商业地产投资过热已呈现两极分化

在商业地产总体投资过热的今天，群拥而上的项目或将面临两极分化的命运。业内人士认为，商业地产项目能否成功，主要取决于项目定位、所在区域发展等微观问题，在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1.5线城市蕴含着巨大的机会，这些高周转区域升值可期。

今年以来，商业地产的繁荣遍布全国。据21世纪不动产上海公司数据统计，2012年上海将有22个商业综合体项目入市;北京预计有17个零售商业地产项目入市;在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，接近翻倍，未来5年供应量相当于深圳过往30年存量集中式商业的总和。中原地产市场研究部总监张大伟指出，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产却达到了43.4%，这表明资金还在大量进入商业地产领域。

对此，业内人士担心，如此大的投资量与发展量，市场消化得了吗?

不过，也有业内人士认为，短期内供应量过大并不必然带来“泡沫”，决定“泡沫”是否出现的关键在于，城市的发展能否迅速消化这些供应量。只要城市发展速度够快，这些由集中供应而引起的短期泡沫，未来三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基数太小，人口增长速度缓慢的地区，商业地产泡沫则有可能愈演愈烈，如鄂尔多斯。

在高和资本董事长苏鑫看来，在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1.5线城市蕴含着巨大的机会。这些城市经济已经发展到相当程度，商办投资市场却刚刚起步。以成都为例，尽管现存量商业物业约为570万平方米，但部分区域商业地产供应依然不足，如成都高新西区一直是成都的商业地产洼地，周边需求和供给极不平衡，区域内也仅有龙湖时代天街一块综合性商业用地。然而随着城市化进程的加速推进，高新西区的消化能力逐步显现，这里综合体的建设与该区的商业成熟将基本同步，升值可期。龙湖正是看好该区域的巨大升值空间，选择这里作为龙湖集团多年来重点打造的天街系列之一的驻扎点。

根据仲量联行发布的《中国新兴城市50强》报告，目前我国1.5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。而成都正是借商业地产优势领跑1.5线城市。