移民新政难撼加拿大楼市 “泡沫化”隐现

 加拿大房价再次创下新高，令那些对当地房地产持负面看法的，包括加国顶尖经济学家在内的悲观者们瞠目。面对此种状况，加拿大人开始厌倦有关房地产风险的警告，这一系列“唱衰声”是不是真的成了一个“狼来了”的故事

不过，随着加拿大央行再度警告称加拿大房地产仍然存在大幅修正的风险，业界人士对于加拿大房地产的担忧仍在不断加剧

新移民政策的实行，海外移民投资者的减少，以及高房价背后隐藏的泡沫化风险，让经济学家们一直不看好加拿大房地产。然而，近日，当地房地产市场的房屋和公寓价格再次创下新高，让业界直呼看不懂，甚至是最令人担忧的领域之一——多伦多公寓房地产市场也继续与许多经济学家的负面预期背道而驰。今年迄今为止，多伦多地区的新建公寓销售量已经超过8305套，较去年同期增加33%，比10年平均水平高出15%。

那么，究竟是什么因素在支撑加拿大房价不断走高?当地房地产市场中是否存在严重的泡沫?

房价居高不下

美国一家房地产机构曾对外表示，如今，最贵的房价不是在美国，不是在英国，而是在“美国的阁楼”加拿大。

据加拿大房屋和按揭公司(CREA)公布的数据，今年5月份，加拿大楼市异常活跃，销量和房价齐齐上涨，其中房屋销量环比上升5.9%，是过去4年里最大的环比升幅。

这种强劲的增长主要依托于多伦多和温哥华。加拿大房地产协会表示，多伦多和温哥华的市场尤为火热，如果不算这两个城市，加拿大其他地区5月的房价增长为5.35%，平均房价为336373加元(约合人民币195万元)。

“准确地说，加拿大房价最高的城市是温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack Li告诉《国际金融报》记者。

日前一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法，报告指出，加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港，排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示，温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

然而，温哥华既非政治首都又非金融中心，为何房价居高不下，甚至持续走高?多位接受采访的地产专家认为，从目前情况来看，温哥华供需关系不平衡是主要原因。

据统计，温哥华每年新增移民人数约为3万，这些人的住房需求自然会抬高房价。业内人士指出，只要温哥华每年继续接受3万到3.5万移民，就足以支撑这里的房地产价格居高不下。

一位温哥华地产公司的工作人员告诉记者，如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约人民币348万元)左右。数据显示，温哥华房产均价已达到80万加元(约人民币464万元)。

据苏富比国际地产公司负责人介绍，自2008年金融危机爆发以来，温哥华房地产价格和其他北美城市相比一直保持高位。温哥华是加拿大最多元化和最都市化的城市，又位于最西端，是通往亚洲的重要门户，受到移民和房地产投资者追捧，强劲的需求推动温哥华房价走势上涨。

隐现“泡沫化”

在分析人士看来，温哥华房地产市场供需矛盾的背后，实际上也隐含着外国投资者炒房的因素。

美国杂志《楼市快报》最近发表文章，探讨外国投资者对温哥华楼市的利弊。文章指出，对已买房的业主和市府而言，这意味着自有房屋的升值以及增加税收，但对没有房屋的人而言，房价变得越来越不可负担。

事实上，高房价的弊端不只体现在温哥华，伴随着加拿大房价的不断攀升，很多问题逐步浮现出来。不少房地产行业人士告诉记者，他们看到越来越多的父母帮助自己的孩子购房，特别是在房价高企的地方。

“这种情况在多伦多很常见，那里的房价正在挑战购房者负担能力的极限。”家住多伦多的李艾告诉记者，她周围很多朋友都靠着父母的资助买房，高房价给加拿大人造成了极为沉重的生活负担。这样的“啃老”现象如今越来越普遍。

可以说，居高不下的加拿大房价已经摧毁了许多当地人的买房梦，许多人要么被迫大举借贷，要么被迫搬到郊区做通勤族。

加拿大皇家银行近期发布的房屋担负力指数报告显示，目前多伦多居民家庭税前收入的56%都被房屋成本吃掉，温哥华这一比例更是达到82%的惊人程度，安省这一指数也已经达到51%，是24年来的新高水准。而根据加拿大按揭与房屋公司(CMHC)房屋担负力定义，这一比例最多只能占家庭收入的30%。

