楼市骤热 保定刚需族“上火”专家：谨防高房价“炒糊”洼地优势

“保定已经沸腾，议论的只有一个话题。”昨天，这句话出现在保定居民小郭的微信上，这个话题就是保定近期房价的大涨。

同样“沸腾”的还有这个城市的各大售楼部，这里的大多数人都是为这个信息吸引而来，其中有投资客，也有被房价上涨搅动得焦虑不已的“刚需族”。

本报记者 付薇 文/图

从吉林连夜赶来的投资客

在赵冲(化名)看来，他的朋友太优柔寡断了。3月31日上午，他和北京的两个朋友一同徘徊于保定高铁东站附近的一个在售楼盘的售楼部，所不同的是，他已经在两天之前出手，而他的朋友31日当天才下定决心。而这时，每平方米的单价已经调高1000多元，从赵冲买房时的5600元猛涨到了6800元上下。

赵冲粗粗算了算，差了两天，朋友就得多掏10万元，这让他庆幸自己的决定。他有些神秘地说，他是从吉林四平市连夜赶到保定买房的，买的是最后一张火车票，“那天再晚10分钟，这房子就买不到!”

说到那天的决定，赵冲的语气带点得意，也带点自豪：“我是晚上九点多在家看的新闻，穿上衣服我就走了。我媳妇说‘你干啥去?’，我说‘上保定’，我媳妇说‘你精神病啊!’其实21号我就看见新闻了，那时候在犹豫，没太往房子上面想，结果27号又坐那儿看新闻，又说这个事，就下定决心了。”

赵冲所说的新闻，是指媒体报道的京津冀协同发展对我省保定等城市发展带来的利好。这些利好消息不断被媒体从不同角度进行解读，一时间，这座位于河北中部的城市吸引了社会各界的目光，而其中最活跃的就是房产投资客。3月31日是一个周一，本报记者走访位于保定市区东部、北部和南部的5家在售楼盘发现，在平时的周一很冷清的售楼部人头攒动，5个售楼部的停车场几乎都停满车辆。其中“冀F”打头的保定牌照占绝大多数，其中间或可以看到来自北京、石家庄、山东的牌照。

房产商的“盛宴”

这被保定本地的房产商们视为一次前所未有的奇特经历。

某个位于保定市区东部的在售楼盘的中层管理人士直言，她从事房地产销售10年，从没看到过这种情况。“平时加班，最晚到七八点就回家了，这次最晚11点半才到家。孩子跟我说：‘妈妈，你这是要饿死我的节奏啊!’”

就在这种节奏中，保定各大楼盘纷纷调整销售策略：此前价格尚属平稳的保定楼市，价格几乎在一夜之间开始节节攀升。没有开盘的纷纷把握时机开盘，在售的则频繁涨价。此前单价浮动在4000-6500元之间的楼市，几天之间上涨1000-2000元，涨幅超过一成，个别楼盘上涨幅度甚至达3000元。

3月31日，位于保定市区东部的未来城，售楼员称4月将开盘，具体时间未定，预计每平方米单价将在7500至8500元之间。

而正在售楼处看房的一对母女说，她们是这个小区的老业主，2012年曾在A区小高层购买一套房子，当时的均价是5700元，今年过年后，她们因为帮朋友看房来过售楼处，当时均价6000多元，比两年前她们买房时仅涨了几百元，结果这次来看，发现价格突然涨了一大块。

在未来城附近一个一直在售的楼盘，售楼员表示，3月31日有一座楼刚刚开盘，但房号在半天内已经发完，单价预计为6800元左右。在赵冲看来，这次涨价更为戏剧化。他在售楼处碰到一个三年前买房的老业主，当年的单价是5400元，一直到两天前赵冲买房时，单价才涨了200元，结果在随后的两天中就涨了1000多，涨到6800元。

对于保定房地产业的利润率，另一位房产公司高管在接受本报记者采访时称，此前，保定房产商“一直活得非常苦”，“净利润率不超过10%。”而以目前楼市的火爆程度而言，房产商的利润率会达到多少呢?对于这个问题，这位高管不愿回答。

面对房价的匆匆上涨，“涞源群”的QQ群主小梁坐不住了，朋友说，这几天他简直“急得翻天”。“涞源群”并不是一个规模很大的QQ群，只是小梁一时兴起组织起来的一个老乡群。群里有几十个在保定打拼的涞源“小老乡”，年龄最大的也是“85后”，小的则有“90后”，大家都是20多岁的年龄，平时很能聊得来。最近他们的话题发生了明显变化：主要话题只有一个，那就是让人头疼的“房子”。

最头疼的还是小梁，他跟女友说好今年买了房就结婚。结果，正在看婚房的期间，碰上了这次房价的“躁动症”。“我们俩现在都很上火。”小梁说，就在不到半个月前，他刚看中一个楼盘，当时单价是5300元，他犹豫了一下，没想到这几天猛涨到了7500元，这完全超乎他的想象。“我还知道一个楼盘，从5000多涨到了8600!”

