中美房地产业为何冰火两重天

“为什么房地产的大发展没妨碍美国产业界关注创新?”“中国房地产调控政策最终真的能够起作用吗?”对于中国和美国这两个世界最大经济体来说，房地产业似乎都是两国心中的“痛”。2008年，美国房地产泡沫破灭拉开了持续几年的世界金融危机序幕;而中国近来的两次降息让许多人担忧好不容易控制住的房价会不会再次迅速上涨。带着这些问题，《环球时报》记者日前与美国标准普尔凯西-席勒房地产指数创建者、卫斯理大学经济学教授卡尔·凯西以及北京大学林肯土地研究中心教授满燕云进行了探讨。

中美房地产业冰火两重天

环球时报：2008年美国房地产泡沫破灭拉开了世界金融危机序幕。现在美国道琼斯指数已经恢复到高位，美国房地产业是否也走出低谷?

凯西：美国的房地产灾难在拖累美国的经济发展，前些年房地产过度发展带来了太多问题。凯西-席勒房地产指数的回归趋势表明美国房产价格正在从底部开始回升，但这个底部非常低，美国房地产价格还要很久才能达到正常水准。当前欧洲经济形势不确定性相当高，亚洲经济也开始下滑，伴随着其他一些令人沮丧的宏观形势，我不认为美国的房地产业会很快走出低谷。

满燕云：美国经济目前仍处在一个大的下行趋势阶段。这次危机比前几十年任何一次对美国的影响都要深。但另一方面，虽然美国的房地产行业遭受重创，但其他行业的发展还是强劲的。美国的市场经济机制有自我修正的功能。这是美国经济的强大之处。当然，美国不应再犯与导致这次经济危机同样的错误。

环球时报：现在很多分析对中国的房地产业非常关注，中国政府调控房地产的政策措施最终会有效吗?

凯西：直接控制房价的政策往往很难持久。我觉得更关键的问题是，政府如何才能成功地把市场上的投资引到住房以外的项目。我们可以看看美国房地产业当年的问题，在上世纪末，互联网泡沫崩溃，再加上“9·11”事件的发生，美联储当时担心经济衰退即将来临，因此通过降息来刺激消费，当时我们没想到会吹起一个新泡沫。从2000年起，美国人对房地产的热情高涨，仅5年内，美国房地产市场就吸引了1万亿美元的直接投资。但突然，这个地产泡沫就破了。对中国房地产业来说，在看到住宅价格重新往上走的同时，必须观察实际的住房空置率水平。

满燕云：中国在房地产方面的调整政策不应当是单一的，而应当是一整套，包括土地政策与金融政策相配套，来促进健康与稳定的住房市场。当前中国调整政策已经把住宅销售量打压回到2008年金融危机前的水平，但房价还没有太大下降，很多人预期一旦政府放松价格调控政策，住房的价格很快就又会反弹上去。所以，仅仅从需求方面进行调控还是不够的。