更有观点认为，加拿大高房价背后已经存在严重的泡沫化。

“多伦多和温哥华目前房屋均价已超100万美元，这是几年前无法想到的价格。”李艾告诉记者。这样的高价让自认为“没有泡沫”的加拿大房地产市场有些心虚。

因此，加拿大丰业银行经济师霍尔特(Derek Holt)最近指出，人们不能对加拿大房地产太早放松警惕。霍尔特在一份研究报告中称，他仍然坚信在加拿大房地产屡创新高之际，人们不应该对加拿大房地产风险放松警惕，而是应该提高警惕。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉接受《国际金融报》记者采访时指出，目前，加拿大家庭负债与收入比维持在相对高的水平，未来随着买房支出的增加，这一水平还将维持。

“最近，加拿大房地产市场，成交量上升明显，且个别地区房价涨幅高达8%左右，市场仍然需求旺盛，泡沫化并不明显，所以暂时还不至于出现楼市崩盘的现象。但是，不可否认的是，高房价导致家庭负债率上升，人员压力增加，其他消费减少，不利于其市场经济健康发展。”韩长吉认为。

加拿大金融业监管机构——金融监管局(OSFI)副局长Mark Zelmer也于近日对外表示，加家庭负债与收入比在未来一段时间内还将维持在较高水平，且比10年前抵抗外部冲击的能力也有所下降，家庭负债水平过高可能成为影响加经济安全的现实问题。

控移民调房价

面对各种潜在风险，加拿大政府也在采取一些手段来控制当地的房价，前段时间移民政策改革的主要目的之一便是控制移民，遏制房价。

据悉，加拿大联邦政府最新通过的《加强加拿大公民法》C-24法案和换领枫叶卡的新规定已经执行了半月有余。新规定对于不常在加拿大居住的人士保留枫叶卡，申请国籍，或保留国籍都有更严格的规定。受影响最大的莫过于不常在加拿大居住的移民和公民。

早在2012年10月，高盛就发布报告指出，加拿大部分地区出现建房过度的迹象，超低利率正在影响房地产市场，房价很可能出现大跌。

据德意志银行统计，加拿大房价目前水平超过历史平均价格的80%，房价和该国民众的居民收入比也超过历史平均水平，各项指标都显示，在欧美主要国家中，加拿大楼市泡沫显著。

所以，在当地政府的眼里，造成这样境况的“罪魁祸首”则是大批热爱买房的富商移民们。

据媒体报道，很多富豪移民到加拿大以后，并不积极在当地发展实业，进行各种实体投资，而是热衷于买房置地，几乎每一个被海外富豪盯上的宜居城市的房价，都被炒到了天上。

其中，中国富豪移民首当其冲。“很多中国富豪拿到加拿大身份后，转身就回到中国继续赚中国人的钱，根本不考虑加拿大人希望他们帮助加拿大人就业的迫切感受。”一位当地人士称。

“政府方面希望那些富商来这里创造就业，不过，事与愿违。”多伦多的房地产经纪人Matthew对《国际金融报》记者坦言，他们非但没有给加拿大带来一定的经济效益，反而炒高了当地的房价。

“很多多伦多人，对于这些‘移民’非常不满。”Matthew表示，选民的这种声音反馈到加拿大各级议员，这些议员不敢怠慢，就向加拿大有关部门施压，从加拿大移民管理部门的新政来看，这些选民的抗议是非常有效和管用的。

政策影响有限

不过，移民计划的“取消”和新公民政策的执行，对于加拿大房地产市场来说，目前看来似乎没有达到立竿见影的效果。

“政策的调整反而让当地的房地产市场更加动荡不安。”温哥华地产经纪人查理斯认为，投资移民为当地带来了一定的财富，这笔财富离开后，将给当地的经济带来波动。

不可否认，移民政策的改革让很多移民失去了来加拿大的机会，让当地的购房需求有所缓解。但是这种方式显然不能从根本上解决当地的高房价问题，在经历了一段时间的波动之后，加拿大房价依旧保持平稳的增长趋势。

