地价全国性普降 开发商慎言抄底

冷清的土地交易大厅，不复往昔的热闹，流拍、底价成交成为土地市场的主旋律，伴随而来的是地价全国性普降。

中投证券对2012年1月全国130个城市的土地成交样本分析显示，无论同比还是环比，130个城市的土地出让金大幅减少约五成。而1月130个城市平均楼面地价为827元/平方米，环比跌29%，同比跌37%。

土地市场的持续冷清给地方政府带来较大的财政压力，地方政府试图微调政策，继续下调底价。而弱市之下，企业也失去了抄底的积极性。

浙江省昆仑置业董事长蒋传良的想法则更具普遍性，“政策看似有所松动，但真正的机会还没有来。”

合肥信号

中投证券预计2012年一季度将延续土地降温的态势，待地价持续下调和楼市回暖后土地市场才有望打破此冷清格局。

“如今几乎90%的房地产企业在转型多元化，商业地产、产业地产都不在打压范围内，甚至有地方政策的支持。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说。

安徽合肥近期就推出土地“优惠”新政，重点鼓励大型商业项目建设。在合肥国土资源局官方网站上可以看到，2月1日合肥政府对外宣布正式实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》（以下简称意见）。

最值得注意的，是三大新政中关于“地价优惠”的相关说明。意见第五条指出，合肥规划区内鼓励建设大型商业综合体、五星级酒店，尤其对总投资在5亿元以上项目，依据物业自行持有比例，给予五至七折优惠。

地方政府招商引资的兴趣依然不减，很多三、四线城市都希望招引大的商业地产开发商，建城市综合体，但几乎所有的企业都吸取了绿城的教训。据万达高层透露，万达董事长王健林指示，万达的周转速度足够快，一座万达广场从拿地到开业在18个月左右时间，不需要大量储地增加企业风险。

在商业用地的开发上，开发商比地方政府更加强势。另据了解，温州有关部门曾找过部分开发商，准备给他们优惠价格，希望开发商拿地，但开发商均无兴趣，也无资金实力，甚至有的开发商萌生退地念头。

无力抄底

陈云峰在接受本报记者采访时表示，当前各个城市流拍的土地很多，开发商拿地不积极，一是没钱拿地，二是对走势看不清楚，不敢拿地。实际上，现在是拿地的好时机。“房地产两到三年为一个周期。如果现在淡季拿地，经过一年半的开发时间上市后，正好赶上旺季。”陈云峰说。

但即使认识到了规律，开发商也未必敢下手。蒋传良认为，机会时刻都存在，眼下保生存还是第一位。蒋传良十分关注龙头万科的一举一动。他认为，像万科这样的企业在三四线城市大举拿地的时候，市场才真的可能回暖了。

海通证券提供的数据显示，万科2011年储备项目累计权益建面在1147.13万平方米，略低于公司过去三年平均土地储备面积1213.49万平方米，较2010年减少48.2%。公司2011年储备项目平均地价在2577元每平方米，较2010年回落7.63%。

从项目储备的时间分布看，万科2007年之前主要集中在一线城市进行土地储备，2008年开始公司二线城市土地储备力度逐年加大。目前主战场集中在二线城市，对三线城市有所取舍。

处于中型规模的首开股份（600376.SH），2011年年底，曾斥资超过12亿元，在苏州、沈阳、北京各拿下一宗地块，占地面积达74万平方米。首开高层向本报记者表示，公司所拿的地块，价格都相对较低。企业很难判断何时是市场的最底部，与其去赌政策、赌市场，不如按照正常的节奏来开发。

据陈云峰观察，现在仍活跃在土地市场上的多为有资金实力的龙头企业，如招商地产（000024.SZ）、方兴地产（00817.HK）等。从北京土地市场最近成交的情况来看，前几年无力跟大企业拼争的本土小型企业，是拿地的主流群体。