刘锋：中国房地产泡沫破裂的阴影

自1998年房地产市场化以来，中国政府、房地产开发商、投机者一直喝着房地产飞快增长的自信酒，房地产泡沫被吹得越来越大，如今它们有点醉了，摇摇晃晃的，而泡沫破灭的威胁正越来越近。

一般来说，衡量中国房地产泡沫的常用指标有三个：房地产投资增长率/GDP增长率、房地产开发贷款额/金融机构贷款总额、房价/收入。

房地产投资增长率/GDP增长率指标衡量的是房地产投资的泡沫程度。按照国际标准，这个比值一般不应超过2。比值越大，越意味着房地产业偏离实体经济，越意味着投资需求和虚高价格的形成。

据《中国统计年鉴》上公布的数据测算，2000-2011年的12年间，中国GDP从2000年的89404亿元增长到2011年的471564亿元，增长了4.27倍，房地产投资总额却从4902亿元激增到75685亿元，增长了14.44倍，中国房地产投资增长率/GDP增长率除了在2005年为最低点2，其他十一个年份，都远大于2，这12个年份的比值总和为34.58，平均每年比值为2.88。其中，2011年中国房地产投资总额为75685亿元，投资增长率为29.7%，GDP为471564亿元，增长率为9.2%，房地产投资增长率/GDP增长率值为3.23。这说明中国房地产投资过热的现象依然存在，楼市投机特征明显，楼市泡沫化程度令人担忧。

房地产开发贷款额/金融机构贷款总额指标衡量的是房地产资金信贷方面的泡沫状况。从国际标准来看，这个比值一般不应超过2%，如果超过了2%，则说明银行、投资公司等金融机构对房地产市场的支持力度过大，如果超过了2.5，则说明房地产泡沫化程度剧烈，一旦破灭，则会带来巨大的破坏力。

据《中国统计年鉴》和中国央行公布的数据测算，2000-2011年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。其中，2000-2005年房地产开发贷款额/金融机构贷款总额的指标值都没有超过2%，但是2006-2011年，这六个年份的指标值分别为2.25，2.52，2.38，2.65，4.56，4.67。

最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了创历史纪录的4.67%。

这些数据都说明2006年以来，中国房地产市场资金信贷方面存在着巨大的泡沫，最近两年更是达到了疯狂的地步。这种金融信贷泡沫一旦破灭，将会对整个社会产生难以想象的破坏力。

 

责任编辑：李静