相比房地产税 这3个信号更能影响楼市

转自微信公众号 Wind资讯(ID: windzxsh)

只要有关于房地产的任何消息，都会瞬间被引爆成为热点。

在房地产税的话题短暂告一段落后，昨日房地产市场出现3个信号：

一、根据央行昨日公布的2月核心金融数据，中国2月份M2货币供应量同比增长11.1%，低于预期;

二、2月份新增人民币贷款1.17万亿人民币，其中中长期居民贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元;

三、三线城市滁州调控加码;

业内人士指出，在金融去杠杆背景下，今年楼市急刹车是大概率事件。 货币政策已经从实际偏松转向稳健偏紧，2017年的以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落，而房地产泡沫或将难以维系。

信号一：央行再踩刹车

央行发布的2017年2月金融统计数据报告显示，2月末，广义货币(M2)余额158.29万亿元，同比增长11.1%，增速比上月末低0.2个百分点;狭义货币(M1)余额47.65万亿元，同比增长21.4%，增速比上月末高6.9个百分点。当月净回笼现金1.49万亿元。值得注意的是，M2和M1增速的剪刀差在连续几个月缩小之后，开始显著加大。

业内人士称，这意味着央行发钞速度继续降低。

无独有偶，3月9日上午，央行公告称，由于近期增加流动性的因素较多，为保持银行体系流动性基本稳定，当日暂不开展公开市场逆回购操作。当日有300亿逆回购到期，净回笼300亿，连续11日净回笼。此外，央行最近还在用长期资金代替短期资金，变相提高了货币市场利率。

申万宏源称，在金融去杠杆的目标驱动下，预计央行进行常规化货币投放将继续保持宏观审慎、持续紧平衡，加上本月经济预计较为平稳、月底将迎来MPA考核，因此近期资金面始终难以宽松。

央行副行长陈雨露此前称，要坚持稳健、中性的货币政策，坚持不搞大水漫灌;千方百计保持证券和房地产市场的稳定，避免资金大起大落;要拓宽金融之水流入实体经济之田的渠道。

信号二：居民按揭信贷猛降

另外一个数据，也值得玩味。

数据显示，2月份金融机构新增人民币贷款为1.17万亿元，高于去年同期数据。但值得注意的是，2月份居民中长期贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元，也创造了2016年3月份以来的新低。而居民中长期贷款，绝大部分成为按揭贷款，流入了房地产。

华泰宏观李超团队认为，1月份的房地产按揭贷款是2016年积攒需求的集中释放，2月份按揭贷款基本恢复正常，两会期间高层频繁提及房地产市场，市场对于新一轮的房地产调控预期逐渐升温，短期内市场将会逐渐转为观望。

九州证券邓海清称，居民中长期贷款开始回落，与房地产销售下滑呈现滞后相关。房地产销售回落开始于2016年10月，但由于居民贷款延迟发放问题，可能导致居民中长期贷款回落有所之后，现在居民贷款回落开始有所显现。

中信建投曾发布测算结果预计，2017年，房地产领域的贷款余额总计29.25万亿元，新增房地产领域的贷款为3万亿-4万亿元;以按揭贷款和开发贷款的占比分别为67%和33%计算，预计2017年按揭贷款规模为2万亿-2.7万亿元，回归历史常态的增长态势。

信号三：三线城市调控进一步跟进

昨日下午，滁州楼市又祭出调控大招。

根据公布的调控细则，实行差别化住房信贷政策，市区居民家庭首次购买新建商品住宅申请个人商业贷款首付款比例不低于20%;购买第二套住宅的，首付款比例不低于40%;购买第三套住宅的，首付比例不低于60%。

业内人士指出，滁州的调控措施其实相对来讲还算温和，作为三线城市，在两会期间也出台楼市调控政策，这个政策信号传达的意义非比寻常——从侧面证明一二线城市在执行双限政策之后，资金外溢，进而倒逼当地政府出台相应的调控措施，打压投资投机性需求，以此维护房地产市场的平稳健康发展。这是楼市调控升级的信号。

事实上，从去年下半年以来，楼市调控就逐渐升温。近日，总理在作《政府工作报告》时指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

国土部长姜大明在“部长通道”上接受采访时表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。

住建部长陈政高在两会期间称，当前已经出台了若干的调控政策，还储备了若干个调控政策，“这些政策足够我们调控市场所用”。而目前正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。

去年12月召开的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

今年2月召开的中央财经领导小组会议再次指出，房地产市场调控，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

事实上，2016年四季度以来的调控颇见成效。据中国指数研究院数据，上周该机构监测的29个主要城市整体成交量环比下降2.5%，分城市来看，一二线城市成交量环比下行，三线城市环比上扬。

汇率、房价不可兼得

业内人士称，从央行看，此举意在在美元进入快速加息周期的时候，稳定人民币汇率。美联储在3月16日凌晨宣传加息几乎毫无悬念，而在6月份，很可能连续加息。在这种背景下，为了稳住人民币汇率，必须提高人民币利率，收紧货币供应。

而这个消息，无论是对楼市或是股市来说，都是偏空。

海通证券首席经济学家姜超认为，货币收紧的最大风险在于房地产市场，随着房贷利率的回升，房贷增速将从历史高位大幅下滑，并导致地产销量和房价的下跌。

去年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致了汇率贬值。而2017年受到去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。

姜超分析，从货币的角度来看，本轮房价上涨源于货币增速创新高，但如果未来金融去杠杆持续，银行同业融资增长趋缓，房贷利率上升压缩房贷需求，那么2017年的以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落，而房地产泡沫也将难以维系。

从稳定汇率的角度来看，必须要降低广义货币增速，提高货币利率，而这将使得依赖于货币超发的房价受到严重冲击。反过来看也是一样，由于持续的货币超发房价上涨，中国的房产总市值在14年超过了美国，但中国的经济总量毕竟只有美国的一半左右，从而带来了极大的汇率贬值压力。由此可见，稳定汇率和房价上涨不可兼得。

对于2017年经济，海通宏观认为，随着房贷利率上升，地产销量将持续回落，而地产投资增速也将稳中有降。考虑到从地产销售到投资的传导时滞在逐步拉长，目前大约在3个季度左右，而16年前三季度地产销售高增，对应17上半年地产投资下行幅度有限，但下半年的地产投资增速存在大幅下行的风险。

方正宏观首席经济学家任泽平认为，2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%。

1)一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。2)2016年房地产开发投资增速为6.9%。从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策，2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%左右，二次探底。

调控效果要看长效机制能否建立

任泽平称，本轮房地产调控效果关键看长效机制能否有效建立。

1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。

2)当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。

3)由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年下半年-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。




 

责任编辑：辛欣