开发商和地方政府的“利益战车”

记者观察

文/张明

恒大地产与大邑县的故事仅是中国城镇化建设中的一个样本。

在大邑县部分官员的口中，大邑这样的三四线城市，要实现增长转型和城镇化，必须大量引进地产项目，引入成熟的地产商。对于一个经济模式单一，需要大量基础设施建设资金的普通城镇来说，土地几乎是政府手中唯一的“王牌”。

而恒大地产一直坚持二三线城市甚至四线城市开发，走造城运动路线，旗下众多项目动辄成千上万亩。两者具有共谋的先天基因。

“恒大这类地产商到地方投资，往往提出的就是大规模拿地要求，政府如同意其整体开发思路，在用地上则不得不突破国家有关规定，走在红线边缘。”四川倍瑞地产总经理闵红淞表示，正是因为双方在商业利益和改变地方形象上目标一致，双方不惜火中取栗，以换取各自需要的丰厚收益。

根据成都市发改委的相关数据，大邑县的财政收入在2009年仅为15亿元，在恒大等地产项目带动下，加上大量的地震重建项目拉动，2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。

在资本市场，恒大也不断通过其山水城式的“造城”开发模式，讲述在二三四线城市狂飙突进的增长故事：2010年，恒大集团的土地储备已达到9600万平方米，成为中国房企名副其实的“地王”。

而由于中国土地管理的二元机制，巨大的低价差异为恒大及其背后的国际资本带来了空前的利润想象空间，2011年恒大地产年销售额增突破700亿元，跻身中国地产开发三甲之列。

当然，吃透地方增长需求潜规则的恒大地产董事长许家印，或许就没有其广东老乡碧桂园董事长杨国强幸运——前者不得不面对其在大邑、彭山等地遭遇的“烂摊子”，而后则仍游走在规则的边缘。

与恒大大规模圈地快速开发，追求业绩不同的是，碧桂园大规模圈得的土地，实际上很多都是不具备开发条件的生地，与当地政府签署的也多数是一级开发协议，即将生地做熟，然后再行出让。“这种模式之下，碧桂园实际上只是替当地政府进行一级土地开发，国有土地使用权并未发生转移，在法律和政策层面上，碧桂园的圈地都不构成违规事实，一旦进行二级开发的时候，碧桂园再与地方合谋寻求土地转换。”一位国土系统人士表示，由于上市相对较早，碧桂园让地方政府获得政绩的同时，又保护了其不至于踏上法律和政策的“地雷”，伤及自身。

然而，从2008年危机中走出来的恒大地产，2009年才通过香港资本市场上市，之后不得不将大规模圈地的模式演进到快速开发。情急之下，大规模造城运动不得不绑上快速开发、突破红线的“利益战车”。

而这一模式的未来不仅是许家印等地产商亟须解决的问题，对于二元制的中国土地管理者来说，这同样是丞待解答的命题。

责任编辑：王雪莲