地王楼盘遭遇市场逼宫 价格仍存下降空间

高端楼盘价格近期大幅松动，上海楼市的降价潮已经从远郊楼盘蔓延到市区核心地段。曾经的“地王”项目如今无奈调低售价，导致利润缩水。另一些还未上市的“地王”项目正遭遇周边楼盘降价冲击，前景不容乐观。业内人士表示，2009年至2010年一线城市出现众多“地王”，而现在正面临上市定价的尴尬困局。在楼市调控政策延续的背景下，这些“地王”项目很可能出现盈利大幅缩水的情况。

降价潮扩至核心地段

上海杨浦区的新江湾城是高端楼盘云集的区域，其中4月21日开盘的“华润新江湾九里”，销售价格由之前的4.3万元/平方米左右，直降至3.4万元/平方米左右，降幅逾20%，引发市场关注。

“销售价格是在接近开盘时突然决定的，我们也觉得十分意外。”华润新江湾九里的销售人员表示。此前该楼盘在进行认筹等开盘前期准备工作时，对外报价一直是4万元至4.3万元/平方米，而开盘当天却意外推出多重优惠。

同属于新江湾城的高端楼盘“三湘未来海岸”4月初率先低价开盘，推出60套精装修两居、三居住宅房源，均价约3.3万元/平方米，单价最低的为2.9万元/平方米，开盘一天多时间内订售40余套。而此前新江湾城区域的住宅单价均在4万元/平方米以上，大部分项目均价达每平米五、六万元。

三月以来，上海多个高端楼盘价格出现大跌，去年11月上市的海珀旭辉曾打8折优惠，今年3月又在8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%。世茂滨江、海珀旭晖、白金湾府邸、佘山珑原等多个项目也大打优惠牌，部分项目降价幅度已超过四成，卢湾区的华丽家族汇景天地更是在近期出现不足3万元/平方米的成交价格。

分析师薛建雄表示，一些沪上知名高端楼盘售价与两年前房价高位时期相比，相当于6折出售，房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊地区蔓延至市区核心地段。

豪宅价格大幅下跌的情况并非仅仅出现在上海地区，广州、深圳地区的部分豪宅价格也出现跳水。深圳华侨城片区的高端楼盘首地容御，从开盘时的最高价4.2万元/平方米降至2.7万元/平方米，水榭山别墅也以20%的降幅推出特价房。

21世纪不动产监测，今年一季度在住宅成交量环比大增的情况下，广州高端楼盘销量环比大降53%。广州星河湾盛荟推出19500元/平方米的特价房，与之前该楼盘24000元/平方米的均价相比，直降近5000元。保利天悦、君华天汇等高端楼盘也采取不同名目的手段进行降价促销。

地王楼盘定价遭遇尴尬

豪宅市场的降价潮也触动着曾经高价夺下“地王”的开发商，一些“地王”项目楼盘还未上市就先遭遇定价尴尬局面。

2009年中海地产在上海夺下的长风“地王”项目预计4月底入市销售，该“地王”项目定名为中海紫御豪庭。虽然销售价格尚未对外公布，不过有知情人士透露，公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米，相比中海拿地之初预计的7万元/平方米的均价折让近一半。

2009年7月31日，中海地产以70.6亿元夺下长风“地王”，成为当时全国总价地王，溢价率高达129%，总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达22409元/平方米。在拿下该项目时，楼板价格与周边二手房的价格基本持平。

中国证券报记者发现，时隔三年之后，目前长风板块在售的新房，如象源丽都的报价在30000元/平方米左右。周边二手房的价格则普遍在20000—25000元/平方米。而根据2009年中海地产发布的公告显示，该项目总体投资将达到103亿元，由此推算建成楼盘的楼板价将达33000元/平方米。

“如果从公寓当前的定价来看，这个地块很难赚钱。”这位知情人士表示，如何定价已经成为中海紫御豪庭上市的关键，而从中海地产之前在各地的降价行为分析，该楼盘的定价应该不会太高。

在豪宅市场纷纷降价的背景下，“地王”项目放低身份，降价出货已成为常态。在经历长达9个月的零销售记录后，位于上海市松江区的别墅项目佘山珑原今年推出6折优惠，折后单价从原来的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地产和万科以17.16亿元联合拍下该项目所在地块时，楼板价高达16378元/平方米，成为松江区的单价“地王”。

而中建总公司2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元取得的上海新江湾城地块，为当时国内单价最贵宅地。目前该项目中建大公馆开盘半年只卖出7套，如今其单价从开盘时的12万元/平方米直降到3—6万元/平方米。该项目内部人士透露，此番降价之后，部分房源已经无钱可赚，项目预期收益大幅缩水。

上海市嘉定区曾经的南翔“地王”项目—新城公馆，去年11月开盘即遭遇市场低迷，为回笼资金低价甩卖，均价仅为1.9万元/平方米。而2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块时，楼板价为13199元/平方米，成为当时该片区的最高楼板价，实际项目售价已接近开发商项目成本价。

而一些迟迟不愿意降价的“地王”项目则销售缓慢，几乎无人问津。金地集团2010年在上海拿下的项目佘山天境，目前售价在45000元/平方米左右，自去年1月开盘至今，销售持续低迷。而2009年深圳的总价地王观澜横坑某地块被金地集团以24.4亿元拿下后，开发成高端项目，别墅和洋房的均价分别为3.5万元/平方米和2.5万元/平方米，目前销售并不理想。

责任编辑：张硕