2016：万达不再是房企

张凤玲

船大就一定难调头吗?小个子船长王健林正在率领万达打破这个魔咒,他要改变全球房地产公司没有成功转型的历史。

2016年将万达的地产销售业务目标降低640亿元,缩减幅度高达40%,也拉低了整个万达的年度目标。这个宣告令业内目瞪口呆:十年来这家龙头房企从未做过降目标的举动。如果将该数字换算成一家房企的销售额,意味着该公司可以排到2015年房企销售榜第13名。

经济观察报获悉,这项大刀阔斧的改革,首当其冲的是万达13万员工中的3~5万人面临调整。这是中国房企中前所未有的大动作。

王健林表示,房地产人才未来只能占万达总人数的三分之一。这与规划中房地产收入占比一致。而目前主营房地产的万达商业员工总数在8万人左右,占全万达的60%。

万达集团总裁、万达商业董事长丁本锡正在牵头这项规模浩大的瘦身运动:一是万达商业总部人员编制上限不超过300人;二是撤掉北区、中区和南区3大项目运营中心,三是基层区域公司严控编制,总涉及万达员工约2万人,调整结束时间是2016年年中。

此外,通过外界投资、万达输出的轻资产模式来开发运营万达广场,使得万达不再需要庞大的房屋销售系统,来支撑持有型物业的拓展。预计将波及万达员工约3万人。

主动进行万人级别的人事调整,是万达第四次转型的需求。即从以房地产为主转型为服务业为主的企业。数年后,互联网金融将和文化产业一起撑起万达的半壁江山,甚至更多。

在王健林看来,实现成功转型并非简单地缩增业务,而是打好轻资产这张关键牌。因为未来10年1000万座万达广场的规划,不仅是这家公司未来发展的主基调,同样是万达文化、金融等新业务发展的线下基石。

-640亿和万人调整

2015年终工作会议,王健林一声令下,2016年的预期总收入下调12%。其中最惹眼的是,地产收入目标从2015年1640亿元减少到1000亿元!

这意味着创造640亿元收入的团队将面临调整,经济观察报获悉,约5万名万达员工面临新的抉择。

其中,管控组织体系的人员精简涉及约2万人。知情人士透露,万达商业董事长丁本锡正在调整万达商业的组织架构。第一是减少层级,将是万达商业架构从总部—项目管理中心—分部—地方公司变成总部—分部—地方公司,直接由副总对接分部。

万达过去有文旅、北区、中区、南区四大项目管理中心。为了贯彻轻资产战略,在新的编制中,除原本就以轻资产运营的文旅项目外,其他三大项目管理中心均会被撤销。

这样的变革在2015年的变革中被证明是行之有效的手段。比如上海宝山万达广场是万达轻资产改革的重镇,2015年6月28日后,万达宝山广场是万达商管的直接对接部门,砍掉了中间的运营中心,商管总部领导直接将5个大型商铺分成71个小型商铺,以增加租户数量,拉高总体租金收入,调整完成后,宝山万达广场的总租金收入增长38.7%。

二是精简区域公司编制。本报获得的资料显示,从2016年开始,管辖店数大于等于30间的区域公司,编制上限为28人;管辖店数在20-29间的区域公司,编制上限为26人;管辖店数在5-19 之间的编制上限为22人;小于4间的编制上限为8人。

比如河北唐山、湖北荆州、浙江温州、上海宝山、福建泉州、山东济南等地区已开始调整,人员平均缩减率约20%;

三是万达百货、万达步行街即将合并至万达商管系统。

万达商业一位高管称,万达正在换血。其中最大的变化是万达营销体系,万达2016年将开业55个万达广场,但均是轻资产形式,不需要用销售支持公司发展的万达,也不需要庞大的销售军团。

在这样背景下,约3万名万达广场销售人员面临着重新选择的可能,万达集团品牌人士甚至向经济观察报记者直言,“万达就是要裁掉万达。”“2015年年初时,告诉我们2016年万达会有大变化,在我们销售过程中,高层就会潜移默化地给我们灌输,我们是跟着项目走的,项目多,我们销售任务量多,项目没了,我们就没活儿干了”李卉说,2014年9月开始它当月没有销售产出,年收入剧减,所以通州万达项目一销售完毕,她和其他十几名销售员就离开了。

