李嘉诚内地物业：仅剩“21个足球场”大小

2016年10月26日，李嘉诚旗下长江实业地产有限公司(下称“长地”，01113.HK)宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。最近几年，他一改常态，不断抛售内地物业，这引发了各种猜测和关注。

2015年，李嘉诚曾表示，“继续看好中国经济”。但他此番举措，愈加加重了人们对他的猜疑。随着这个占地面积5万平方米项目的出售，如今，李嘉诚在内地持有的投资性物业面积只剩下了15万平方米，仅相当于21个足球场大小。

年已耄耋的李嘉诚或者说他背后商业帝国的头脑，意欲何为?

“内地的地价已经被抢得很高”

李嘉诚发力于内地投资可以追溯到20多年前。

上世纪90年代前后，当不少外资撤出中国之时，李嘉诚选择逆流而上。国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣在接受第一财经1℃记者采访时表示，李嘉诚是个会看经济形势的政治家，“1989年以后，在别人都跑的时候，他来了。”

1992年，邓小平登上了南下的火车，他通过南方谈话释放了一个重大信号：要保证改革开放继续下去。对于外商来说，中国内地将迎来一次空前的机会。从这时开始，李嘉诚以勇猛态势进军内地市场。

1993年，和记黄埔有限公司(下称“和记黄埔”)获准入股盐田港，持有70%的股份，和盐田港一起共同投入60亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同期，李嘉诚签下了北京一大型城建工程项目，就是后来著名的东方广场。东方广场由此成为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。据2013年专访李嘉诚的《南方周末》报道，这一年，李嘉诚内地项目已经占到了集团资产的四分之一。

在过去数十年间，地产业务成为李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源。至2015年，李嘉诚旗下“长和系”的总市值高达1.222万亿港元，成为香港第一大家族性财团。而在上世纪70年代上市之初，长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”)市值仅1.57亿港元。

“长和系”是李嘉诚旗下上市公司所构建的企业集团的总称，集团核心为两大上市旗舰——长江实业与和记黄埔。“长江系”分别包括长江实业(00001.HK)、长江基建集团(01038.HK)与长江生命科技(00775.HK);“和记系”则包括和记黄埔(00013.HK)、和记电讯(00215.HK)、和记港陆(00715.HK)和电能实业(00006.HK)。此外，长和系参股的港股公司还有TOM集团(02383.HK)。

2015年1月，长江实业、和记黄埔合并后分拆为长地与长江和记实业有限公司。当年6月3日，长地在港交所挂牌上市，全数接手长江实业与和记黄埔的全部地产业务，总物业估值达到4201亿港元，由此成为香港地产商中的航母。

在长地估值达到4201亿港元的总物业中，香港物业组合估值约2690亿港元，占比高达64%;内地达1380亿港元，占比32.9%;海外约130亿港元，占比3.1%。

长地2015年年报显示，该公司2015年的营业额为587.93亿港元，同比增长82%。物业销售利润为155.22亿港元，香港、内地及新加坡分别贡献47.69亿港元、100.93亿港元和6.88亿港元。

长地的销售额还在增长。2015年，该公司内地物业销售额为2014年的5.13倍。2015年内地物业销售294.05亿港元，而2014年的数据显示为57.31亿港元。同样，长地2016年中报显示，公司上半年收入为275.6亿港元，与2015年同期的190亿港元收入相比，业绩大幅上涨了45%。中报说，这是“内地房地产市场在去库存政策支持下，销售量及房价均有理想表现，带动集团在内地销售及收入”。

与此同时，根据长地2015年年报，目前，长地拥有约1360万平方米的可开发土地储备(不包括农地及已完成物业，但包括发展商于合作发展项目的权益)，其中约70万平方米、1250万平方米及40万平方米分别位于香港、内地及海外。

长地上述储备土地有91%在内地，且大部分在2005年以前获得。但自2013年以后，“长和系”在内地再没拿过地了。“如果价格合理，公司也想买，”李嘉诚在2014年的公司业绩记者会上说，“但是内地的地价已经被抢得很高。”

他还会回来吗?

长地持有的内地投资物业已经不多了。长地2015年年报显示，该公司目前持有约150万平方米的投资物业。其中，在香港持有约130万平方米，而在内地仅剩20万平方米。

这130万平方米的投资物业是长地旗下四大业务板块之一，其他三大板块分别为发展物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。其中，投资物业占比29%，总估值高达1233.31亿港元，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位，以估值金额计算，96%的投资物业位于香港。

随着5万平方米左右的上海世纪汇广场的出售，长地目前在内地仅有15万平方米投资物业，相当于21个足球场大小。

李嘉诚非常欣赏《左传》中的这句警句：“居安思危，思则有备，有备无患。”不管李嘉诚近年来陆续抛售内地地产物业基于何种考虑，他从抛售的这些物业中却获利颇丰。

比如，此次出售的世纪汇广场项目交易价格为200亿元人民币，根据长地董事会预计，此次交易，集团将获得未经审核得益约62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。

世纪汇广场项目是长和系在2004年拍下的。项目位于上海浦东新区潍坊路179号，地处上海目前唯一四条地铁线交汇的商业据点。

从2013年8月开始，李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现，到了2014年其更是加快了减持进程。2013年8月，李嘉诚以26亿元出售从1997年入手的广州西城都荟广场项目，该项目位于荔湾区黄沙大道8号，总建筑面积约8.8万平方米，位于地铁1号线及6号线黄沙站上。

尽管西城都荟住宅部分直到2008年楼市处于冰封时才开始出售，但出售价位却高达1.5万元/平方米。到2011年，最后一批住宅的售价已高达2.5万元/平方米，粗略测算，住宅部分为整个项目创收至少达20亿元。

2013年10月，李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心。东方汇经中心建筑面积超过11万平方米。

东方汇经的售价是当初拿地时价格的8倍还多。根据当时和记黄埔的公告，出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元。

2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(下称“盈科地产”，00432.HK)宣布，以72.01亿元出售北京盈科中心。根据盈科地产当时估计，出售该项目税前盈利26.46亿元。

对于李嘉诚的上述动作，有人说，这是他看空中国房地产的表现，也有人说，这仅仅是他做出的短暂性选择。刘福垣的观点属于后者。“他(李嘉诚)还会回来的。他现在是看哪里好就往哪里走，但这仅是短暂性的。”

“应该说，(这)是一个生意人非常理性的做法，即哪里盈利水平高，资金就会流向哪里。”易居研究院智库中心研究总监严跃进与刘福垣持有同样的观点。他向1℃记者表示，“从这个角度看，可以理解为李嘉诚在全球资产配置方面有其独到的和前瞻的眼光。”

严跃进分析说，以李嘉诚投资的思路，他若认定部分物业价格高估，即会采取抛售的做法来回笼资金，进而增加对其他投资机会的把握。

李嘉诚卖掉的上述4个物业给他带来了369.7亿元的现金流。

纵观李嘉诚几十年的商海历史，人们很容易发现，他时刻都在保证手中有充足的现金流。有人曾提问李嘉诚“成功的关键是什么?”他的回答只有两个字：“保守”。

如果，以“保守”来看待李嘉诚家族在中国内地一些商业举措的话，无论是项目正常销售还是抛售，都获利颇丰。那么他在英国的投资呢?能用“保守”、稳健来形容吗?

作者：林春挺