今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态(2)

签约率的节节下降，导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示，截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大增约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米，同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084万平方米，比去年同期大增近46%。

高库存量挤占了房企的不少资金，《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示，2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算，截至去年年底，北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元，合计5080亿元左右。

第三，2012年房企到期债务将迅速上升，从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

最后，楼市中开发投资存在一定的惯性，2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹，从而导致开发资金需求量仍会持续增加。

卖项目将成常态

缺钱就得找钱。对此，黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷收紧，销售受阻的当下，房企应该主动调整开发模式，因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

实际上，转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法，已在2011年楼市初现端倪。

中原地产研究中心的一份统计数据显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1500亿元。

中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说，约500宗股权及资产交易中，主要可分为两种情形：一种为通过转卖项目，获得现金，比如绿城中国发布的公告显示，公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，以回收3亿元现金;另一种处于企业战略调整，比如一些主业非房地产的公司，在看淡房地产业的背景下，通过转卖地产项目，清仓离场，且这种趋势日益明显。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，链家地产首席分析师张月认为，除非有意清仓逃离房地产业，否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策，毕竟在现有的市场背景下，房企转手项目很难获得更多利润回报，更多的是低价转让。因此在2012年不太好的楼市形势之下，大多数房企回笼资金的最佳办法仍是顺应市场，降价抢量，通过快速销售来进行资金回收。(来源：每日经济新闻 记者 叶书利 发自北京)