房企涉“险”：养老地产一拍即合 图谋大金融

房地产行业的金融资本大戏正在上演：一面是险资不断举牌房企，一面是房企在进军保险、金融业的路途上披荆斩棘。

恒大、万达成为入股保险企业的急先锋。在拥保险入怀的同时，他们谋划的是更大的金融产业布局，甚至金融全牌照也将成为其标配。

作为资金密集型产业，房地产的金融化天然地要求房企与金融的融合。未来，随着全球资产配置时代的到来，以及不动产资产证券化的发展，地产与金融将越来越难以分离开。

据不完全统计，截至11月，包括合众人寿、珠江人寿等险企在内的34家保险公司，均具有地产股东背景。

房企入股保险

保险号称“资本之王”，是地产商们盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道。基于此，在险资不断举牌、入股房企的同时，近期房企入局保险业的节奏也不断加快。

11月22日，恒大集团正式宣布进军保险行业，将其以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为“恒大人寿”，并计划将在3年内把恒大人寿的资产规模做到1000亿元以上。

同样在近期高歌进军保险业的还有万达集团。从2014年开始，大连万达集团通过数次接盘，截至目前累计持有百年人寿9亿股，占总股本的11.55%，晋升为第一大股东。

保险业内黑马、刚刚拿下万科第一大股东的前海人寿，本身也有地产产业资本的关联。公开资料显示，宝能投资集团、前海人寿实际控制人姚振华目前虽不直接掌控宝能地产，但主营地产业务的宝能控股由其弟姚建辉担任董事长，知情人士表示，这应该是兄弟俩为了规避投资风险，有意各自成立自己的公司，但管理、人员及业务相互有协作与交叉。

复星集团则选择在海外收购保险公司。根据彭博的数据，保险业务在复星2014年所有收入中占比约13%。复星曾表示，该公司的保险业务投资包括永安财险、复星保德信人寿、鼎睿再保险、Fidelidade集团、Ironshore及MIG。

11月23日，复星国际(HK。 00656)公告称，其已通过并购形式，完成收购保险公司Ironshore剩余80%的拥有权权益，至此，Ironshore成为复星间接持有的一家全资附属公司。

除了上述公司外，包括中天城投、新华联、泛海控股、泰禾集团、阳光城在内的上市房企在今年都曾公告，拟将联手其它资本发起设立保险公司。

剑指养老地产

在大型房企的产业布局中，养老地产、健康医疗正在成为新的热点，而保险公司与这些新业务的结合点显而易见。

以恒大为例，易居克而瑞认为，恒大人寿带来的低成本资金，能支撑恒大健康的发展。根据中新大东方的产权挂牌信息，受让人须“具有与寿险公司发展相适应的健康服务等领域投资运营经验”。恒大健康(HK.0708)旗下主要有新型国际医院、养老产业、互联网医院和医学美容整形四大业务。其中养老产业耗费资金多，回报周期长，适合资金成本低的险资投入。目前，恒大健康的养老产业尚未有实质项目公开，但其计划实现“居家与养老结合、医养结合、与保险业结合”;此外，恒大的一些旅游大盘如海上威尼斯、海口文旅城及海花岛等均有发展养老产业的潜力。

反过来看，恒大的现有产业布局也有利于保险销售。恒大现有房地产项目的销售人员经过短期培训后，便有望“卖房”和“卖保险”兼顾。根据恒大公布的数据，恒大地产已进入全国155个城市，拥有355个项目。恒大人寿将借此推出涵盖社区居民全生命周期的综合保险服务，实现与集团地产业务的战略互补。

对于万达来说，收购百年人寿也是基于现有业务和未来布局的需要。王健林称，万达金融不搞传统模式，而是利用万达独有优势，创新模式，做真正的“互联网+金融”。目前百年人寿规划打造互联网保险生态圈，已经布局好开心保网站、壹佰金网站以及健康领域的爱立方健康。

保利地产虽未入股保险企业，但其已与太平人寿结成了战略合作伙伴关系，双方将在健康养老产业进行全面合作;保利与太平人寿还将共同成立一家股权投资基金，首期规模为100亿。

保利地产发展研究院院长张亮透露，该基金前期将以养老地产项目为主，资金一直是制约养老地产发展的关键，保利和太平人寿的合作，实现了强强联合。

除了上述公司，平安、泰康人寿、生命人寿等不少险资均投资了养老地产;而同时，寿险、健康险等的投保人也是养老产业的潜在客户。

图谋金融全牌照?

房地产行业属于资金密集型行业，与金融联系紧密。而万达、恒大等一线房企巨头纷纷跨界金融，涉足保险业，也折射出房企金融化的内在逻辑。

接近恒大的人士称，从中长期战略角度来看，金融将是恒大集团未来在房地产主业外，重点布局的两大板块之一。

21世纪经济报道获悉，恒大金控集团已经成立，该平台主要设在深圳，并将在恒大人寿的基础上扩展金融业务。

在今年万达集团年中工作报告会上，董事长王健林称，下半年要完成银行、证券、保险等三家公司的并购，加上已有的金融产业，正式成立万达金融集团。凭借万达的资本优势，王健林正在打造一个银行、保险、证券、支付公司、资产管理等在内的全品类的金融帝国。

在大中华购物中心联盟主席助理柏文喜看来，房企投资险企，一方面可以为其发展解决长期、低成本、规模化资金来源，在降低资金成本和流动性压力的条件下更加聚焦于其他资源的整合以及技术提升;另一方面，投资险企也为房企提供了新的业务增长点。

克而瑞认为，金融全牌照将成为大型房企的“标配”。在恒大收购中新大东方、万达成为百年人寿第一大股东后，绿地的信托、保险收购计划也在进行中，房企对金融企业的收购案例还将继续增加。

不过，就保险业而言，目前仍是几家巨头的天下，他们占据了70%的市场份额，中小型保险公司的生存并不那么容易;而且，并非所有开发商都能够轻易地获得金融牌照，全牌照就更加之难。

对于地产商而言，金融应该只是辅助，产品营造力和运营能力才是其核心。华泰证券分析师谢皓宇认为，未来房地产行业的龙头，资金层面的因素并不是关键，而是在于能够有质有量的发展，按照具备行业前20%的规模、进驻城市项目销售均价在该城市超过平均水平来看，这类开发商才有机会成为未来的龙头。