很多地区的万达销售人员面临着和李卉同样的境遇。但值得注意的是,这场波及数万人的改革并非一刀切。“该干活的还是要干活,工资正常发,年终奖等都有,福利也没有少,同等职位万达工资是其它企业的3倍,工资增长同比约16%,这样政策依然没有变化,我们这些后台部门跟着集团转型按节奏走,头脑灵活一点,认同并适应这种转型,还能留在万达,如果不认同,万达也会尊重你。”一位万达商业人力资源管理层说。

王健林在年会上宣布万达第四次转型后,高唱一曲《假行僧》:“我有这千山和万水,我要这所有的所有,但不要恨和悔,要爱上我,你就别怕后悔,因有一天我要远走高飞,我不想留在一个地方,也不愿有人跟随……”

转向轻资产

万达将2016年房地产销售收入目标降低40%,并非真正脱离房地产。在王健林的规划中,未来10年,万达要开发运营1000座万达广场。而对文化、金融等新业务而言,房地产仍然是重要依托。

一面是1000座万达广场的宏大愿景,一边又主动断掉销售型物业的现金奶牛,万达的底气何在?

记者从万达内部获悉:此前万达开发资金组成中,20%左右是万达通过销售住宅、写字楼和商铺取得流动资金来实现滚动投资;约有60%资本通过银行贷款取得的,剩下的20%一般由有实力的品牌主力店商家自行投资——如沃尔玛,无论是前、后台设备、运营系统、计算机系统和商品结算系统等都是企业自行投资设计。

而王健林要求未来投资万达广场70%的资金都来自于社会资本。其抓手即在轻资产模式。

他对主抓这项工作的万达商业发展中心总经理吕仰峰,只有四个字的要求:“刻不容缓!”

所谓轻资产,即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做,使用万达品牌,但投资全部由别人出,资产归投资者,万达与投资方从净租金收益中分成。

这种变化,摆脱了过去万达以销售万达广场配套住宅和部分商业,反哺持有型物业的重资产运营。在新模式下,无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大,万达的目标变得更为简单,即提高万达广场的投资收益。

以轻资产为主要模式的拓展任务,具体在万达商业发展中心。目前,该部门正在紧锣密鼓地寻找相关标的。一位万达人士透露,这些项目要达到两个标准:建筑面积≧80000平米,项目辐射人群≧40万人。

一位万达商业高管介绍,2015年,万达推出轻资产战略后,大批投资者上门,愿意出地出全部投资,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营;租金投资者占七成,万达占三成。“这种分成比例在世界商业领域很罕见,一般做品牌管理,分成最多15%—20%。”

“这一年,在北京、大连等地签约3个采用这种模式的项目。这让我们认识到,万达品牌是值钱的,决定将合作万达广场模式作为今后万达商业轻资产的主攻方向。”这位万达商业高管说。

该人士说,这种模式有两大好处:一是零风险,地是净地,钱别人出,而且我们要求合作项目建设时,施工队伍必须是万达指定的队伍,所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌;二不用资本化。只管建好管好项目,不用考虑资本化。

另外一种模式是将建好的万达广场成本价卖给投资者,收回投资,租金也是投资者和万达七三分成。2015年开业的25个轻资产万达广场,20个已与社会资本签署投资协议。

另外一个值得注意的细节是,万达商业2015年中报显示:万达2015年年初的现金及等价物为506.2亿元,接近龙湖当年全年销售额。王健林已意识:万达转型必须备足现金流,以对冲风险。

不再是房企

与很多房企转型试水相比,王健林对万达商业所在的地产业务大刀阔斧地砍缩,更大的底气来自于:万达文化集团、万达金融集团等非地产业务的收入在较短时间内全面开花。

据王健林的工作报告,万达文化集团2015年收入512.8亿元,完成年计划的114%,同比增长45.7%。通过迅猛的并购和发展,已形成影视、体育、旅游、儿童娱乐四个产业板块。除旅游板块是中国第一外,其他三个行业按收入规模都位列世界第一。

