浙江海宁楼市快要崩盘：1.6万套库存压顶消化需8年

21世纪网

“海宁的楼市就要崩盘了。”当地一大型房企高管人士对21世纪网表示，根据他的统计，海宁在建在售的楼盘面积达到了950万方，按照目前的去化速度，消化这些新房需要8年。

与日前爆出楼市危机的余姚类似，海宁同为中国经济强县，在2013中国百强县排名中，海宁位列第21位。

21世纪网在海宁调查发现，当地已有多个楼盘开始降价，个别房企则因资金链断裂而濒临破产。

(海宁正在建设中的楼盘。21世纪网 都进摄)

标志性楼盘领降

“百合新城降价了，这标志着海宁楼市下行已经确立。”海宁当地的一位房地产中介人士告诉21世纪网。

据悉，百合新城项目面积达110万方，是当地面积最大的一个楼盘，由绿城和新湖集团合力打造，一直被视为海宁楼市价格风向标。

4月12日，在百合新城售楼处，21世纪网以购房者的身份咨询这一楼盘是否降价，一位徐姓销售人员告诉21世纪网，“我们现在正在搞活动，相当于9折，价格在1万左右，比之前已经降了不少。”

“我们这个楼盘在海宁已经开发了10年，目前是海宁最高端的一个楼盘，无论是自住还是投资都比较划算。”

虽然售楼处人并不多，但该名工作人员表示，“我们明天就开盘，房子已经预定的差不多了。”

在一份购房意向单中，21世纪网看到可选房源已经不多，只剩下底层和顶层的几套房源。

距离百合新城2公里处，一家名为康桥名城三期的楼盘也正在为开盘预热，在售楼处外墙上打出了“封顶价9600元/平米”的标语。而根据中国房产超市网数据，康桥名城一期的销售均价为12000元/平米。

“康桥名城是海宁今年第一个价格明降的楼盘，其他楼盘都是在暗降。”上述中介人士表示。

据悉，在12日当天，还有慕容城、景湾银座等多个楼盘项目也在进行抢筹和开盘。在海宁大街上，到处都是房产公司的促销广告，开元名都拉起了横幅“存2000抵80000”，景湾银座则打出“LOFT公寓买一层送一层”的标语。

(景湾银座打出的促销广告。21世纪网 都进摄)

“今年海宁的楼市成交量很少，大家选在同一个时间开盘，说明房企间竞争已经白热化了，我估计这次调整的幅度在1500~2000元/平米。”

实际上，这样的调整在年初就已经开始。根据海宁透明售房网数据，2014年前三个月与2013年同期相比，无论是销售面积还是销售均价下滑都下滑明显。

以3月为例，2013年3月海宁市销售住宅套数为778套，其中市区住宅406套，市区销售均价达到12000元/平米，与2014年3月全市销售住宅套数330，市区住宅174套，市区销售均价10021元/平米。

1.6万套库存压顶

“海宁的楼市就要崩盘了”，在接受21世纪网采访时，海宁当地一大型房企的高管直接亮出了他的观点。

这家房企在海宁开发了众多楼盘，但目前也面临着去库存的难题。

他给21世纪网展示了一张“海宁在建在售楼盘”图表，图表中共统计29个楼盘，合计面积超过600万平方米，套数超过4万套。

“这个图表是我和设计所、房产公司的朋友搞的，还漏掉了一些楼盘，根据我们最新的统计，海宁在建在售的楼盘面积达到了950万方。按每人30平方，那要住30万人了，海宁总人口(含外地人)才68万。”上述高管表示。

(海宁在建在售楼盘统计。21世纪网 都进摄)

21世纪网通过对图表上的所列楼盘调查发现，实际的数据只多不少。例如第一个楼盘王庭世家，所列面积为120万方，但实际上这一项目规划为140万方。

根据《海宁日报》4月9日的报道，这一项目为海宁企业卡森集团投资，全称为卡森·卫星城，王庭世家为该项目一期，总建筑面积约140万方，拟作为海宁中心附属新兴小城。

而根据海宁市统计局发布的数据，2013年海宁全年房屋建筑施工面积达1482.63万平方米。

不过，这一数字大大超过了海宁透明售房网上的数据。

根据海宁透明售房网显示，截止到2014年4月14日，海宁全市可售房源16129套，可售面积197.02万平方米。但即便是这一组数据，海宁楼市的库存量依然很大，远远超过同属嘉兴的其他县市，甚至与浙江一些地级市不相上下。

