中产阶层兴起赴日购房 看上日本房产哪一点？

罗韬

“国内一线城市房价太贵也不知道会不会下跌，而那些房价便宜的城市我们也没有投资兴趣，我们都是风险保守的人，希望进行稍微稳健的投资，所以我们逐渐开始参与了解更多的海外投资。”上海个人投资者方旭峰(化名)在电话里告诉《第一财经(微博)日报》记者。

最近两年，海外购房似乎成为了一个时尚潮流，每个周末位于上海、北京的五星级酒店就会有一场海外置业的讲座或者项目推荐。而中国的开发商也是纷纷出海，选择那些中国人留学、旅游的目的地，希望在国外为中国人提供中国式的物业。面对源源不断进入却“看得见、摸不着”的潜在客户，海外不动产的销售方只能以举办各类型讲座或相关联活动的形式，聚拢有意购置海外房产的消费者。方旭峰经常周末和自己的父母一起，在某一个市中心的五星级酒店，听那些身着华丽的置业顾问讲述每一个海外国家的特点。

“移民、留学、投资是大家投资海外房产的最主要目的，其中大部分人和我一样是投资需求。而澳大利亚、美国、英国是传统的海外投资国家，政治经济稳定，房价温和上涨被国内很多买家喜欢。但是在今年，日本突然开始火爆了起来，无论是海外项目推荐会还是私人银行客户经理推荐产品名单上都出现了日本。”

通过了一年的各种讲座“培训”，方旭峰已经成为了一名置业专家，他去过好几次日本，逐渐觉得日本东京也许会像多年前的北京，因为奥运会房价还会出现一轮猛涨。

中产阶层海外购房梦

《第一财经日报》记者多方采访获悉，相比于之前中国买家都是高净值人群，越来越多中产阶层参与到了海外投资。其中高净值人群通常希望投资欧美的豪宅以彰显自己的身份，而中产阶层因为在国内缺乏投资渠道，而中国不断走向国际化，因此这些人群开始“被教育”参与海外投资，而日本这样投资门槛相对较低、深具性价比的国家成为他们的选择。

台湾信义房屋的数据显示，在日本出售给中国买家的房屋在今年前三个月里增长了70%达到111亿日元(约合9.08亿美元)，日本售出的每100套公寓就有10至15套卖给了来自亚洲的外国投资者。

方旭峰周围很多朋友也会受到这个圈子的影响，时不时也去听一听海外置业的讲座。方旭峰告诉记者：“国内目前信托门槛较高，P2P和股市风险很大，虽然一线城市房价稳定但是购房成本和限购影响不动产投资并不是很好选择，而实体经济下行也导致很多投资的回报越来越低。”面对这样的环境，博士毕业的方旭峰开始看到了全球化的机会，虽然方旭峰并不是专业的炒房客，但是他正在不断了解这个领域的动态发展。

出去投资，教育问题也越来越被中产阶层看重。

“我觉得国内的压力太大，小孩未来在这样的竞争中太吃苦，我希望可以办理移民去国外，所以我也会考虑海外置业，中国人还是希望有一套自己的房子才是家。”住在静安区的张女士在电话里告诉记者自己的想法。

《第一财经日报》记者了解到，最近几年兴起的海外“生子潮”目前已经成为海外购房的新生力量，这类购房者是以移民以及孩子教育为主要目的，以自住为主，同时为了孩子教育，“学区房”更容易受到追捧。

业内人士蔡为民发现，国内优质教育资源的稀缺是催生不少父母赴海外投资买房的一大原因，通过投资买房，让小孩赴国外留学，接受更好的教育。

看上日本房产哪一点?

“纯粹看汇率现在买房最划算，人民币在日本的购买力具备绝对高位。”方旭峰告诉记者。

目前，日币汇率处于历史最低点，而人民币贬值预期不断增加。根据日本财务省于5月下旬发布的最新数据，2014年底海外对日直接投资余额同比增长5.3%，达到20.583万亿日元，连续4年增加。其中，日元贬值成为海外对日投资增加的一大因素。同时，日元下跌让日本签证官们每天都忙得不可开交，今年半年的签证发放量超过了以往一整年的量。对于中国投资者而言，日元贬值成为了赴日投资房产甚至进入日本股市的诱因。

另一个重要原因就是各方对于2020年东京奥运会的期待。从历史数据看，举办奥运会的城市，房产增值潜力都很大。在今年3月世邦魏理仕发布的《亚太地区投资者意向调查》中提到，在经济复苏和日本电子产业预期被看好等多重因素影响下，东京商业地产租金收益将在未来两年内上涨2%~4%，空置率也将下降至1%。

但是最吸引方旭峰们的还是房屋的永久产权。“很多中国人有土地意识，我周围的朋友去澳大利亚、日本买房都是因为这里面的海外永久产权，这样自己的子子孙孙都可以享受到曾经自己置业的福利，这样的体验也很重要。”方旭峰说到。

此外，由于日本贷款程序较为简便、利率低，且大多数房产首付仅需一成，同时日本也有着中国人更易接受的生活风格，加之比较稳定的租金回报，这些因素也潜移默化吸引着越来越多的中国买家。