杭州南京楼盘售价跳水 降价潮有望蔓延至北京

[摘要]杭州降价、南京降价，北京的房子会不会降价?最近，很多朋友都在关注上述问题，对于这个问题的看法矛盾也很尖锐。

作者：贾海峰

杭州降价、南京降价，北京的房子会不会降价?

最近，很多朋友都在关注上述问题，对于这个问题的看法矛盾也很尖锐。支持北京也会降价的朋友认为，北京的房子去年涨价太多了，今年也到缓缓的时候了，加上今年年初以来，北京的房子成交量并不好，因此不看好今年的楼市;支持北京房子不会降价的朋友数量略多，但是理由比较简单，那就是大家都吃够了北京房价涨价的亏，如今只要有钱，二话不说也要买房，即便全国房价都降，就北京房价不会降。

我拿着这个问题去咨询了一些中介机构的分析师，他们给出的证据和说法可能更让人信服。某研究员表示，北京的楼市一直上涨的神话是不存在的，以往北京的楼市也是呈现好2年，差3年这样一个波动的规律，分析往年的曲线图可以看出，2014年是北京楼市要下降和调整的一年。

如果说这只是一个逻辑分析上的推论，那么当下经济中的客观问题，可能是制约北京的房子今年价格走势的关键性因素。

其一就是供需矛盾大规模缓解，从去年年底北京市推出自住房计划以后，如今已经累计供应了高达30多块的自住房用地，自住房申请规模人数也在下降，虽然自住房绝对数量还不够，但是我们得说，这种共有产权的商品房，正好迎合了刚需购房人群的需求。既可以拥有自己的房子，又可以拥有一定的房子增值带来的财产溢价收入。另外，北京市去年开始，大规模供应住宅用地，将房地产调控的核心放在增大供给上，这个工作会在2014年下半年取得实效。

一般认为，2013年北京楼市的暴涨，与前几年就开始执行的限购政策不无关系，因为限购积累了大量的购房需求，而到2013年很多人社保或纳税已满5年，拥有了购房资格，而这时候，由于政府前几年一直采取限购和限制需求的调控办法，土地供应多年没有完成供地计划任务，开发商在经历了几年的限购冷淡行情以后，开工积极性也不足，所以才造就了2012-2013年底这轮疯狂的楼市上涨。很大意义上说，这是一个“堰塞湖”效应的结果。

如今，随着大量供地工作的推进，这种供需矛盾明显缓解，而且随着自住房等产品入市，供需矛盾逐渐变弱，一旦这种格局改变，市场观望的情绪会再度增加，楼市成交量会下降，开发商降价求生存的事情就不可避免地再度上演。

其次，今年的信贷紧缩形势一直没有缓解，而随着互联网金融的开放，很多活期理财产品活跃，人们资金投资其他渠道的收益率大大提高。而且，随着国企改革和移动互联网对各个行业的冲击，现在出现了资产市场的价格低估，全球并购交易提高，大家投资资产并购的热情，远远超过了投资房产的热情。在中产阶层家庭看来，买房子已经不再是一个能够暴富的路子，毕竟房地产税已经列入了立法议程。在投资基金等机构投资者看来，房地产已经是一个高危行业，避之唯恐不及。

当然，支持北京房价不会下降的一个有力理由是，北京的地价都卖到了那么高，房价会下来吗?

这的确是一个比较棘手的矛盾。但是如果单就2014年房价来说，北京房价下行的可能性还是很大的，最主要的原因是二手房供给量大量增加，因为反贪等原因，二手房抛售量很大，而新房地价虽然很贵，但是由此产生的房子价格太高，销售也比较慢。只有那些上市公司们可以撑得过去的，才会熬着慢慢去卖这样的房子，对于一般中小开发商来说，恐怕很难扛着那么高的融资成本，同时又要忍受每天蜗牛一样的卖房节奏。

如今，长三角地区的房子已经开始全面降价，趋势在蔓延，这与长三角很多城市房产过剩有关，这并不意味着北京所在的环渤海地区就可以幸免。不信你看，天津、唐山、秦皇岛，环绕北京的城市楼市已经全面沦陷，这些城市的房屋过剩和房价下降已经成为不争的事实，北京还能独善其身多久?

(作者系本报编委)