北京：准物业管老旧小区仍欠火候

上周，朝阳区宣布辖区内将新增30家老旧小区进行“准物业”试点，并继续采用之前试行的3种模式。此前，朝阳区已经在26个小区采用“准物业”管理模式。本报记者深入这些试点小区，探寻“准物业”在情况各异的老旧小区的运转表现，以期为30家新推“准物业”的试点小区提供借鉴。

□模式1·居民自管与聘请专职人员相结合

特点：建立较为完善的自治管理制度，组织居民自治管理，保障居民参与小区管理的民主权利。

试点之磨二小区

居民自管小区热情高

“小肖，那边花园里休闲椅的钉子被抠掉了，能不能查下摄像头看是谁干的，得赶紧把椅子修好。”昨天上午，在朝阳区潘家园街道磨房南里二小区，磨南社区居委会肖海英一进门便被几位居民拉住反映情况，肖海英笑着答应，“对小区的事儿，大家热情都很高。”

此前的磨二小区不是这般模样。据了解，磨二小区建于1998年，共5栋居民楼，809户2600多位居民中，90%以上为从朝内、朝外拆迁过来的拆迁户，小区没有物业公司进行管理，治安、停车、绿化不尽如人意，“道路坑洼，草坪斑秃，停车难也一直令居民头痛。2010年9月，有居民挑头抢车位安地锁，几天内小区装了100多个地锁，停车矛盾不断，很多居民呼吁有人能管管小区。”磨南社区居委会书记杨伟回忆。

磨二小区有幸成为朝阳区“准物业”管理试点之一。发问卷，做调查，确定居民代表，并差额选举管委会成员，2010年11月15日，磨二小区管委会成立，9位居民被推选进入管委会，其中年龄最大的70多岁，最小的是80后，他们利用周末闲暇，义务为居民进行服务。磨二制定了《小区居民公约》，并在街道支持下硬化了小区道路，建了花坛，铺设了绿地，完善了休闲区域，并聘请了一家停车公司拆除地锁，规范了停车管理。

午后的磨二小区分外幽静，车辆整齐地排在路侧车位内，院中弥漫着花香，楼间小广场上安放着休闲椅，椅上有老人轻声聊天，“这儿真美，我们就在这儿养老了，”提及生活感受，老人们高兴地合不拢嘴。

>>困难与展望

小区管委会资金匮乏

居民自管给小区带来了可喜的变化，但也面临资金不足的问题。至今，磨二小区管委会还在自行车棚旁的一间小屋内办公。另外，管委会想在小区道路上修建限速带，提了近一年，还没钱修。

据介绍，小区为期一年的停车合同已经到期了，停车公司会进行述职，且双方约定将停车费毛利的5%返还给社区，用以补助小区公共事务所需费用。该停车公司入驻后在小区内划定了186个车位，向每位车主每月收取150元，“但目前因缴费率还不高，很长一段时间内，资金还会缺乏”。

□模式2·居民互助与服务外包相结合

特点：广泛动员社区参与，整合社区内的人力、物力、财力资源，形成社区互助。同时，根据准物业服务的项目特点，将专业性强的物业服务项目外包给专业机构。

试点之团结湖一二条

外包专业服务提升管理效率

朝阳区团结湖一二条小区建于上世纪70年代末80年代初，作为典型的老旧小区，在2010年10月开始推行“准物业”管理模式。与其他的老旧小区不同，该小区试点之前有一家物业管理委员会，但因各项社区事务管理相对松散，居民要求管理小区的呼声一直很高。所以，该小区成立了有5名委员参加的小区自治管理委员会。

自管会委托了具有法人资格的社区服务中心，来管理社区的各项事务，譬如停车外包给一家公司管理，而清洁绿化则有绿化队和保洁公司来负责……

在社区党委书记杨颖看来，推行准物业管理之后，社区的问题解决得更有效率了，居民的参与意识也更强了。“以前居民有问题就找居委会，现在他们可以直接找同楼住的管委会委员，委员直接同服务中心对接反映问题。”管委会主任刁化文称，小区自治提高了居民参与社区事务的积极性，“现在，至少90%的居民都主动把家里的垃圾进行分类”。

>>困难与展望

外包公司多居民看着乱

该社区居委会书记杨颖认为，目前该小区面对的最大困难在于居民对各个外包公司的职能作用不了解，多个公司共管更加重了这一情况。

杨颖认为，要想“准物业”管理模式良性运行，一个重要问题是加大对该模式的宣传，让大家认识到，小区事务是大家的事，自己的事情自己管。