上半年北京楼市上演“前冷后暖” 调控基调未变

2012年即将过半，回顾6个月以来的北京楼市，前冷后暖，稳步上扬的趋势渐渐明显。特别是五六月以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升。半年来，北京楼市也出现了不少“细澜微波”。部分区域、部分楼盘冷暖互现，涨跌互现。对于下半年，买房人对成交量、成交均价、热点区域可能出现的变化依然关心。

一手房看点

商品住宅成交量创限购后新高

【成交量回顾】

一季度小步慢跑，二季度开始高歌

据北京中原地产统计显示，截至6月25日，今年北京新建住宅签约套数为45555套，预计上半年的签约总套数将达到4.79万套左右，同比涨幅预计为9.6%，成交量将创限购后的新高。

从整体来看，今年上半年以来、特别是春节之后，北京楼市的成交量开始进入上升通道。1月的成交套数仅为4473套，被称为“冰封的1月”。春节过后，市场开始回暖，2月成交量微涨。虽然头两月的市场表现低迷，但是上涨的态势已经酝酿。3月新建住宅成交量突破八千套，成就了3月的“楼市小阳春”。在4月小幅回落后，5月成交突破万套。6月目前也已经逼近万套，甚至有望创今年以来新高。

对于上半年成交的上涨，克而瑞·北京机构认为，多地楼市微调导致市场预期松动，开发商促销力度和降息及贷款利率优惠，都降低了购房成本，刺激了需求释放。

【成交量预测】

三季度将现高点，下半年或陷低谷

北京中原地产认为，年内成交量的高值可能出现在9、10、11月，三季度或是高点。

亚豪机构预测，下半年成交情况仍会延续回暖，并且有可能在“金九银十”再创新高。

不过，也有分析认为，下半年楼市仍然存在高度的不确定性，有可能出现低谷。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，7、8月的购房需求将保持当前热度，但如果改善性购房需求在下半年不能得到有效释放，下半年的部分月份可能出现需求不足的情况，交易量很有可能将再度陷入低谷。

商品住宅成交均价回到两年前

【成交均价回顾】

一季度低位徘徊，二季度稳中小涨

据克而瑞·北京机构统计，今年上半年北京商品住宅市场成交均价为20020元/平米，环比去年下半年下降7.76%，同比去年上半年下降8.24%。不过从今年单月数据看，1月到6月成交均价始终呈现环比小幅上涨的态势。

按月度来看，上半年的均价最低点出现在1、2月。1月的成交均价为18447元/平米，4月以后成交均价突破两万。此外，北京中原地产对扣除别墅后的普通住宅均价进行统计，显示出6个月环比上涨的态势。

对比相关统计数字，在今年二季度商品住宅价格回涨后，整体成交价水平已经回到调控初期的2010年二季度。当时整体成交均价为20831元/平方米。

值得注意的是，伴随着项目的热销，不少楼盘开始出现涨价的苗头，成交均价因此也出现上涨。这既包括了大兴、昌平等区域的普通住宅，也包括朝阳、海淀等区域的高端楼盘。

【成交均价预测】

上涨幅度有限，不可能暴涨暴跌

克而瑞·北京机构认为，未来楼市向好预期会加深，价格将趋稳。同时，由于去年以来的降价幅度几乎达到房企底线，加上今年市场上在售的项目和即将入市的项目，多为2009年和2010年地价高时拿地的项目，因此继续降价的可能性不大。

胡景晖认为，下半年局面仍将是供大于求，市场整体需求乏力，房价很难出现暴涨或暴跌的情况。

热区扫描

大兴 天宫院兴起

热度：★★★★★

上半年表现：上半年大兴区的成交量回升明显，截至6月25日已达6153套。天宫院区域在上半年兴起，该区域两项目龙湖时代天街与保利春天里上半年分别实现成交846套、483套。此外，鸿坤理想城、龙湖时代天街、金地仰山、金色漫香林、华润公元九里等也是上半年大兴区域的成交量贡献力量。

下半年预测：亚豪机构认为，大兴区域是在调控中崛起的板块，“南城计划”一直是大兴发展的政策驱动力。大型房企的进入，极大地推动了区域楼市的发展。从下半年的情况来看，金融街·融汇等项目的入市，或有可能让区域楼市再升温。价格方面，大兴是刚需项目较为集中的区域，瞄准刚需的项目在价格方面会采取更为谨慎的策略。

朝阳 中高端盘犹热

热度：★★★★★

上半年表现：朝阳区以其独特的区位优势长期占据北京各区县成交排行的榜首，今年上半年朝阳以8502套的成交量、29837元/平米的成交均价延续着老牌热区的热度。朝阳区的保利中央公园、金茂府、首开常青藤、中弘北京像素、首城国际中心、御翠尚府、世华泊郡均为上半年热销项目，中高端楼盘是该区域最主要的贡献力量。

下半年预测：思源地产认为，改善型需求将接棒刚需，成为今年下半年的市场主力。一向中高端盘云集的朝阳区，可能将延续上半年的佳绩，成为改善型需求最重要的吸纳地。

昌平 规划为楼市加分

热度：★★★★

上半年表现：昌平区今年上半年成交量为5563套，位居区域成交排行的第三。去年的楼市黑马，今年上半年已经成为最热门的区域之一。昌平区的中海尚湖世家、招商嘉铭珑原、金域华府均为上半年的热销楼盘。

下半年预测：亚豪机构认为，随着新城规划的落实、昌平地铁二期的建成、“大硅谷”战略的推进，加上该区域上风上水的环境优势和成熟的产业规划，种种利好都在为该区域的楼市加分加码，区域发展被普遍看好。

通州 “挤”掉两成价

热度：★★★★

上半年表现：通州上半年商品住宅成交均价为16537元/平米，同比下调21.3%，降价幅度明显，是上半年价格热点区域。通州区由于前期概念炒作过火，房价上升速度过快，泡沫较大，因此其区域价格下调幅度也高居各区榜首。

下半年预测：亚豪机构认为，新盘持续供应、通州新城规划等利好刺激，加上轨道交通和公路交通的不断完善，通州对城区外溢的置业需求的吸引力日益加大。另外，楼市调控政策已将通州楼市的泡沫挤出，投资性需求被抑制，成交量会逐渐稳中有升。