养老地产是好,怎么发展才好？

新华网杭州11月28日新媒体专电(记者陈晓波　王政)在我国老龄化进程加速的背景下，养老地产前景普遍被看好，如何找到有效的盈利模式仍是难题。近日，在浙江乌镇召开的第三届中国老年住区项目经验交流会上，业内人士提出应将投资和管理分离，并高度重视服务和运营。

近年来，中国老龄化进程逐步加快，截至去年底，全国60岁以上的老年人超过两亿，占总人口的14.9%，预计将在2025年突破3亿。

目前，一些房地产公司、保险公司、物业服务公司等纷纷介入养老地产这一领域，然而盈利模式仍是困扰企业的一道难题。保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊指出，养老产业整体上鱼龙混杂，投资主体多，“很多企业还不知道怎么在这一产业中赚钱。”

国外养老产业的发展得益于金融市场和专业运营管理两个领域的打通。据宋广菊介绍，美国投资商和运营机构是养老产业的主体，投资商从资本市场低成本融资，兴建或者购买养老机构，以出租、合营或者自行的方式运营，租金收入是其主要的收入来源，而运营商则通过扩展规模、降低成本、合理分工、规范管理来获取服务收益。

她认为，养老机构的运营管理也应遵循投资和管理相分离的原则。投资公司参股或者控股养老运营机构，参与运营环节重大事项的决策，分享服务管理方面的收益，但不过分干涉运营的管理细节。

与其他地产不同，养老地产更重服务和运营。中国天地控股有限公司总裁张华纲指出，高质量的客户体验是养老地产盈利的基础，房地产公司应该扭转“房子卖掉就好”的思路，树立服务性思维。“比如说拿地不能只看地段、只看地价，你要看这个地方适不适合老人住，有没有好的配套，特别是医院，来解决老人日常的医疗问题。”

上海天佑安康养老产业集团董事长陈琳翰通过年龄、老年病、合住意愿、接受价格等12个维度对老年人群进行定位，提出医疗、康复、度假旅游、金融理财、老年大学等15个盈利模型。

目前，国内养老地产经验有限，一些国内企业引入了国外的先进做法，如长城物业集团养老服务有限公司引入了美国养老服务公司的经验，但公司总经理李志健也指出，国外经验只是参考基础，还需要结合中国实际进行调整。