王府井地王级办公楼低价抛售 投资回报率较高？

最低售价仅为5.2万元/平方米

《证券日报》记者调查获悉，利生大厦为北京王府井商务区内唯一一栋销售型写字楼，该项目今年以低于市场价格散售，其开发商称，“公司欲借王府井品牌升级战略的契机逆势突围，完成销售任务”

■本报记者 王丽新

受房地产市场大势影响，与2013年相比，2014年北京市写字楼市场出现走弱迹象，但随着各类救市政策逐步释放，不少开发商正在制定涨价计划，鉴于此，投资客开始趁投资物业销售价格筑底之际入场。

近日，《证券日报》记者调查获悉，北京王府井商务区内一栋写字楼以低于市场销售均价入市，据其销售人员透露，该项目为地铁8号线王府井站上盖物业，2014年下半年入市，开发商为了回笼资金而低价入市开盘，均价为每平方米6.5万元。

“这一散售价格相对偏低。”某熟悉北京写字楼市场人士向记者表示，从整个北京写字楼市场来看，销售均价保持在7万元-8万元/平方米的项目虽然相对较少，但对于位于王府井区域的甲级写字楼来说，这一价格并不高。

地王级办公楼低价销售

《证券日报》记者走访后发现，上述正在开盘销售的利生大厦写字楼正位于北京王府井商业街北口，这栋被开发商称为“地王级”的写字楼共有9层，其中，1层至三层为体育用品商店，整栋楼目前正在整体装修改建。

“我们销售的是第6层至第9层，目前在售面积约为1万平方米，只有80套，全部是精装修产品。”利生大厦销售人员向记者表示，“均价是6.5万元/平方米，以60平方米左右户型为例，总价约为390万元，但也有整层销售的楼层，而且均价较低，甚至每平方米仅售5.2万元”。

对此，有熟悉北京写字楼市场人士向本报记者透露，从北京整体写字楼市场来看，单个项目成交均价超过7万元/平方米的办公楼并不多。在国贸CBD区域，甲级写字楼成交价一般在7万元-8万元/平方米之间，整售价格水平一般在6万元/平方米以上;在望京区域，SOHO中国开发的望京SOHO最高曾卖到过8万元/平方米;而在西五环外的苹果园商圈写字楼物业均价目前已达到了3.5万元/平方米。

鉴于此，该人士称，利生大厦属于王府井商圈，该商圈属于东二环商务区，区域内甲级写字楼年供应量相对较低，用于销售的商用物业很少。在销售型商用物业供应量极为稀缺的区位优势下下，销售均价每平方米6.5万元的价格实际上相对偏低，整层销售单价5.2万元/平方米则低于市场价，预计有较高的升值空间。

投资回报率较高?

然而，值得注意的是，2014年房地产市场持续低迷，这在某种程度上也影响了写字楼市场，加上互联网提供的信息越发透明，互联网金融、股票等投资领域在不断抢夺投资客，因此把钱投向地产行业的投资客比例正在下滑，那么，投资性商用物业是否会受到大幅冲击?

对此，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部向《证券日报》记者表示，受北京写字楼市场有限的可投资存量、较之其他城市更高的租金水平以及大批潜在内外资投资者的支撑，业主对北京写字楼的升值预期是得到强化的。

而上述利生大厦开发商也向记者透露，“我们的项目体量较小，总货值仅6.5亿元，总价起价和销售单价在同区域内都相对较低，所以公司不愁卖。目前已经整售了两层，主要客户群体是以投资型客户为主，部分自用型客户则一般为国企合作商、金融、航空、高新电子商务等领域。

据其透露，利生大厦在入市之前即储备了一些意向客户，包括与公司有业务往来的合作商。该人士称，利生大厦此前该楼为开发商自持型物业资产，一直以出租方式运营。

“因为公司需要完成销售任务，快速回笼资金，为2015年拿地拓展寻求战略空间，才出售自持物业。”上述公司相关人士向记者表示，项目所在区域空置率很低，投资回报率相对较高，而且为目前该区域内唯一在售甲级写字楼物业，因此目前投资客在这一低谷期入手的也较多。

据莱坊发布的《2014年第三季度北京写字楼市场简报》显示，自2011年起，北京甲级写字楼租金一直呈现上升趋势。由于市场需求回暖及相对较高的预租率，整体市场的空置率已达到自2006年以来的最低水平。而据该报告显示，截至三季度末，利生大厦所在的东二环商务区每月每平方米租金约为367元，空置率为2.8%，远低于望京、中关村以及燕莎等商务区的空置率。

“该区域甲级写字楼的投资回报率约为5%，但区域内自用或者出租的写字楼比例较高，销售型商用物业稀缺，因此具有较高的升值空间。”上述熟悉北京写字楼市场人士向记者表示，该楼附近的新东安写字楼租金每天每平方米最低位15元，东方广场写字楼每天每平方米最低20元以上。

无独有偶，据第一太平戴维斯2014年北京市场写字楼研究报告显示，截至目前，北京甲级写字楼资本值环比增长0.8%，至每平方米人民币64100元，同比上涨4.3%。同时，甲级写字楼毛收益率为5.93%。

对此，第一太平戴维斯华北区研究与顾问咨询部董事王琼向《证券日报》记者表示，尽管甲级写字楼租金预计有所下降，但是本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑北京甲级写字楼资本值稳步上升。王琼预计，2014年第四季度北京甲级写字楼毛收益率将保持在5.8%至6.0%之间。