对此，韩长吉分析，虽然移民购房对当地楼市有支撑，但毕竟外来移民居住或者投资依然占据较小的比重，其国内房价上涨与加拿大宽松的货币政策、较低的利息也有关系，不会仅因移民减少而导致房价下跌。

加拿大卑诗大学尚德商学院助教达维多夫对此观点表示赞同，他认为，当地楼市升势主要由低息和经济复苏带动，考虑到过去几年楼价有升无跌，很难相信会仅因取消投资移民而推倒温哥华豪宅市场。

韩长吉进一步指出，加拿大移民政策的改变并不意味着彻底关闭外来居民的大门，而是提高门槛，坐地涨价。

在查理斯看来，有钱的移民者是不会被那些提高的门槛“吓住”。“所以，移民减少只是暂时的，当初的那笔财富离开后，新的移民们带着更多的财富投入了房地产市场。这样，怎么可能控制住房价?”

加拿大地产业界也证实，移民政策改革传出后，确实造成某些区段的豪宅交易急冻，但经过数月沉淀，目前已恢复正常，冲击较原先预期小得多。

一家地产商负责人毫不讳言，“他接触到的中国富豪中有很大一部分都想移民加拿大，一开始当然会担心移民政策改变所带来的影响，但是新政实施后，一切都已恢复正常，当初打算移民加拿大的富豪们依旧在按计划进行。”

另外，在业内看来，中国移民对加拿大房价的影响力有被夸大之嫌。有房地产投资机构以温哥华为例，这个城市人口大约有60万，而过去几年每年新增的移民仅约7000人，其中3/4为亚裔，就算亚裔移民有半数来自中国，每年总数也不到2500人，他们的住房需求占温哥华的整体楼市交易比率相当有限。

崩盘可能性小

种种情况说明，加拿大的房价目前不会出现下跌的情形。但是，过去数年，有关加拿大房地产可能出现房价崩溃的警告不绝于耳。

加拿大联邦金融机构监管办公室(OSFI)第一副总监泽默近日表示，目前，加拿大房地产市场承受重大冲击的能力比10年前低，因此楼市面对的风险比过去高。泽默说，要接受美国2007至2008年房地产市场崩溃引发金融和经济危机的教训，因此一定要警惕不断上升的房价和国民负债。

泽默担心，如果万一有风吹草动，过高的房价加上负债累累的消费者，有可能导致房地产市场崩溃。

甚至有经济学家警告，加拿大房地产市场已岌岌可危，很有可能大幅度下跌。有的悲观者甚至预言将下跌25%。

加拿大第二大银行道明银行的经济学家在今年3月曾预测，由于新建公寓供过于求导致市场积压，今年多伦多地区的公寓平均价格将下降约4%，明年将继续下跌4%。

在种种“唱衰声”中，加拿大的全国房地产市场价格仍然继续创下新高。对此，加拿大帝国商业银行经济师泰尔指出，加拿大房地产市场销售情况好于预期，如果这种势头能够继续保持，加拿大人在短期内不会看到当地房地产价格下跌的情况。

加拿大央行指出，鉴于全球和加拿大的经济预期增强，加拿大房地产出现风险的概率较低。目前，加拿大央行和大部分经济学家都认为，加拿大房地产最有可能出现的情况是所谓的“软着陆”，也就是加拿大房地产价格逐渐下跌但不会出现崩溃。

加拿大央行还指出，加拿大房地产市场价格的上涨速度有所放缓。但是其同时表示，如果房价真的出现大幅修正，将会造成严重的影响。

在Jack看来，对加拿大房地产市场的唱衰声不会让他们过于担忧，“房价的波动根源于市场供需，就目前供需情况来看，加拿大的房价不会出现突然下跌的情况。”

而对于加拿大未来房价的涨跌，Jack称，“我们无法通过现在的市场预测到未来几年的变化，因为市场是变化多端的。不过，加拿大高房价突出的一系列问题也告诉我们，要对这个市场保持警戒之心”。