豪宅无疑是2015年北京楼市最大的亮点,五环内但凡拍出一块住宅用地,几乎都成了潜在豪宅供应。据中原地产最新数据显示,截至10月底,五环内北京商品房住宅签约均价达到了52499元/平米。五环内全面豪宅化的趋势已经日益明显,难道普通刚需族、刚改族置业就无缘五环内了?也不尽然。本报记者在调查中发现,在五环内多数新房产品走向高端的背景下,五环内的二手房、自住型商品房成为刚需族扎根五环的重要补充产品。刚需族如何把自己的家安放在五环内,应该关注哪些楼盘、哪个区域的二手房以实现自己的置业梦呢?看看我们的记者推荐吧。
□自住房
切实补充中低价位房源量不足
“自住房制度的设计初衷,就是为了缓解商品房价格涨速过快,刚需购房者一房难求的局面,而从实际市场效果来看,也确实达到了目的。”亚豪机构市场总监郭毅说。
自2013年11月,北京首个自住房——恒大御景湾开始网申,北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型,至今已面市两年时间。亚豪机构统计数据显示,两年时间里,北京共推出54个自住房项目,可供应5.4万套自住房。自住房推出两年来,对北京楼市形成了巨大影响,特别是在北京房价不断上涨的背景下,自住房的推出,为众多刚需购房者提供新的购房产品。
据亚豪机构统计,目前北京推出自住房项目最多的三个行政区是朝阳区、大兴区和顺义区,分别推出了10个、9个和8个自住房项目。而从供应套数前三甲的行政区来看,则分别是朝阳区、通州区和门头沟区。朝阳区10个项目可供应自住房13308套,通州区4个项目就可供应6709套自住房,门头沟的6个项目累计可供应6384套自住房。
这三个区域的在售商品房现象均呈现中高端化趋势,极为缺少中低价位的刚需项目。其中朝阳区的纯商住宅在今年的成交均价达到创纪录的49024元/平方米,区域内已没有低于4万元的纯商住宅,自住房22000-28000元/平方米的定价水平补充了刚需匮乏的窘境,因此,虽然供量大,但需求同步高涨,两年累计下来自住房的成交量也高达11697套,在各行政区中排名居首。
门头沟区与朝阳区的情况极为近似,纯商住宅普遍在35000元/平方米以上的价格水平与自住房18000-22000元/平方米的限定售价形成了鲜明反差,自住房成为门头沟刚需客群的首选。
郭毅认为,由于部分自住房体量较大,分批供应的原因,两年时间里,实际取得预售许可、推向市场销售的自住房一共4.2万套,与同期10.9万套纯商住宅(不含自住房及保障房)相比,自住房供量相当于纯商住宅的38.4%,切实起到了补充中低价位房源量不足的作用。
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郭毅认为,自住房还应尽早申购,今年成交住宅用地中仅有6宗配建了自住房,所以从长期趋势来看,自住房的供给量仍旧稀缺,因此对于刚需客群来说,还应尽早申购,防止错过时机。特别是今年推出的自住房中,很多都是位于东五环、西三环四环周边,位置条件较好的项目,与商品房的价差也比较大,值得出手购买。
□新房
五环内市场豪宅化
不少刚需在五环内的新房面前望而却步。
据中原地产研究部统计,截至10月底,北京商品房住宅五环内签约为4315套,签约均价达到了52499元/平米,从最近6年的五环内商品房均价可以看到,整体市场一路走高,从2010年的3万上涨到目前的5万+,北京五环内市场已经进入高端化。
中原地产首席分析师张大伟认为,受供地郊区化的影响,五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调到现在的1万套左右,剔除其中的部分无效库存,实际五环内可售住宅非常少。“预计未来北京五环内的高端化区域将依然延续,从北京今年出让的土地看,五环内基本地价都超过区域在售房价,包括前期丰台7.5万元/平米的地王,预期未来新宫等地王还将影响市场预期。”张大伟说。
