香港物业税面面观

不久前，香港推出的打楼“双辣招”——“买家印花税”和新版“额外印花税”政策正式实施满周年。香港特区政府随后公布的经济报告显示，香港第三季度住宅物业价格仅增长1%。

非港人购房需多付35%的税

香港“寸土寸金”。英国地产专业服务公司仲量联行发布的“全球租金最昂贵的办公地点”榜单显示，香港中环的办公租金高居全球第一。

为抑制房价过快上涨，香港特区政府在2010年11月推出“额外印花税”限制炒房，即买入住宅后半年内出售的征收率增到15%;半年至一年内出售的征收10%;一年至两年内出售的征收5%。

“额外印花税”的实施对炒房行为起到一定的抑制作用，但在随后不到2年时间里，政策效应已被市场完全消化。统计显示，2012年前9个月，香港房价上涨20%，相比2008年的低位更是大涨107%。这其中，非香港本地居民购买物业的比例达到19.5%。为此，2012年10月，香港特区政府推出被港民称为打楼“双辣招”的政策：所有非本地居民、本地及外地公司在香港买房，需支付15%的“买家印花税”新税项;同时上调5个百分点的“额外印花税”。

“额外印花税”的支付由买卖双方协商，这也意味着在极端情况下额外印花税或全部由买家承担。因此，两大税项叠加后，非香港永久居民在香港购买住宅最高要支付35%的印花税。以一套价值1000万港元的住宅单位计算，印花税高达350万港元。如果再加上佣金和律师费，接近400万港元，超过了楼价的三分之一。

由于“额外印花税”和“买家印花税”主要针对短期转售和外地购房群体，因此高额税收对香港普通居民并没有很大影响，也成功抑制住了房价过快上涨的势头。

租住物业须缴纳“差饷”

在香港，与内地所指的房产税最为对应的主要税种被称为“差饷”。但征收差饷并不为抑制房价，香港曾多次在楼市低迷期运用差饷减免政策，刺激房地产市场的复苏。差饷最主要的作用是作为政府收入来源维持各项公共服务，包括警队、消防、教育、医疗卫生等支出。统计数据显示，差饷收入一般占香港特区政府总收入的3%至4%左右，2013-2014财年的差饷收入预计为129亿港元。香港差饷的征收具有普遍性，即包括私人住房和政府提供的公屋等在内的所有物业都须缴纳差饷。而差饷一般只占香港家庭支出的2%左右。

香港早在1845年就已开征差饷，政府差饷物业估价署专司差饷评估和征收工作。差饷主要根据“租金”估值，即假设物业在估价期间出租时可得的年租。差饷物业估价署参考类似物业的租金值，并考虑物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等进行评估，然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款。差饷的征收率近年保持在年租5%左右。香港差饷物业估价署规定，差饷由物业使用者上交，即自住物业的差饷由业主交，但出租的物业，差饷则要根据业主和租客之间的合同约定情况而定。

针对出租的物业，香港还设立了相对应的税项——物业税。物业税面向物业所有者征收，其针对的是土地和建筑物的租金收入，税费根据年租金收入计算，目前香港物业税税率为15%。

业主对纳税额有反对权

在香港所有涉及物业的税项中，与大多数普通家庭息息相关的当属“差饷”。香港差饷物业估价署发言人告诉记者，由于推行历史悠久，如今香港市民都已把缴纳差饷看做像缴纳个税一样理所应当的事情。

“如果业主认为最新的租金估值过高，可直接向香港差饷物业估价署署长递交反对通知书。”香港差饷物业估价署发言人告诉记者，署里会有专业人员复核业主意见，并需在6个月内寄信告知审核之后的估价结果。“要是业主对复核结果仍不满意，他们还可以在收到通知的28天内向香港土地审裁处提出上诉。”

据悉，香港差饷按季度预缴，业主需在每个季度的第一个月内缴清。如果逾期未交，业主会受到怎样的惩处?香港差饷物业估价署发言人表示，该署的权责都在《差饷条例》中有明文规定。根据相关条例，对不按期缴纳的业主，将在差饷额上加征5%的罚款。如果6个月内仍未缴清，则在总数上再加征10%的罚款。