李嘉诚撤资续：90亿港元上海售楼 国有机构接盘

王肖邦

放弃出售百佳超市的李嘉诚，没有让同样的变数发生在抛售上海写字楼一事上。

和记黄埔(00013.HK)近日公告称，由长江实业(00001.HK)与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家，并将以89.5亿港元出售。

东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号，东面正对“上海中心”，项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米，目前尚在建设中，预计将在2014年竣工。

公告显示，东方汇经中心的买家来自两方，钻机集团有限公司将收购项目6%权益，而另两家离岸注册公司——HYZL Development Co. Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。

钻机集团目前已确认为光大控股持有，但另一买家的真实身份尚未正式公布。有业内人士透露，其为一家国有背景的金融租赁公司。

“李嘉诚出售此项目，或许代表他对内地市场的一种看法。”莱坊中国区董事杨松在接受《第一财经(微博)日报》记者采访时表示，“未来几年，上海商业地产市场将迎来高供应局面，会带来一定的消极作用，这可能也是选择此时出售的一种考虑。”

出售一波三折

东方汇经中心为长江实业在上海打造的首个写字楼项目，颇具象征含义。

2006年10月，长实与和黄联合以8.32亿元的总价，从富都世界发展有限公司手中购得小陆家嘴X3-2地块，成为如今的东方汇经中心地址所在。

六年多来，该项目一直传闻缠身，2009年曾传出转让消息，不过长江实业与和记黄埔选择于近期作出最终的出售决定，仍然让外界感到惊讶。

2012年9月，东方汇经中心宣布委任第一太平戴维斯和仲量联行联合租赁代理，而这也显示出，出售该项目应该为最近一年内所作的决定。

长江实业执行董事赵国雄去年曾对媒体表示，长江实业将会长期持有东方汇经中心，暂时没有分割出售的打算，项目的租赁对象则瞄准跨国公司总部、国际基金公司等。

然而，情况在最近数月急转直下。随着李嘉诚大规模抛售内地、香港资产的消息不绝于耳，东方汇经中心也成为被处置的对象之一。

“未来几年，上海商业地产市场将迎来高供应局面，这会给市场带来一定的消极作用，这可能是选择此时出售的一种考虑。”杨松称。

根据莱坊近日发布的一份报告，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。其中，浦东小陆家嘴所占比重最大，达到26%。

而未来数年，随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区，上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长。

特别是2014至2016年，包括上海中心等一批项目的入市，上海甲级写字楼供应将出现激增态势，2015年新供应将达到200万平方米的新高。莱坊预计，2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。

“内地市场正在告别高增长阶段，出于对更高投资回报率的追求，做这样的资产处置有其商业逻辑。”杨松认为。

至于东方经汇中心的买家，市场一直视内资金融机构为最大可能。除了光大控股，另一买方则为一家国有背景的金融租赁公司。

“随着近年银行业务的蓬勃发展，内资金融机构收购写字楼屡见不鲜，加之陆家嘴的地理优势，成为打动买家的重要原因。”杨松说。

另一家外资代理行人士也对记者表示，作为上海最为核心的两处写字楼商圈，南京西路更吸引跨国公司入驻，且以租赁为主，而陆家嘴则备受内资金融机构的追捧，业主自持的比例也较高。

符合一贯做法

尽管近期接连有意出售旗下位于内地、香港的资产，令李嘉诚在“撤退”背后的真实逻辑备受猜测，但出售东方汇经的决定，从某个角度来看，符合其对于内地商业物业一贯的套现处置方式。

2011年，长江实业曾分拆位于北京的东方广场项目，推出汇贤产业信托(87001.HK)在香港挂牌，成为首只人民币计价房地产投资信托基金。

只是汇贤产业信托上市后一段时间的表现，令投资者感到失望，股价在经历大幅下跌后，直到2011年底才出现回稳。

去年，李嘉诚持股的新加坡泓富资产管理有限公司(ARA Asset Management Limited，下称“ARA”)也曾宣布将推出Dynasty REIT上市。Dynasty REIT的初始资产包括南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三处商业物业，总建筑面积超过35万平方米。

只是Dynasty REIT的上市进程未能如汇贤产业信托一样顺利，并最终因市况等原因暂停IPO。或许正是Dynasty REIT的经验，让李嘉诚更加青睐通过私人市场出售内地商业物业，而非公开市场挂牌的方式。

根据和记黄埔的公告，出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元，据此估算，出售项目100%股权的获利将接近37亿港元。东方汇经中心的交易将在达成若干条件后完成，届时这也将标志李嘉诚在上海打造的首个写字楼项目中全身而退。制图/张逸俊

(本报记者夏心愉对此文亦有贡献)