中国房地产PE试水美国市场

中国房地产私募基金正在开始进入不断升温的美国房地产市场。

“我们在亚特兰大的这个项目已经很确定了，我这两天过去签最后的一些文件，包括贷款协议等等。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕11月10日在纽约接受本报记者采访时表示。

他透露，在这个2400万美元的项目之后，另有一个位于芝加哥的房地产项目已经列入他们的投资计划。

从只做实物投资到涉足股权投资领域，中国房地产私募基金在国内的发展也不过3到5年的光景。为了赶上这一波美国房地产市场触底后的迅速回升，已有中国房地产私募基金进入美国试水。

目前，房地产市场成为美国经济复苏中最亮眼的一笔。根据美银美林的预估，2012年第四季度仅反映居民住宅价格的标普席勒房价指数(S&P Case Shiller index)就将保持5%的季度增长率，明年第一季度略有回落，但也会维持在3%附近。

今年以来“预测”记录不错的摩根大通首席执行官詹姆斯·戴蒙(James Dimon)在上周末公开表示，房地产市场将持续保持增长，房产存量将减小，房产投资的可承受性前所未有得高。

哥伦比亚大学商学院房地产和金融学教授王能在接受本报记者采访时表示，美国经济的基本面相对比较好，它的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱，国内有房地产私募基金开始抓住机会到北美市场来做开拓，房地产金融产品投资将越来越多，不过这将经历一个过程。

张民耕给了自己两年时间来适应美国房地产市场。

“以前中国人对于房地产只是做实物投资，现在也开始慢慢认可股权投资。”他表示，“从现在开始算起，我希望用大约两年的时间，在美国做出几个案例来，让国内投资人看到效果，吸引他们大规模参与投资。”

他所在的盛世神州，前身是成立于1996年的北京银信投资有限公司，后在阳光壹佰集团、上海复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司联合发起设立了私募投资基金，是在中国境内第一家在发改委成功备案的人民币房地产基金。

随着中国《合伙企业法》在2006年8月修订完成，房地产私募基金开始成为房地产投资的新兴工具。利用有限合伙企业这种形式，一个管理公司可以管若干个基金，并不断增资扩股。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集资金，专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。

张民耕表示，他的投资人主要是制造业者、出口商和矿产主等形成的机构投资者，在他们的资产中，大约四分之一到三分之一是以外币构成的，此前这部分资金大多流向私人理财，如今逐渐转向房地产私募基金的海外投资项目。

目前，张民耕采取的方案是：和美国本土开发商、经营商捆绑在一起进行投资，寻找有长期稳定租户的集合式公寓等稳健项目。他认为，在平均5年的项目周期中，除去经营和税收之后，每年还能保持在8-10%左右，加上可能有的物业升值，有些项目收益率有望更高。

在融资结构方面，盛世神州与本土开发商、经营商分头提供资金(盛世占80%左右)，占总体投资额度的三成左右，另外七成则从美国本土银行贷款——银行宽松的贷款环境以及贷款低利率使得融资成本进一步降低。

本报记者了解到，除了国内房地产基金海外投资项目之外，还有企业直接涉水美国房地产股权买卖，或者加入美国的房地产投资基金，使得房地产信托基金(REITs)净值增长有望，如鹏华美国房地产基金的净值增长率在第三季度一度上涨到8.10%左右。

中短期内，美国房地产超越整体经济的增长幅度，推动这一波中国房地产金融投资的兴起。

美银美林预期，房屋存量的减少将推动房地产上扬——新屋建设速度显著偏低，不良资产清理速度偏低，而房屋需求在上涨。美银美林预期，今年内住宅投资将为GDP增长贡献0.3个百分点，明年这一数字是0.4个百分点。

王能说，美国的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱。如果中国经济发展良好，选择投资移民的人会越来越多，资本和购买力也会越来越强;如果中国经济发展减速，那么资本外流也不会降下来。这两种情况对美国房地产来说都不是坏事。