根据桐乡透明售房网数据，截止4月14日，桐乡全市可售房源9615套，可售面积124.83万平方米，桐乡与海宁相邻，经济总量稍逊，二者2013年GDP分别为633.65亿元和573.47亿元。对比统计数据显示，2013年地级市金华市区可售面积为209.97万平方米。

而在2年前桐乡的库存商品房比海宁还要多。2012年2月12日，当时海宁全市可售商品房总套数6111套，而桐乡全市的可售商品房高达8000多套。

依照今年3月778套的销量，海宁仅消化这16129套房源就需要21个月，如若按照上述地产界人士950万方的数据，消化这些库存将超过8年。

超高库存背后 在海宁楼市高库存的背后是当地高涨的卖地热情和城市规模的不断扩容。 从2011年开始，海宁加大了推地的节奏，当年全市供应建设用地11003亩，规模创历史新高。 与此同时，海宁还探索出托管式土地流转新模式，全年新增土地流转面积2.66万亩。这为今后政府继续卖地打下了基础。

此后几年，海宁市政府的卖地热情仍然高涨，根据海宁市政府2012~2014年的政府工作报告，这三年的土地供应面积分别为4500亩、5000亩、5000亩。 在疯狂卖地的另一面是城市规模的不断扩容。 2011年，海宁市区建成区面积从23平方公里扩展到31.8平方公里，而根据规划到2015年，海宁市区的面积将达到40平方公里，几乎翻倍。 根据海宁市统计局数据，2011~2013年，海宁分别完成房地产开发投资49.84亿元、65.18亿元、83.63亿元，同比分别增长67.1%、30.5%、28.3%。

“去年海宁市卖地60多亿，今年可能要卖100亿。”上述地产界人士表示。 2013年5月30日，开元房产一家企业就砸下10亿拍下了一块面积约为210亩的土地。据悉开元拟投资约36亿，建造包括集五星级酒店、商业、住宅及高档写字楼于一体总建筑面积为65万方的一个城市综合体项目，其中酒店规划高度238米，建成之后将是浙北地区第一高楼。 除了这一在建项目，海宁当地已经开业和在建的商业综合体还包括45万方的名力都会、43万方的银泰城、16万方的佳源中心广场、7万方的骏兆商业广场等。

“以海宁的城市体量，一两个城市综合体已经足够，去年底开业的银泰城生意也并不好。”上述地产界人士表示，这也更加坚定了他的崩盘论。(正在建设的银泰城。21世纪网都进摄) 个别房企崩盘不可避免 对于当地人士的“崩盘”论，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对21世纪网表示，“全市崩盘的结论为时过早。” 在他看来，同样是高库存，但海宁的情况与神木这些中西部城市相比情况还有所不同，海宁、余姚的经济综合实力更强，抗风险的能力也就更强。“但个别房企崩盘是不可避免。”他补充道。正如其所言，在海宁已经有企业因资金链断裂而濒临破产。

上述地产界人士告诉21世纪网，海宁一家名为立德房地产开发有限公司(下称立德房产)的企业实际上已经破产。 据其介绍，立德房产是当地一家规模较大的企业，产业涉及房地产、酒店餐饮、文化艺术、工业袜业等，资产规模达十几个亿，但是现在由于资金链断裂，立德房产旗下的多个项目已经烂尾。

与此同时，立德房产的老板已开始清仓甩卖旗下资产，2013年底至今年年初，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。

立德房产只是海宁很多企业的一个缩影，上述人士透露，当地还有几家资金链吃紧的企业，只不过情况没有立德这么严重。“有的楼盘早应该交付，但是因为土地被质押在银行无法办出三证，迟迟不能交付。”

在他看来，比高库存更为严重的是，房地产已经绑架了海宁的经济。海宁的楼盘除了滨江、新湖、开元等少数几个外来房企外，绝大部分都是本地企业所开发的，而这些企业大部分并不以房地产为主业。 例如开发卡森·卫星城的卡森集团以皮革和家具制造为主业，开发康桥名城的吉恩仕是一家纺织企业，开发上城天地的明仕达的主业则为经编。

“企业之间多存在互相担保，关系错综复杂，一旦一家出现问题，很多企业都会受到牵连。”上述地产界人士最后表示。