房地产年度融资大戏上映：《红与黑》

开发商裁员缩编"活下去"：恒大富力内部发文停止招聘。“去年很焦虑，今年更焦虑，公司正在不断调整和修正战略规划。”一位TOP30房企高管说道。焦虑背后，是房企面临融资难、回款难、销售难等多种问题，以往一房难求现象正在淡出人们视线，取而代之的是巨大的营销和回款压力。近日，地产圈和金融圈被一则消息引爆。

某信托公司称，下午收到银监局窗口指导，要求公司全面暂停房地产信托业务。若前期已通过监管报备，且合同和抵押等担保措施已办理完毕的，可允许继续放款。

一石激起千层浪。前两三年借债比较多的房企，已经到了集中还款期，动辄就要拿出上百亿的真金白银去还债。要是按照以往，这也就是点“小意思”，但是在融资渠道步步收紧的情况下，明显吃不消了。

最近，财大气粗的开发商们接连开始裁员、卖资产，看来貌似是真缺钱了。

黑化的2018同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

受严格调控影响，房企融资环境正持续恶化。在强管控、高成本背景下，房企融资难度系数加大。

银行贷款和授信额度收紧

银行“432”开发贷：基准利率相比以往上浮了30-40%，一些额度偏紧的银行，还要多上浮1个百分点左右， 6.65%差不多是可以拿到开发贷款的标准价，虽然开发贷解决不了房企的重大资金问题，但有总比没有强啊，最怕的是你想用，人家还不给你借。

A股再融资审核可能也有大变动：涉及房地产业务的上市公司再融资暂不推进审核。从投行人士处获得的两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件(未定稿)指出，主营业务为房地产(包括住宅地产、商业地产)的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

不少房企看到这条消息已经欲哭无泪了。对于前几天闹得沸沸扬扬的“买高退钱”事件，万科回应称，新推出的单价278万元的别墅位置不同，装修简单，没有车位和电梯，和500万元的别墅不具可比性，不存在“特价房”“降价出售”的情况。当前房企融资收紧，降价潮、维权潮相伴相生，折射出了房企承受的回款压力。

底层逻辑彻底改变

地产行业是资金密集型行业，资金链就是开发商的生命。随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产市场的底层逻辑已经发生根本性改变。越来越多的购房者、开发商流露出了观望情绪，将一定程度上减缓楼市的资金流速，可以预计，房地产企业的洗牌将会进一步加速。

无论是资金层面还是各地楼市政策的陆续出台，到年底楼市都将延续资金持续紧张的态势。由于一些房企扩张速度过快，资金回笼将面临挑战。但另一方面，各种调控手段的出台，调控的手段除了着眼于资金，关键在于改变市场预期。租售并举的措施实行，大量房企将会进入租赁市场，让原本就十分脆弱的房地产企业资金链进一步雪上加霜。

多少房企区域老大发愁整个团队的年终奖……

“很想红”的房企们面对今年房地产融资市场的紧缩局势，房企们也开始各显神通，企图绝地求生。

改头换面，换个打法

高承压的环境之下，许多房企发现了平时被忽略的融资战略上的小瑕疵。纷纷开始自我调整。激进派的房企纷纷沉下性子玩佛系，更多做一些高周转的项目，加快资金的血液循环，触角也从三四线城市逐渐回归一二线城市。

股权融资~了解一下

4号文基本断了私募做债权类地产项目的所有路，除了纯股权投资这种方式。

恒大地产冲在了前面。5月12日，恒大发布公告称，中信银行旗下基金豪掷超200亿资金“入股+贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目。这几乎可以算是中国房地产历史上最大规模的项目股权融资。具体地，中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。

真正的地产私募是股权融资，在不增加杠杆的同时获得融资，无固定还本付息压力，募集资金投向基本不受限，若为表内项目(房企持股高于50%)，基金持股体现在少数股东权益;若为表外项目(房企持股低于50%)，房企按持股比例计入长期股权投资。此外，股权融资的投向不受限制，可用于拿地，更契合房企融资需求。

即便如此，金融机构投资经理笑称股权投资全靠缘分，因为开发商也不愿意拿出好的项目做股权融资，在可用的资金越来越有限的情况下，现金流紧张的开发商也不知道还能扛多久。而对金融民工们来说，通道类债券融资监管日趋严格，试水股权?没经验、没产品，募资谈何容易?

同是天涯地产人，生活不易，且行且珍惜吧!
 

责任编辑：张世芳