万达最近并购了美国的传奇影业,一跃成为世界上最大的电影制作公司。在去年,万达投拍的电影收入颇丰,也让万达坐实了中国民营制片的第一把交椅。

体育板块,万达也在不断发力,不但并购瑞士盈方,拥有世界杯转播权,还并购美国铁人公司。当然,万达没有公布的体育赛事还有很多,涉及两大球类的转播。

万达金融集团2015年收入208.9亿元,完成年计划的697%。但目前并无具体的收入结构,值得一提的是2015年万达通过快钱的互联网金融平台,在数月内筹集了100亿元。

据了解,万达网络平台的架构包括五大板块,即大数据应用、征信服务、网络信贷、移动支付和飞凡卡业务。特别是,网络金融信贷余额2020年将力争达到3000亿元,其中企业信贷1000亿元、个人信贷2000亿元。

如果将发展文化产业看作是万达的第三次转型的核心,强力推进互联网金融将成为万达第四次转型的重中之重。此前,万达将自己从大连走向全国、由住宅商转为商业地产商看作是前两次大的转型。

文化和金融两大业务的迅速崛起,使得万达的服务业收入在2015年占其总收入达到43%,比2014年提高十个百分点。相比之下,房地产销售收入几乎没有增长。

按照万达内部数据,2015年万达地产销售、租赁、酒店、文化、院线、票房、传媒、旅游同比增长分别是4.4%、30.7%、22.4%、45.7%、49.9%、49.6%、36.1%和59.8%,除了地产销售外,其它领域的增长都跑赢万达总盘子,除了万达体育、万达儿童实现爆发增长,新成立的万达金融更是完成了年计划的697%。

“4%的增长难以支撑整个集团的高速增长。”万达一位财务人士说。

2016年,王健林给万达制定了的三大目标:

第一,集团服务业收入、净利占比过半。力争到60%。“到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业,服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%。预计到2017年两项指标要超过2/3,比原计划提前一年实现转型目标。”

第二,万达商业利润结构发生变化,力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产销售之外。

第三,海外收入较大增长。2016年万达集团海外收入占比力争达到20%。

决策系统改组

万达转型,需要房地产主业平稳过渡。尤其是文化、金融等新业务,无论业务维度还是领军人才都与房地产所在的万达商业休戚相关。处理好新旧业务关系、重新梳理组织架构以适应新的战略目标是其中关键。

按照计划,万达商业将于1月29日召开临时股东大会,改组董事会。由于王健林拥有万达商业的控股权,不出意外,新的万达商业董事会成员将按照此前提名产生,他们分别是:董事会主席丁本锡,执行董事是齐界和王志彬,非执行董事是尹海、曲德君和刘朝晖,独董是胡祖六、李桂年和齐大庆。

这次董事会改组的主要变化是:原董事王贵亚和张霖将离开万达商业的董事会,以及曲德君由执行董事变成非执行董事。

万达集团副总裁王贵亚曾牵头组建万达金融集团,但此后由曲德君接替。王曾在私下对人透露,万达金融模式是产融模式,需万达商业全方面支持,但他在万达金融集团时无法调动万达商业资源,根本原因是他在万达商业体系中并无根基。

曲德君则属万达商业的开创性人物,多年深耕万达商业。出于与王贵亚调动同样的原因,曲德君替代王贵亚掌管了万达金融,并由王健林安排带领万达金融集团在2019年前实现IPO。

万达商业副总裁王志彬拟被推举为新任执行董事,“王志彬具运营商思维,曲德君更注重平衡商业租户利益,”万达商管系统一位高管举例说,比如优衣库想进入新开业的万达广场,曲会先听取优衣库的意见,王则先做好万达商场的设计和调整,然后根据商场特色和定位决定是否引入优衣库。

“万达商业打江山时需要曲的理念,万达商业转型时需要王的理念。他的任务是是要实现2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外。”上述高管说。

张霖离开万达商业董事会更被看作是万达进一步分拆的标志性信号,万达集团一位高管称,“张霖的离开和王贵亚差别巨大,其原因有二,一是张霖是上市公司万达院线的董事,为了避嫌2家上市公司存在利益输送;二是张霖带领的万达院线得到王健林和行业的高度认可,王健林希望张霖更专注于带领万达文化集团独立发展,并实现上市,实现2020年年收入1500亿的销售指标。

责任编辑：崔有天