房价的上涨超出了小梁的承受能力。他本来盘算着，以保定4500-5000元/平方米的房价水平，他可以买一套面积大约100平方米、总价50万左右的两室两厅，这样首付花费不到20万，以他的积蓄再加上家里的支援，可以承担得起。没想到，50万元现在只能买到60多平方米的房子，几天的时间缩水了一间房，这让他叫苦不迭。“我和群里的朋友们都是‘刚需’，要结婚买房的，这下可好，都买不起了!”小梁说，这几天，群里的女孩都在说“没房的不跟”，男孩都在焦虑，“大家一门心思都在房子上。”

曾在保定生活20多年的大学教师杜友君分析，此次保定的房价波动，受影响最大的正是刚需人群。其中，“有的人变得买不起了，有的人被迫仓促出手，去跟风抢购那些高价房，这无疑增大了这个真正需要住房的群体的负担。”

他认为，此次购房潮中，投资客虽然占到相当比例，而更多的是有买房需求、正在观望的人的被动抢购。

这与上述房产公司高管的印象一致。据他观察，此次购房潮中，虽然购房者来自全国各地，但以保定本地人居多，包括来自保定市区和周围郊县的居民。

刚需族“望房兴叹”

杜友君则更关注对普通购房者的影响。他说，“首先得搞清一个大的背景：即使在这次躁动之前，保定的房价相对本地居民的平均收入来说，也并不算低。”

根据中国指数研究院3月1日发布《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，今年2月，保定市的新建住宅样本平均价格为5078元/平方米，环比下跌0.68%。而根据保定市政府工作报告，2013年，保定市城镇居民人均可支配收入为21181元(增长11.2%)，平均到月则为约1765元。

杜友君说，在这种基础上，在京津冀协同发展具体规划尚不明朗的情况下，保定房价就迎来一个大幅度的上涨，这不但说明市场的非理性，而且不排除房产商借机炒作的可能。

他进一步表示，京津冀协调发展中的“保定”，应是一个“大保定”的概念，而不单纯指保定市区。而且为了避免“大城市病”，很多产业、人口很可能并不会转移到保定市区，而更可能分散在保定周边县市，人们都挤在保定市区买房、哄抬房价并非明智之举。

他同时建议，在这件事上，地方政府的应急措施应该及时跟进，一方面要遏制住房地产过热的冲动，一方面要出台限购等应急措施，稳定楼市，避免市场的剧烈波动加大“刚需族”的购房压力。(本报冀中版记者秦云幸对此文亦有贡献)

政府能否干预楼市保护“刚需族”?

房价蹿升有损保定比较优势

在京津冀协同发展的背景下，此次保定的房价“躁动症”引人瞩目。有业内人士提醒，京津冀一体化不是房地产化，在京津冀协同发展具体规划尚未出台的情况下，须警惕河北房价率先和京津“一体化”。

河北大学经济学院教授、国家社科基金项目《房地产调控政策的影响及其效应研究》主持人张玉梅强调，在京津冀一体化的过程中，房地产业在其中的位置是“服务”，是为承接京津产业转移、功能转移而服务的一个产业，切忌将其视为某种利益对象而“待价而沽”，如果房价、地价飙升，势必损害保定的比较优势，最终受害者将是保定的宏观经济。

“保定为什么有可能承接京津的功能转移?一个很大的优势是房价低、地价低、生活成本低、发展成本低，存在一个价值洼地。试想，当保定的房价地价跟燕郊一样高的时候，北京人为什么还要来保定呢?”张玉梅说。

她表示，随着京津冀协同发展的推进，未来房价上涨可能会成为必然，但关键是“哪个时间节点涨”。“如果北京有产业过来了，更多的人有购房需求了，那时房价会上涨。再如果，在京津冀一体化的过程中，经济发展了，人们的收入上涨了，那么房价也会涨。这种上涨是理性的、正常的。但现在刚有一个消息，房价就蹿升，那么这种上涨就是非理性的。”

同时，她提醒，保定的房价有其自身特点，不可能无限制上涨。与北上广深这种一线城市不同，保定的房价是存在“天花板”的，一般情况下，不会高过省会石家庄，也不会高过作为省内经济最发达城市的唐山。在京津冀合作的框架下，保定房价也不会高过北京周边的燕郊等地。“现在燕郊房价也不过1万出头儿吧，如果保定的房价涨到八九千，优势就不存在了。”

专家观点