产业地产四大潜规则 “草船借箭”利益共谋(2)

“而地方政府更是快字当头，恨不得今天签约明天就动工。”上述产业地产人士表示，“他们不关心地价如何便宜，只在乎尽快投产以产生税收，因此经常逼着开发商迅速开工，至于土地等环节的手续，往往也是先发文后补齐。”

北京市通州区潞城镇人民代表大会主席王晨也坦承，某些地方政府因为希望开发商在拿地后就能快速进行投产，实现地方税收，促进当地经济发展，甚至会默许开发商在既没获取土地证也没取得销售许可证的时候就启动招商。迫于市场和政府的双重压力，不少开发商选择铤而走险，在未拿到土地证之时就启动招商运作。

“但实际上，在没有销售许可证的情况下，开发商是不能进行招商的。要是开发商收取了订金，管委会就必须进行干预，政府和开发商都应该严格按照法律规范办事。”王晨说。

多方利益的碰撞、妥协和交融下，法律意识的淡薄或有意规避，加上制度和监管上的缺失或松懈，“草船借箭”一直在行业内大行其道。

动力联行董事长梁春在分析派米雷事件时表示，中介出身的派米雷为了节省多重交易下的过户成本，没有与客户理清双方的权责关系;而在这方面，企业也必须承担责任，企业并没有找具有丰富的产业地产行业运营经验的开发商，自身薄弱的法律意识导致权责不明，法律纠纷也随之而来。

风险之患

台风来时，鸡犬升天，潮水退去，水落石出。在市场火热、人们无暇关注风险时，一切利益的交换都能够结成同盟，而一旦行业调整开始，各类规范更加严格后，一系列纠纷、风险、冲突就益发凸显出来。

“很多不专业不正规的公司会利用这种潜规则来进行短期套现，实际上他们根本不想好好做产业地产。”梁环宇表示，“这些公司既没有资质，也没有相关经验，只是因为现在住宅不好做了，就想拿工业土地建房子快速卖掉，卖了以后又盖不动，盖不动就违约，于是就产生了各种法律纠纷。”

上述人士指出，在潜规则下，一切顺利则是多方共赢，而一旦这个利益链条中间断掉一环，就会造成一连串的损失：政府由于土地长期空置而损失优质地块理应带来的就业、GDP和税收;客户面临着长期无法投产、甚至是对方卷款逃走而造成的“房财两空”风险;整个产业地产则会因为这种声誉的损害而对优秀正规的地产商造成无形打击。

“而且，由于这种开发商与客户所签的合同都是无效合同，中小企业主本身也有过错。”上海 大成律师事务所高级合伙人李晨对本报表示，“最终可能是企业的资金成本无法得到完整赔偿。”

“要消除这种潜规则，企业自身首先必须做到透明规范。”梁环宇表示，联东也会偶尔出现未拿到正式土地证，招商程序便已先行启动的情况。在这样的工业项目启动之时，联东会选择先与企业进行沟通，告知企业他们已与政府达成默契与认知，土地证正在申办的过程中，只是费时甚长。在确定企业清楚了解这其中潜藏的风险后，如果企业仍有购买意向，才会与其签订认购协议，收取意向金，并在日后的项目开发过程中依法履行合同承诺。

李晨则指出，客户也应当树立相当的基本法律意识。在工业厂房预售之时，开发商应当具备业内人士所称的“5证2书”，分别是由市规划局核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，市建设局核发的建设工程开工证，市国土资源局核发的国有土地使用证和由房屋管理局核发的商品房预售许可证。中小企业应该注意到，正规开发商会专门设立土地证等证件的展示区，以便查看。

“目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在产房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。这是中小企业必须具备的产业地产基础知识。”李晨表示，“此外，目前产业地产中最主要的融资模式是通过私募建立有限合伙企业，利用私募基金与开发商合同，共同开发工业地产项目。而合法的私募融资方式是存在于个人与个人之间，个人与企业之间的，企业与企业之间是不能进行借贷的。”

而更重要的则是机制的完善和规范的制定。“可以说，我们产业地产商一直在夹缝中求生存，但这并非我们的初衷，”天安数码城总裁戴宏亮表示，“希望相关的机制、政策、监管等方面更加明晰，即便成本和竞争因此提高，但我们的前途会更加稳定可预见，这才是健康而可持续发展之道。”据中国房地产报

责任编辑：张扬