救市政策刺激需求透支 明年楼市或现大萧条

救市政策刺激需求透支楼市潜伏新危机

从前三季度来看，"救市"政策频发，央行也累计有五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、苏州、南昌等城市)楼市需求政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转，金九银十已经没有什么太多的悬念，价格也趋于坚挺，甚至接下来几个月可能会惯性涨价。

但繁荣的背后是"救市"政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，背后潜伏着楼市新危机。而这场危机极有可能在2016年爆发，届时，楼市可能将陷入新一轮调整周期。

楼市需求透支，"繁荣"不可持续

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。

从楼市大趋势来看，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮"救市"政策导致楼市基本面复苏好转的"大年"不可持续。

从投资增速看，国家统计局数据显示，2015年1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1~8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场需求不足导致房企投资动力不足。

今年"3·30新政"以来，大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。

从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行"双降"、9·30新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

同时，美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元"做空"，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市整体大趋势。

大萧条或在明年初到来

今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市"地王"频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、"地王"现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的"地王"的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

从历史经验来看也是如此，2009~2010年、2013年土地市场"地王"频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场"地王"现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

土地市场"高溢价"、"地王"是魔鬼，这或将导致楼市调控政策由当前的"救市"为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。

另一方面，楼市"救市"政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来会隐藏更多的市场风险。

从短期来看，当前楼市仍然是调整期，"去库存"仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。