贾康：房地产税可能按套征收 按面积收官员受不了

房地产税立法草案已在内部制定 贾康(微博)认为，房地产税最晚于2017年实施

前日，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说，中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受北青报专访时透露，房地产税立法草案内部一直在做。

贾康

全国政协委员、政协经济委员会委员，财政部财政科学研究所原所长，中国财政学会副会长，多年专注房地产税研究，出版《房地产税离我们并不远》。

房地产税最晚应于2017年两会后实施

北青报：去年两会，财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进，历经一年多，现在有没有新的进展?

贾康：现在比较关键的事情，是什么时候将房地产税法正式纳入全国人大立法程序，尽快开始一审。

北青报：今年可以纳入立法程序吗?

贾康：按照各个方面的表态，应该是这样。十八届三中全会明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。去年，傅莹女士作为人大发言人，明确表态尽快纳入立法程序。过了一年，今年两会在即，按道理来说应该是有这样的动作。

北青报：要走程序的话，立法的草案已经在准备?

贾康：有所准备，内部一直在做。

北青报：有媒体报道，房地产税最快2016年实施。

贾康：中央政治局要求，财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏要求，有一个推测，今年应该启动立法，最理想的情况下这个立法程序要走一年，一审二审三审。一审之后，要征求社会意见，在各种意见于讨论中吵得不可开交的情况下，搞不好会推到四审，那么这一年可能走不完程序。希望能走下来，但很有可能会走不下来，就会顺延到2016年，最晚应是推到2017年，在2017年两会上经全国人大审议批准，通过后开始实施。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。从这个意义上说，房地产税也是“等不起”的。

土地出让金和房地产税并非只能择其一

北青报：房地产税，公众的理解可能就是把土地和房产合在一起征税?

贾康：房地产合在一起是不动产，放在一起作为征税对象，是市场经济发展中，已经有相对成熟国际经验的制度。在汉语的表述中，房地产税和房产税说起来两者有区别，但实际上指的都是消费住房保有环节上，实施改革从无到有来征收的这个税种。

北青报：十八届三中全会之前，并无房地产税的概念，房地产税与之前说的房产税有什么不同?

贾康：房产税，是1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种，当时规定个人住房免纳房产税。怎么样让它从无到有?曾有开征物业税的设想。为找到一个相对容易操作的便捷路径，那时候认为房产税就是可以利用的一个实操框架。所以说，我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税，实际上指的就是一回事。

北青报：你参与了房地产税立法的前期讨论，大家争议的热点包括这一条吧?

贾康：热点有若干。包括房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?在国有土地上征收房地产税有法理依据吗?这两个问题，是我接触到的最会引出愤愤不平情绪的争议之处。有人说，我房子里包含着70年的土地出让金，你再每年征税，重复征收合理吗?老百姓一听往往就会很生气。另外，我接触到的情况是有很多人在说，别的国家征收这个税可以，因为别国的土地是私有的，而中国的城镇土地是国有的，在国有土地上征个人的房地产税，法理上说不通吧?

北青报：应怎样理解土地出让金和房地产税的关系?

贾康：土地出让金的性质不是税而是租金。另外国家还可以凭借政治权力依法开征针对房地产(不动产)的税收。所以租和税是可以合理匹配的关系，并不互相排斥地二者只能择其一，一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。另外，多种税、多环节、多次征这种复合税制本身就包含重复征收因素，这里的“真问题”是重复得是否合理的问题。

房地产税应明确“调节高端”

北青报：公众一直担心房地产税会增加个人的负担。

贾康：房地产税作为一种直接税，它的税收负担，按照理论框架应该更多落在有支付能力、比较富裕的社会成员头上。

北青报：这一点涉及房地产税的立法框架?征收的时候面对的重点对象应是高端人群?

贾康：对，房地产税在中国立法过程中，应该尽快明确“调节高端”的路线，让社会大众吃定心丸。

北青报：那么高端的范围可能会如何确定?

贾康：这里有两个技术路线。一个技术路线是第一套房可以排除，剩下的可以征税。第二个技术路线是按照人均平米更精确，不管是多少套房，扣除一定的人均平米后再征税。

北青报：这两种方案你倾向于哪一个?

贾康：按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税，这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。

具体是按套还是按平米?说起来，按套更宽松。如果第一套房不征税，第二套房是不是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看，第二套房可以说是“自己给自己买的商业化社会保险”，征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不应该再给予税收优惠了。

如搞普遍征收体制内官员也不会接受

北青报：但第一套房子有80平米的和200平米的，显然是不一样的。

贾康：这需要有“开明”一些的考虑。简单、形式上最公平的办法，是按照美国的办法，不做任何扣除，只要是住房，有一平米就征一平米，但这种方式不适合中国，别的不说，体制内的人都受不了。

北青报：为什么体制内的官员接受不了?

