北京楼市难现“金九银十” 成交量创下3年新低

今年“十一”黄金周期间，北京楼市成交缩水明显，“金九银十”传统销售旺季局面恐难再现。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合计成交587套，创2009年以来国庆黄金周新低。专家分析，楼市遇冷与供需两端同时萎缩密切相关，随着限购、限贷等调控措施持续发力，未来楼市行情或以稳定为主。

北京楼市“黄金周”遇冷

“金九银十”已成为每年楼市销售的传统旺季。然而，刚刚过去的“金九”被指成色不足，多地楼市成交量出现大幅下滑。据中原地产统计，中秋、国庆长假期间，全国54个城市的住宅签约量环比大幅下降70%，签约套数合计仅为1.6万套。其中，北京的下降幅度超过40%。

北京楼市新房成交更是呈现量价齐跌的现象。据北京中原地产等机构统计，10月1日到7日，北京新建商品住宅签约437套，比去年同期的908套下滑了52%;“黄金周”新房签约均价为19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。

分析人士认为，价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，近年来国庆节期间越来越沉重的出行压力，使得越来越多的人选择留京，“其中不乏趁此节假日看房、选房的年轻人”。此外，二季度楼市的火热，未来房价继续回落预期的减弱，以及担心四季度可能出台调控新政等多重因素使人们对楼市的关注度普遍高于前些年。

供需不足导致楼市降温

“十一”黄金周期间，楼市没有出现购房热也在很多人意料之中。市场分析人士认为，早在中秋、国庆长假之前，中央层面已经先后多次释放坚持房地产调控的信号，有不少分析称这是有意在给假日楼市降温。与此同时，地方政府配合出台限价等调控政策，为楼市大热和房价上涨预期降温。

市场有效需求不足也是导致楼市遇冷的重要原因。胡景晖分析认为，受限购政策影响，首次置业的刚性购房需求量逐步萎缩，合理的改善型需求尚难入市，加之此前的恐慌性购房心态逐渐平复，造成市场有效需求逐渐萎缩，致使9月份以来多地楼市成交下滑。业内人士表示，尽管未来银行利率仍有下调空间，但限购、限贷等调控措施令市场的有效需求难以释放，并可能影响10月的交易量。

另一方面，开发商在黄金周期间推出的供应量也不大。中原地产市场研究部总监张大伟表示，之前的“以价换量”策略帮助房企渡过了现金流难关，现在企业更追求利润，不少项目已完成或接近完成全年销售目标，导致四季度推盘动力明显不足。

值得注意的是，土地价格上升也影响了房企的预期。张大伟表示，在近期的土地交易中，北京不少区域的商品房楼面地价达历史高位，导致出现未来房价走高的预期。受此影响，房企放缓推盘节奏也在情理之中。

量价趋稳或成未来走势

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，当前中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力。

“未来房价上涨的的可能性不大”，张大伟分析，目前房企库存压力有所消解，银行贷款有所松动，房企追求利润的动力远超回笼资金的压力，导致房企降价的动力不足。另一方面，限购、限贷等调控措施的效力仍存，不少城市对商品房备案价格进行限制，因此房企也不敢贸然提价。未来的房价走势将趋于平稳，大幅波动的可能性较小。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来楼市不太可能出现极端的情况。“目前开发企业手中的土地储备量比较大，另外市场也将从过去的趋势性上涨逐渐出现分化、有涨有跌。”业内人士预计，在限购等政策的影响下，普通住宅的投机、投资需求已经明显弱化，房企未来采取小幅度、阶段性地促销，既保证成交量，又保持价格平稳的市场策略很可能成为主流。