事实上,地价在一定程度上反映了未来一段时期房价的走势。亚豪机构副总经理高姗表示,三环内已基本无新增宅地,五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域,其中三四环之间也属于稀缺程度较高的区域,樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米;四至五环属于次稀缺,楼面价多保持在4万元-6万元/平方米;五至六环供应虽然相对较多,但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价;即便是六环以外,实际楼面价也逐渐迈向万元大关。由此可以看出,未来北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边,六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米,未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。
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对房企的品牌、居住环境、房屋新旧等有要求的刚需购房者可以考虑在五环内“淘”新房,虽然不少新楼盘新社区的教育配套等没有较老社区的好,但在生活舒适度、物业服务等各方面要略胜一筹。
虽然五环内地价和房价都在攀升,但并不意味着刚需买不到任何楼盘。其实,仔细找找还是有的。据记者了解,目前五环内还有一些销售单价和总价能被刚需族接受的项目,如东亚·五环国际、国韵村、天恒金融街公园懿府等,都是不错的选择对象。建议购房者根据自己的需求,多看房,多比较,选择适合自己的产品。
□二手房
九成交易都在五环内
由于新房市场的鲜少供应,五环内普通住宅的成交主力已经逐渐让步于二手房。据中原地产提供的数据显示,北京2015年截至目前成交二手房套数已经高达15.8万套,远超去年全年,也是同期商品房住宅的接近3倍。其中,90%的二手房交易基本都发生在五环以内。
根据链家研究院统计,10月北京二手住宅网签量13882套,环比下降19.6%,同比上涨57%。链家研究院李巧玲认为,10月网签量环比降幅较大主要是受国庆假期影响,虽然北京二手住宅网签量在7月达到高峰后便保持回落趋势,但10月链家实际成交量环比仍增长11.6%。
另据统计,10月链家日均新增客源量环比上涨8.7%,日均新增房源量与9月基本持平,新增需求量大幅上升,预示着未来可能会出现成交量回升现象。而从政策层面,10月央行“双降”之后,需求持续释放,预计年底两月市场活跃度不减。
价格方面,10月北京二手住宅成交均价为35676元/平方米,环比下降1.8%,同比上涨2.2%。虽然市场情况如此,但房价仍很难出现快速的实质性上涨。据统计,10月库存房源中下调报价的房屋占比为72.9%,环比上升4.7个百分点。目前二手房市场仍以换房客户为主,客户购房行为较为理性,因此成交均价一直较为平稳。在部分区域,业主心理价位过高、房屋报价过高将阻碍房屋成交,因此,未来下调挂牌价的房源还有可能增加。
李巧玲认为,若刨除结构性因素影响,全市成交均价环比变化处于合理的波动范围内,整体表现平稳。需要注意的一点是,全市成交均价同比涨幅较上月有较大幅度的下降。这主要是由于去年“9·30”新政出台后,改善性需求集中释放,10月全市
成交均价环比骤然上涨7.4%。而后至今,以改善为主的成交结构维持稳定,成交均价的变化幅度并不大。
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负利率时代的到来,让房产的投资、保值属性重新显现出来。在当前二手房市场仍较为平稳的情况下,客户的入市积极性也进一步受到鼓舞。地段仍然是目前购房者置业的首要参考要素,因此,与新房相比,更加占据地段优势的二手房市场热度不减。来自我爱我家的数据显示,从区县成交情况来看,目前66%的二手房交易仍发生在城市核心区,凭借教育、医疗、交通等资源优势,城六区仍是北京二手住宅的主力成交区域,在远郊和近郊区县的成交中,近60%的二手住宅交易发生在昌平、通州和大兴三大区,随着这三个区域各方面配套设施的加速完善,成交占比也在逐步提升。 京华时报记者桂瑰潘秀林邢飞
□新房项目推荐
天恒金融街公园懿府
物业类别:普通住宅
装修状况:精装修
环线位置:四至五环
物业地址:丰台公益西桥南行3500米
交通状况:地铁4号线,新宫站下车即到项目;公交路线:957路、485路、676路、369路、954路,团河路北口;474路、676路、610路、366路、829路、827路,福利农场、同兴园站;954路、556路,槐房西路南口;676路、366路、954路、556路,西营房站;自驾路线:沿南四环公益西桥下向南行驶,约3.5公里路东侧即到。
房价:最低价40000元/平方米
推荐理由:
项目预计近日二次开盘,开盘户型为建筑面积88平米两居,115、129和132平米三居,开盘预计价格区间为40000-42000元/平米,总均价为450万元/套。
项目简介:
公园懿府在产品整体规划上采用Artdeco经典建筑风格,总体布局以独立的板式建筑为基本单元,每栋楼均成正南北分散排布,宽阔楼间距保证每一栋楼充分的通风和日照,增加了内部舒适感,视野和景观效果上佳。在户型设计上,项目户型面积在88-132平米之间,一期产品主推115平米和132平米全精装奢适三居户型,另有少量88平米两居产品,产品做到了户户南北通透,户户明厨明卫,皆具极致收纳功能,其中,115平米以上户户都有套房设计。
东亚·五环国际
物业类别:写字楼、商铺装修状况:毛坯
环线位置:四至五环
物业地址:大兴旧宫旧忠桥的东北角
交通状况:距离玉蜓桥10公里,距离王府井14公里。南临东南五环旧忠桥,西侧1公里为德贤快速路,北至三环刘家窑桥,南连接京台高速,途经首都第二机场;向东三台山路直达亦庄开发区,京沪高速贯穿南北、360度构架城市立体交通覆盖,紧邻五环路和轻轨亦庄线,与地铁5号线无缝连接,快速抵达城市中心;距离地铁5号线旧宫站1.5公里。
房价:均价23500元/平方米
推荐理由:
东亚·五环国际户型面
积为93-124平米,价格为22980元/平米起,均价23500元/平米。按照均价计算,其售价在200万-300万之间。
项目简介:
项目总建筑面积25万平米,绿化率30%,由11栋17-19层高塔组成。采用国际时尚现代简约风格,楼盘外立面采用LOW-E玻璃幕墙辅以竖向铝板组合而成。项目自有15000平米独立商业街,双层立体商业,铺铺临街,丰沛业态,别样的中心商铺形成全天候的购物街环境。周边自然生活环境优美,临近南海子公园,南海子公园曾是“燕京十景”之一的“南囿秋风”,听这个名字就很美了,一二期建成的面积总和相当于4个颐和园之大。
国韵村
物业类别:普通住宅装修状况:精装修
环线位置:四至五环
物业地址:大兴南四环榴乡桥南1400米,蒲黄榆路东
交通状况:乘坐地铁4号线大兴线(天宫院方向),在公益西桥站下车(C东南口出),步行至地铁公益西桥站,乘825路,在成和园小区站下车,步行580米至项目。
房价:最低价35000元/平方米
推荐理由:
国韵村项目10#楼于11月1日加推两个单元,加推户型108平米三居,130平米三居,价格为35000元/平米-38000元/平米,按照35000元/平米计算,108平米的三居总价在400万以内。
项目简介:
北京国韵村位于北京南中轴沿线,在南四环蒲黄榆路南延长线上,紧邻德贤路,交通四通八达,6公里直达二环,即可抵达城市中心;距离南四环路仅1.8公里,可方便快捷直达城市各大核心商圈。项目生态环境极其丰富,紧邻项目有四块大面积代征绿地环绕,西侧和南侧被凉凤灌渠、小龙河两条水系包围,同时项目还被旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园环抱,景观资源丰富,环境绿色宜居。项目提供从85平米-170平米多种户型可供选择,其中主力户型为85平米-138平米三居产品,还有170平米的四居,同时项目还配有高品质的幼儿园和中学。
恒大领寓
物业类别:公寓
建筑类别:塔楼、小高层装修状况:精装
物业地址:北京市朝阳区豆各庄乡黄厂村黄厂路
交通状况:项目紧邻东五环、京哈高速、京津高速三大主干路;距离项目1.5公里的地铁7号线终点站焦化厂站位于项目西侧,20分钟即可直抵CBD、劲松等大型办公地点;距离项目1.5公里的东四环线,项目7号线延长线黄厂村站预计2017年建成;同时项目周边拥有多条公交线路。
推荐理由:
项目公寓50-104平米精装平层,公寓首付15万起。
项目简介:
恒大领寓项目紧邻东五环,东至规划中道路,南临萧太后河支流(焦化厂北路),西至五环绿化带,北临北京泊士联汽车销售中心(豆各庄南路);总占地面积约11.8万平米,总建筑面积约45.1万平米。项目整体包含住宅、豪装小户型及商业三种物业类型。其中住宅共计2041户,公租房1020户。
恒大领寓是领先市场十年的精装小户型产品,是由恒大地产在北京打造的首个真正意义的商品房产品,致力于打造东五环首个国际精品小户型,主力户型为50平米的开间产品,装修标准达到6000元/平米,精品厨卫,全家电赠送,为业主提供真正意义上的国际级小户型产品。
责任编辑:白岚
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