北京郊区旧村改造＂村民自治＂ 逼退承租人

记者日前在走访北京“挂账村”改造项目时，发现因补偿问题达不成一致，村政府和位于改造范围内的土地承租企业纠纷不断，一些村政府更是以“村民自治”的名义试图强行逼退现有承租人。

我国近几年正积极推广旧村改造试点工作。然而，因土地征用引发的矛盾和冲突也越来越多，一些地方在征地中违规操作，侵害了农民和土地承租企业的相关权利，导致上访等事件频繁发生。多位专家在接受记者采访时表示，我国现有的土地征用过程中缺乏公开有效的听证制度，补偿谈判中缺乏独立科学的评估机构，纠纷发生后，农民和企业缺乏司法救助和申诉渠道，极易激发矛盾，因此建议要逐渐完善这些缺失的机制，更好地保护相关方的利益。

民企腾退遭遇“村民自治”

2010年初，北京市公布了50个“挂账村”改造项目，海淀区四季青地区振兴社区也在其中。当年6月，振兴村委会向驻地所在企业发出通知，要求企业于当年9月底之前全部腾退完毕。2011年初，振兴村委会张贴公告，宣布拆迁改造范围，要求在此范围内的农户于5月下旬之前签订拆迁补偿协议，而对于范围内的企业如何进行补偿，该公告并未涉及。

这50个“挂账村”，是指包括海淀区唐家岭村、丰台区夏家胡同等50个卫生环境脏乱、社会治安秩序较乱、群众安全感不高的村庄。按照北京市政府确定的“先难后易”的城乡结合部整治改造原则，将这50个村庄列入了市级挂账整治督办重点。

四季田园食品有限公司正是位于振兴地区的一家民营企业，该公司于1996年与振兴林工商公司签订土地租赁协议，租赁振兴社区十王坟村原二队队部旧址，共五亩地，租期30年，至2026年到期。签订协议后，四季田园公司自筹资金，在这块土地上建筑厂房，办起了食品工厂。

接到腾退通知后，四季田园公司退掉了订单，开始和振兴一方商谈拆迁补偿事宜，并准备搬走，可让四季田园公司法人代表任长茹没有想到的是，对方表示只愿意退回这几年交的租金，外加部分搬迁费，算下来不过60万元，而据任长茹测算，企业停工带来的损失则在1500万-2000万元左右。后来经过任长茹多方斡旋，振兴一方将拟补偿数额提高到了300万元，并表示一分钱也不会再多了。

负责项目的振兴公司副总经理告诉任长茹，上头说了，“你们各家各户，谁的孩子谁抱走”。振兴社区是村民自治，说给多少钱就给多少钱，即便是一分钱不给，也没有任何问题。

村里决定给你多少就是多少

据了解，50个“挂账村”宅基地占地约12平方公里，乡镇企业占地约13平方公里，涉及农民约14万人、居民约4.2万人。在四季青地区振兴社区，项目安排了农民搬迁安置用地约6 .7公顷，规划建筑规模约14.07万平方米。

任长茹没有接受振兴一方的补偿条件，双方补偿商谈达不成一致，此事也就此搁置下来。就在此间，振兴社区“挂账村”改造项目已经轰轰烈烈启动了，一座座楼房拔地而起，村民们纷纷撤离上了楼。

让任长茹不解的是，作为政府行为，为何没有统一公开的拆迁补偿标准，振兴社区反复提出的村民自治，即“村里决定给你多少，就是多少”的说法，也明显不能说服她。但此后的几次协商也均无果而终。

按《中华人民共和国村民委员会自治法》第24条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理”，其中第7款“征地补偿费的使用、分配方案”，也包括在需要经过村民会议讨论决定才能实施的范围之内。在任长茹看来，即使是按村民自治的说法，振兴社区的行为也有问题，他们从来没有公布过任何所谓经过村民会议讨论决定的征地补偿费的使用、分配方案，也没有证据证明就有关征地补偿费的分配方案召开过村民全体会议。

就双方的这些争议，记者日前走访了目前负责振兴社区“挂账村”改造项目的振兴公司。

振兴公司一位副总告诉记者，现在确实没有一个所谓的统一补偿标准，“谁的孩子谁抱走”也确实是“上面”(指负责四季青地区挂账村改造的总公司)下达的精神，正如字面意思，之前收了企业多少钱，就退回多少钱。在这个前提下，振兴社区通过招投标引入评估公司，专门负责出具评估报告。

据记者多方了解，打着“村民自治”这张招牌和承租人协商征用的现象在北京市这一轮“挂账村”改造中并非个例，而几乎每一处都发生了纠纷。

专家表示应完善听证机制

针对振兴社区方面的回应，记者采访了多位专业律师，他们均表示，“挂账村”改造涉及的土地征用项目的本质是搬迁而非法律规定的拆迁或征收，四季田园公司和振兴社区争执的关键点在于这是一个合同纠纷，而振兴社区方面一直顾左右而言他，并未明白自己在征地时需要履行的法律义务。

“此次事件的实质是，在合同履行期间，一方单方面要与另一方解除合同。”北京安朗律师事务所律师李岩表示，由于时间跨度大及所签合同的不周全，双方可能对拆迁或解除合同的条款约定不清，在法律实践中，还需要根据合同法的基本原则及相关条款确定双方责任和义务。

“很简单，你把地租给我，我在地上盖了房子用于生产经营，租期还没到，现在你要解除合同，就应当赔偿我建房的损失、装修的损失、设备的损失等等。但是这些赔偿在性质上不属于征地拆迁补偿，而是一方因合同解除遭受到的实际损失。”李岩说。

在李岩看来，振兴社区以村民自治为由提出让企业搬离，说明他们很有可能没有政府颁发的房屋拆迁许可证。按照北京市其他“挂账村”改造涉及的企业搬迁的经验来看，这类不属于法律规定的征收或拆迁项目，都是由基层政府找到相关企业，由该企业与改造范围内的企业商谈补偿事项，在商谈过程中绝大部分都是平等自愿的。如果振兴社区想让企业搬离，应当给予企业合理的补偿。

另一位律师王勇告诉记者，四季田园公司的土地承包关系是合法的，一般而言，企业搬迁的赔偿远远高于居民住宅的赔偿，因为还会包括设备安装费用等，因此振兴社区提出的“谁的孩子谁抱走”是违法的，退还剩余的承包金以及合理的补偿都是他们应尽的法律义务，而他们仅希望通过退还原来的承包金就促成搬迁显失公平，不符合合同精神。

李岩还表示，双方如果不能就补偿达成一致意见，四季田园公司可以通过法院诉讼的方式解决双方争议，以振兴社区违反合同约定为由要求其赔偿因振兴社区不能继续履行合同给自己造成的损失。

多位专家在接受记者采访时表示，我国现有的土地征用过程中缺乏公开有效的听证制度，补偿谈判中缺乏独立科学的评估机构，纠纷发生后，农民和企业缺乏司法救助和申诉渠道，极易激发矛盾，因此建议要逐渐完善这些缺失的机制，更好地保护相关方的利益。