绿城北京地王拿地三年仍在挖坑 价格或突破3万

“项目具体开盘日期尚未确定”，近日，一位京杭广场售楼中心的销售人员向《证券日报》记者表示，“预计明年能够开盘”。

实际上，上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，而该地块摘得者正是曾在“生死”边缘徘徊的绿城集团。

值得注意的是，三年有余的时间过去后，京杭广场项目仍旧处在挖坑阶段，何时入市尚未有准确预期。

“京杭广场住宅拟售价约3万元/平方米，都是180平方米以上的大户型”，上述销售人员向本报记者介绍。

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前通州楼市还没有出现单价3万元/平方米的豪宅价格，如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平，其以3万元/平方米的价格入市，销售将面临一定压力。

兰德咨询总裁宋延庆则向记者表示，如果以这一价格入市，明显高出周边房价很多，销售情况将不如预期。

昔日地王拿地三年在挖抗

11月25日，在京杭广场项目施工现场，记者透过围挡向下俯视发现，一个30米深的大坑里有一些工人正在施工，北面位置已经贴坑壁盖了三层左右的建筑。

“这个大坑有30米深，一共四层，主要是地下停车场”，工地上一位保安人员向本报记者表示，“预计要盖36层的高楼，工地已经施工很长时间了”。

“2011年4月这个项目就开工了，一直在挖这个坑”，另一位工地上的工人向记者表示，“也说不好什么时候地基才能完工”。

实际上，据记者了解，上述项目用地占地面积39651平方米，规划建筑面积178431平方米，规划用途为办公、商业，兼容实用性居住用地。2009年9月10日，北京绿城投资有限公司以12.4亿元竞得该地，楼面价为6961元/平方米，溢价率为292.21%。

由此来看，绿城拿下通州地王已经三年有余，该项目不但入市时间无法确定，而且光挖地基就已经挖了一年半有余。

“即使是地下四层，挖坑加护披阶段一般情况下半年时间基本可以完成，”一位建筑工程师向本报记者表示，“如果涉及地下停车场，而楼层高达36层的话，时间可能稍微长一些，不过也不至于用上一年半时间”。

更值得注意的是，记者曾多次路过该地，2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

今年年初的时候，其销售人员曾告诉记者，项目户型有所变动，已经没有商住项目了，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型住宅。

那么，该项目是产品设计更改导致项目迟迟不开盘吗?

对此，一位消息人士向记者表示，京杭广场是绿城和葛洲坝地产的合作项目，双方各占一半的股份，而绿城去年曾一度陷入生存危机，债务压顶，资金一直未曾得到纾解，因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过，现在来看，绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救，现金流恶化得到缓解，项目的进展才加快一些。

尽管如此，该项目的入市时间仍未确定。随后，记者沿着工地的大幅宣传条幅围挡来到京杭广场的售楼中心。售楼处的销售人员告诉记者，“连售楼处也是新建的，具体开盘时间还不能确定”。

而当记者26日再次致电项目的销售中心时，其销售人员称，“估计要等到明年下半年才能开盘”。

每平米利润将近1万元?

“项目开盘价格还没有定，但住宅拟售价要600万元一套起价，主要户型为180平方米—260平方米”，一位销售人员向记者推介到，“单价预计3万元/平方米，精装修成本约5000元/平方米”。

“通州目前还没有单价3万元/平方米的住宅”，张大伟向本报记者表示，以目前的市场情况来看，通州房价单价超过2.5万元/平方米就很难卖得动，如果项目入市时市场与目前市场相比涨幅变动不大的话，3万元/平方米的售价将不会被市场接受。

值得一提的是，该项目尽管是2009年的通州地王，甚至溢价率达到292.21%，但与通州现在8000元/平方米左右的楼面地价来比，其6961元/平方米的楼面地价显然升值不少，况且该项目所处区域还是通州新城的成熟核心地段。

据此，张大伟给记者算了一笔账，根据该项目的楼面地价、建安成本、精装修成本、税费和财务成本来看，预计该项目的成本价约为1.8-2万元/平方米。

由此来看，如果项目能够按照预计的3万元/平方米成功售出，该项目不但引领通州房价迈入3万元/平方米的时代，而且绿城集团也将获利不小，单本项目的住宅产品每平米利润就接近1万元。

值得注意的是，与京杭广场仅一条马路之隔的北京ONE项目目前住宅售价为2.2万元/平方米，其销售情况并不乐观。据相关成交数据显示，2011年7月至2012年7月一年中，该项目仅成交50多套。

无独有偶，张大伟向本报记者强调，京杭广场3万元/平方米的入市价格，市场不接受的可能性更大，因此项目最终成交价格可能要比预计的低，其利润空间也不会非常高。

对此，宋延庆也向记者表示，这一售价突破了购买者的心里价位，销售压力可能很大。

针对上述情况，记者联系到绿城中国首席财务官兼董秘冯征予以核实。不过，冯征向记者表示，“具体项目的情况并不清楚”。

令人遗憾的是，截至到截稿时间，记者多次拨通绿城多位相关负责人士电话，均未得到相关回复。