2016年三季度样本上市房企杠杆倍数排行榜 (数据来源：同策咨询研究部)

降杠杆无疑是本轮楼市调控的重要目标之一。然而，随着全国各地高价地块依旧不断拍出，以及一些开发商营收能力有限，部分上市房企的杠杆率正在快速上升。

据相关机构对已公布三季度业绩的上市房企报告分析显示，2016年三季度样本上市房企杠杆倍数排名中，86家房企的平均杠杆倍数为3.8倍。其中，鲁商置业、京投发展、天津松江三家房企杠杆倍数甚至超过惊人的10倍以上。

最高杠杆近17倍

同策咨询研究部的数据显示，2016年三季度样本上市房企杠杆倍数排名中，86家房企的平均杠杆倍数为3.8倍，有32家房企处于这一水平之上，53家房企处于这一水平之下。

值得注意的是，鲁商置业、京投发展、天津松江三家公司的杠杆倍数分别为16.7、10.7、10.4倍，均超过10倍，远高于行业平均水平，几乎将资金杠杆用至极限。其中鲁商置业的杠杆倍数更是达到了16.7倍，成为三季度杠杆倍数最高的房企。

业内人士分析，鲁商置业三季度总负债395.5亿元，总资产仅为420.7亿元，资产负债率达到94%。此外，鲁商置业三季度经营活动产生的现金流量净额为-42.4亿元，投资活动产生的现金流量净额为-0.2亿元，融资活动产生的现金流量净额为-50亿。鲁商置业依靠大幅融资和加大负债极大提升了财务杠杆，导致杠杆倍数高达16倍以上。

上述人士分析，即使现有负债全部续借，鲁商置业2016年全年合同销售金额至少要达到70亿以上才能维持资金平衡。未来两年，除非鲁商置业不受到任何外部因素冲击，并保持前两年的高周转，否则公司就可能出现严重资金缺口。

同时，高杠杆往往与激进拿地直接相关，以信达地产为例，该公司2015年以来，在土地市场激进拿地，强势取得一二线城市多块高价地块。风光拿地的背后则是负债的激增，三季度信达地产总负债达567.9亿元，资产负债率高达87%。

此之，在该机构统计的杠杆倍数榜单上，云南城投、信达地产、泛海控股也均以9.7、7.6、6.5的杠杆倍数，在2016年三季度样本上市房企杠杆倍数排名中也处于较高水平。

大房企尚处安全地带

与几家高杠杆房企相比，万科、保利、招商蛇口、金地的杠杆倍数分别为5.3、3.9、3.6、3.2，接近行业平均杠杆倍数，表现相对合理。实际上，近年来，龙头房企的拿地势头同样凶猛。中原地产研究中心统计数据显示，截止11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地为10099.79亿，相比2015年全年的拿地金额上涨27.3%，创下历史纪录。其中，5家企业拿地超过700亿，超过200亿的企业达到了16家，平均拿地成本为6062元每平米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达50%。

“同样拿地凶猛但大型房企运营比较平稳，拿地较谨慎，销售回款快，”同策咨询研究部总监张宏伟进一步分析，而且凭借品牌和信用背书，龙头开发商比较容易从银行及金融机构获得低息融资，都有利于保持财务杠杆平衡。

资料显示，多数龙头房企已经完成了全年销售任务。截至2016年10月底，在公布销售目标的房企中，已有旭辉、万科、恒大、碧桂园、首开、新城控股等14家房企超额完成全年销售目标，已完成销售目标的企业较上月新增5家。大部分房企销售目标完成率在90%以上，多数房企的业绩完成情况较好。

此外，深大通、深深房A等小型房企杠杆倍数远低于平均水平，主要原因在于，这些公司要么即将被兼并，要么主动谋求转型，房地产开发不再是主要收入来源。

明年重任降杠杆

分析人士介绍，去年330新政后，全国一二线城市房地产开始复苏，北京、上海、广州、南京、苏州、合肥等部分城市楼市在随后几个月进入上行通道。货币流动性政策持续宽松，同时整体市场缺乏可投优质资产，令大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。

数据显示，从去年至今年9月初，国内公司债累计发行数量3413只，其中房地产行业就达到了1841只，占比53.94%;发行额方面，同期国内公司债累计发行额29840.65亿元，其中房地产行业公司债发行规模15017.33亿元，占比50.32%。

由此，房企以“加杠杆”来谋求新一轮扩张势在必行，此后出现了地再贵也要抢的局面。大规模“加杠杆”则集中在2015年下半年。即便是当前调控政策持续高压之下，全国各地高价地仍旧频频曝出，北京甚至出现开发商竞相抢地出现多块100%自持地块的局面。

但历史经验显示，危机之前往往出现杠杆率在短时期内快速攀升迹象，当前房地产企业的杠杆不能无限增加，一些企业已经达到极限。

张宏伟认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。

目前来看管理层去杠杆的态度已经明确。9月份，上交所实施房企公司债券审核新政，收紧了相关条件，调整了发债准入门槛和进行分类管理。未来，调控将逐渐加码对房企的融资和拿地进行限制，房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。

随着调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”。

届时，杠杆率过高的公司，可能在2017年下半年的楼市“深度调整期”遇到资金兑付困扰，一旦无法偿还债务，很可能陷入资金链断裂的崩盘局面。北京商报记者董家声
 

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