评论：产权是房地产的真正“刚需”

朱迅垚

房地产从业者又看到了春天。广州从事房产行业的朋友上个月开始就频频向笔者报喜：掌握最新买卖成交动态的房产中介朋友称今年5月以来，广州房价整体开始上涨;地产公司朋友则表示公司已经开始制定整体性扩张的下半年战略。这些微观信息在宏观数据上得到证实：国家统计局发布的6月份房地产业数据显示，全国大中城市中，新房由5月份只有6个城市上涨飙升为25个城市上涨;二手房由5月份18个城市上涨蹿升为31个城市上涨。

自从2010年开始房市调控政策以来，稳定了一年多的房市会再次进入狂飙突进的上涨周期吗?这是太多人关心的问题，而这个问题已经有一部分人用实际行动进行了投票。那些新增的购房行为就表明了人们对未来房市的看涨预期。这种恐慌性情绪一旦蔓延，除非更加严厉的行政手段，在“市场”条件不变的环境下，必然会导致房价恐慌性上涨。

在中国房地产市场调控大环境中，市场因素的影响要弱于政策因素。现在冒出的房地产回暖苗头中，主要的政策变化就在于央行前段时间的降息、降准措施，但货币政策微调的刺激是表，市场对上半年政府提出的“稳增长”之后宏观经济可能宽松的预期才是深层原因。尽管政府一再强调要转方式、调结构，但只要一提稳增长，市场就不可避免地进入过去十年中形成的“房地产逻辑”：在城镇化大趋势和稳增长的政策要求下，只有房地产可以解燃眉之急，也只有房地产可以救缺钱的地方政府于水火，所以新增货币一定会进入房地产行业。由此带来更加恶性的循环，人们将更多的钱放进钢筋水泥中，内需更加疲弱，货币整体缩水，房地产泡沫越来越大，而实体经济将会越来越虚弱。

一旦房地产回暖，就会有人立即又归因于房地产市场的刚需。我不认为存在对钢筋水泥的刚需，但存在对“安全感”的刚需。货币贬值的不安全感远远大于在城市里租房子的不安全感。对于刚毕业的学生或者一个从农村到城市的技术工人来说，在一年货币可能贬值5%和房价可能上涨10%而银行利息只有3.7%的情况下，他一定削尖脑袋要买一套房子，但如果一年中货币只贬值2%而房价上涨同样只有2%，在同等的利率下，我相信他不会那么想要一套房子。当然，“安全感”和“不安全感”并非简单用这几个数据就能代表。民营企业家宁可关掉工厂，而把大部分资金投入房地产，原因并不仅仅因为工厂的利润率降低，而是基于对整体中国民营企业地位、境遇和未来趋势的综合考虑。

每一个理性人的刚需一定反映根本上的经济问题。在我看来，房地产带来的安全感很大一部分原因在于房地产的“产权”，产权才是房地产的真正“刚需”。从这个角度来说，我们的城镇化是一个残酷过程，因为那些城市里没有房子的农村进城者之所以要有买房子的刚需，除了要融入城市之外很大一部分原因在于城市房产的“产权”。所谓产权就是有法律保障，就是可以交易，可以兑现，可以增值，可以让人们有安全感。对于农村居民来说，假如有一天他们的房产和土地也有了产权，不知道他们还会不会对城市房产有如此大的“刚需”。对于那些中国大量辛劳的民营企业家来说，同样如此，他们在国有土地和集体土地上的工厂及偏低的利润率、歧视性环境并不能给他们更多安全感，因此，他们是如此热衷于购房，那些房子的产权给足他们安全感。