贾康：体制内的公务员，不受劳动法保护，工作“白加黑”、“五加二”非常辛苦，辛辛苦苦这么多年，最实惠的是在房改以后，有了一套房，比如在北京，可能是在地段比较好的地方有个100多平米的房子，同时现在一个月收入也才几千块钱。如果房地产税见一平米征一平米，体制内的官员肯定接受不了。

北青报：此前上海、重庆两地的试点有人认为是失败的，没看到对房价立竿见影的影响。

贾康：我不同意这样的看法。首先要肯定这个破冰、试水的作用。一开始要先建框架，柔性切入，不是没影响，但对房价的影响，不那么显著，但以后是有可能趋于越来越显著的。

北青报：一方面希望房地产税柔性切入，使其力度有限;另一方面，我们又希望房地产税成为地方政府主要收入来源，这不矛盾吗?

贾康：其实不矛盾。有声音说，刚开始收一二十亿的房地产税，不算什么东西，所以没用，这不对!这是刚刚切入，要看到以后的潜力，一开始的时候主要是建立制度框架，发挥调节引导的作用，同时也会带出以后越来越有把握组织收入的功能。要看得长远些。

北青报：这中间可能存在什么难题吗?

贾康：我看不出来有什么过不去的问题。

北青报：地方财政税收多了，那给政府交的费是否可以少些?

贾康：对，另外一些东西应清理、整合。目前我国实际开征的18种“正税”里面，与房地产相关的就至少有10种，都应在全面改革视角下作合理协调——收费或许要在清理中间取消，或许要归并，或者某些收费负担需要调减。

房地产税未来也可能扩大到农村

北青报：让房地产税成为主体税源，会不会成为地方政府主要收入?

贾康：不是让它包打天下，也不可能包打天下，还有其他税。中国一些主要的城市区域，若干年后房地产税可能成为最主要的地方收入来源之一。

北青报：房地产税会怎样成为主体税源?

贾康：它会自然而然地成为主体税源。中国的发展大势，是未来还要有4亿人左右从农村居民变成城市居民，要在城市定居都要有房。建成区域会扩大，城市居住的人会翻倍，人均收入会上升，他们的住房形成的税源，对公共金库作出的税收贡献，一定是不断上升的。

北青报：会有人不断进入城市，但大部分人都只买一套房，房地产税会面临枯竭的状态吗?

贾康：不可能枯竭。只买第一套房，不买第二套房，这不符合人均收入上升大趋势和人的需求本性。退一万步说，假如真的普遍出现所有人都只买第一套房，那么可以再修改税法，根据情况，从一开始第一套房的不征税，可以变为根据人均多少平米征税的办法。

我认为我国在可以预见的很长时期内，可能需要坚持住房保有环节税收只是调节高端。但应一起覆盖高端的增量和存量，在按照住房的市场评估值为主要计税依据进行征收的情况下，可采用渐进的模式，逐步扩大到居民存量住房的更大范围，即适当放低“高端”的具体界限，更远的未来，也不排除扩大到农村地区。

不会通过征税让小产权房完全合法化

北青报：此前征求意见的税收征管法，提出个人统一税号，这是提前布局房地产税吗?

贾康：统一税号最直接的作用是为以后的个人所得税改革铺垫，个人所得税是对一个个人，房地产税是对家庭，但管理上，也会凭借税负有相通之处。

北青报：如果确定按家庭、按套征收，征税的房屋价格基数要怎么确定?

贾康：这就是“税基评估”问题。应在征税前进行不动产登记，把全国房屋的基本数据摸清楚，评估税基的时候，可以按照物业税模拟空转的经验，在计算机里设计好软件，将住房的相关数据输入计算机，自动生成评估结果。模拟空转的时候，是分三种不同的类型：制造业的、商业的和消费住房，不同类型，有不同指标体系。消费住房很重要的是要参考市场价值，处理地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。

北青报：保障房会怎么考虑?

贾康：我认为对保障房不应该征税，保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房，没有必要征税，它们已经是作为低中收入者的社会保障来提供了，只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。另外，在很长一段时间以内，也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

北青报：那小产权房呢?

贾康：小产权房的问题有待进一步理清。这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案。

北青报：不会通过房地产税征收让小产权房合法化?

贾康：不应存在这个“一刀切”处理方案。总体来说，小产权房在既有情况下，主要是农村集体土地上个人宅基地上的房子，以及一些跳过征地环节直接进入市场交易、名为小产权实为买主无产权的房子。只有小产权房在分类处理清楚后，对那些处理成商品房的真正的产权房，在那个时候，再按照法律去覆盖征税。

文/本报记者邹春霞