北京房租将延续下行趋势?

住宅市场

本报记者 张一鸣

曾经高位运转的北京房租已连续4个月走低，并在12月份创下近两年的低点。中国经济时报记者从北京市的三家房地产经纪公司获悉，受到供需结构变化影响，北京房租跌势或将持续至2020年，明年全年北京房租同比上年继续下行或将是大概率事件。

年末回调的房租

12月的第二个周末，小周在北京市石景山区的远洋山水小区北区里忙着搬家。他告诉中国经济时报记者，最近远洋山水出现了一些性价比不错的房子，决定乘着价格低点换房。

每年春节前都是北京市的租房淡季，受到季节性因素影响，房租会惯性下调，但是今年全年房租的波动比往年大了不少，已低于去年同期水平。

中国经济时报记者走访了远洋山水附近的几家中介，工作人员告诉记者，远洋山水附近有景山分校，相对容易出租，但年底由于看房的人很少，一些房子的空置时间拉长，与往年相比砍价的难度降低，甚至有一些房主为了尽快出租而重新装修房子。

“远洋山水北区的一居室，今年8月高点的时候报价在6000元/月，现在大部分房子都在5500元/月以内，个别空置时间长的房子能到5000元/月左右。”上述工作人员称。

远洋山水小区在北京市石景山区属于中高端小区，类似的现象已经在北京多个小区上演。北京麦田房产主要从事中高端小区的租赁和销售，麦田房产提供给中国经济时报记者的数据显示，以北京麦田房产成交住房租金走势看，截止到12月15日，北京住宅月均租金97元/平方米，受季节性规律影响，连续4个月持续下滑。同时，和去年12月份相比，租金下降了约2.7%，当前租金水平与2017年年底基本相当。

北京链家提供给中国经济时报记者的数据与麦田一致。2019年1-7月北京住房租金水平略高于去年同期水平，8月后同比呈现下降的态势，11月北京住房租金水平为81.3元/平方米/月，同比下降2.8%，环比下降1%。其中核心城区与非核心城区租金水平差异较大，非核心城区租金的低迷一定程度上拉低了全市的租金水平。

“相较于2018年，2019年北京新增房客比有所下降，11月北京房客比为2.3，预示着租赁市场的供需情况得到了改善。”贝壳研究院资深分析师黄卉对中国经济时报记者分析说。

2018年透支的涨幅

2018年时，北京房租曾出现过一轮爆发式上涨，引发外界对房租持续上扬的担忧，而在进入2019年下半年后，之前的涨幅并没有延续。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时指出，2018年房租价格的上涨主要是因为一些长租公寓企业在市场中抢房源，拉动短期内租金的爆发，透支了后期上涨的空间，特别是房屋租金和房价不一样，房价带有投资属性，可以算金融产品，租金只能和收入匹配，是劳动力产品，而2019年租金上涨的幅度明显超过收入涨幅，因此并不具备可持续性。

近期对外发布的《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告(2019)》显示，伴随着外来人口规模的缩减，北京市常住人口规模呈现“两连降”，2017年、2018年北京市常住人口规模总量分别为2170.7万、2154.2万，比上一年分别下降0.10%和0.76%。预计“北京市常住人口规模2020年控制在2300万以内”的目标能够实现。

北京麦田房产分析师赵红娟在接受中国经济时报记者采访时表示，北京房租近期走低主要受到两个方面因素影响，一方面，政府重视增加了住房租赁市场的供应，另一方面，北京人口疏解政策减少了住宅租赁需求。

“自2017年本轮住宅市场政策收紧调控之后，近3年来，国家对住宅租赁市场的重视程度可谓是逐渐提高。在政策的引导下，一大批机构化住房租赁企业得到快速发展，对闲置或老旧的存量房屋进行升级改造;与此同时，政府大力发展公租房、积极尝试在集体建设用地上建设租赁住房。这些都客观上增加了住宅租赁市场上的有效供应。而北京严格实施疏解北京非首都功能政策，使得常住外来人口明显下降。外来务工人员的减少有利于减少住房租赁需求，促进租赁市场供需平衡，从而稳定租金价格。”她说。

中原地产首席分析师张大伟对此持类似观点，他将人口的流出列在影响北京房租走向的首位，除上述原因以外，他还提到最近几年租赁市场的供应量增加，房地产市场在经历了之前的成交高峰期后，逐渐进入到房源的交付高峰期，出现了大量的新增房源。

2020年房租或持续走低

2019年北京房租的持续走低，或将延续到2020年。

“今年9月后，租房的人就比往年明显减少，特别是到12月，看房的人更少，一些11月到期的房子，空置到现在，有房主主动降价，现在又有一些房子12月到期，会新增不少房源。”远洋山水的中介告诉记者，当前的价格低迷或将延续到春节过后。

赵红娟指出，根据历年租金走势规律，除了受春节后务工人员返京以及7、8月份毕业季影响，住宅租金出现阶段性波动上涨之外，随着租赁类住房用地的陆续建成投入使用，预计2020年北京整体住房租金走势将大概率稳中有跌。

黄卉认为，2020年，北京市全年租金水平预计保持平稳发展的态势，短期市场受供求因素变化会呈现合理的波动，全年整体租金水平保持稳定。

她进一步分析，2020年北京市第一批增量租赁住房入市，但体量较小，对供应和需求影响甚微。而且目前北京增量租赁房源多数项目处于前期建设阶段尚未入市，不会对北京租赁市场供应格局产生本质影响。2020年北京整体的供求格局将会基本维持2019年水平，市场格局基本不变。随着监管政策的不断完善、租赁房源的有序入市，租赁市场将会不断向稳向好发展。

张大伟认为，北京房租已出现阶段性拐点，将改变之前持续多年的上行趋势。特别是受到供需形势影响，明年租金继续下行是大概率事件，而看更长期北京房租的变化，主要取决于经济走势。




 

责任编辑：乔慧