万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行

北京万通地产股份有限公司(600246.SH，以下简称“万通地产” )在2012年年底连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。

2012年12月22日，万通地产发布公告称，已于12月21日与天津融创置地有限公司签署《股权转让协议》，以3.48亿元的交易对价将持有的天津泰达城市开发有限公司(以下简称“泰达城开” )23.5%的股权转让给对方。不久前的2012年10月29日，万通地产又以4.2亿元的交易对价将持有的天津和信100%股权中近49%的股权转让给昆山博远万智投资中心。

近年，国家对房地产进行有史以来最为严厉的调控，住宅市场遭遇寒冬，万通地产开始加大商业地产比重。但万通地产一连两次出售股份的子公司均为商业地产公司。

时代周报记者注意到，2012年万通地产商业地产回率低，物业出租收入占比仅2.2%，现金流不断下降。不排除万通地产借出售子公司股权来改善现金流。2012年三季度，万通地产现金流仅为7.1亿元，较2011年同期的11.9亿元下降40%。

更值得注意的是，与其他公司2012年下半年在土地市场密集拿地不同的是，2012年全年万通地产都没有拿地，疑万通地产身陷商业地产，资金链出现问题，无力拿地。

时代周报记者就此问题采访万通地产相关负责人，截至发稿时为止，未得到任何回复。

转让子公司股权获利5.7亿

此次万通地产转让两个子公司股份引起业内关注。

万通转让的泰达城开设立于2003年，由泰达股份与其控股股东泰达集团共同成立，2007年，万通地产以3.9亿元的价格收购泰达股份所持泰达城开47%的股权，成为该项目公司第二大股东。

以2012年9月30日为基准日的资产评估报告显示，泰达城开总资产29.85亿元，净资产5.92亿元。交易完成之前，万通地产持有泰达城开47%的股权;交易完成后，万通地产持有泰达城开的股权将降至23.5%。

泰达城开的主要资产为天津泰达城项目，该项目坐落于三岔河口地区，整个泰达城占地面积为85.1公顷，建筑面积150万平方米。包括6大区域，泰达广洋金领国际(R2地块)、泰达万通上游国际等4个高端住宅项目(R1、R2、R4、R5地块)，一个大型综合商业区(R3地块)以及一个堤岸亲水休闲区(A1地块)。其中，R1、R3和R5地块由万通地产于2007年以3.93亿元从泰达股份手中购得。

据公开信息，泰达城目前已经建成的是一些临街商铺，包括超市、餐饮等业态，面积不大。不过后期在建的商业部分体量比较大，需要大量资金。

天津和信转让后，昆山博远万智投资中心应支付给万通地产的转让价款预计为4.2亿元。截至2012年4月30日，天津和信的总资产为4.65亿元，净资产为4.47亿元，净资产评估值为8.58亿元，增值率为91.73%。

天津和信主要开发天津信达广场2期项目，该项目位于和平区小白楼地区，用地性质为商业用地，占地面积9231平方米，地上建设面积64617平方米。

转让泰达城开23.5%的股权后，万通地产称预计可获得1.5亿元的投资收益，将有利于推进公司主营业务的发展，优化公司资产结构。而在转让天津和信后，万通地产可获得资金4.2亿元，将有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。

虽然万通一惯模式是“傍大款”，即寻找有实力的开发商合作开发项目，但这一系列的表述难以掩饰万通地产缺钱的可能。时代周报记者也注意到，万通地产2011年商业地产的表现不乐观。

万通地产2012年没有拿地，而其他公司在下半年地产市场回暖后，纷纷投入几十亿甚至百亿资金拿地。易居中国分析师严跃进认为，万通控股公司董事长冯仑在拿地方面一直坚持反周期论，认为土地并不稀缺，在别人拿地时自己要冷静。

然而，值得注意的是，万通地产50%的资金投向商业地产，但商业地产的回报却极为有限，可能万通地产陷于这些项目无法自拔，无力再拿新地。

商业地产回报率仅2%

住宅地产调控日趋严厉，让万通地产下定决心加大商业地产的开发力度。

2011年4月，万通地产对外宣布进军商业地产，当时万通地产新任董事长许立对外称，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%-30%的目标。

2012年4月，万通地产母公司万通实业有限公司更名为万通控股，定位于投资控股公司。万通控股围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资。万通称这种模式是在拿地前夕，即引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，降低自有资金投入，同时可以转让大部分股权，享受土地溢价;在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，同时整合各项资源，收取开发管理费。

万通地产主营业务为住宅的开发和销售，以及商用物业的开发和出租，主要业务地区为京、津地区，已经在上海、杭州、成都，将来可能还要在三亚投资。近年来，该公司制定向商用物业转型，以期商用物业与住宅业务并重的经营战略。

万通地产坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，而转型期的策略安排则是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线;在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

2011年4月，万通地产以15.5亿元获得上涨虹桥商务区核心区一期04号地块。该地块面积约2.79万平方米，总规划建筑面积约10.27万平方米，规划用途为其他商业服务业用地。2010年12月23日，万通地产联合多家公司携手获得了北京CBD地块中的Z3地块，地块也为商业用地。

截至目前，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目已达到8个，包括北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块等，规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。

而为了转型商业地产，冯仑退任董事长一职，由熟悉商业地产的原总经理许立当董事长，当时冯仑对外宣称，如此安排是便于为万通地产的商业化转型布局。“新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，目前公司有50%左右的投资在商业地产，转型商业地产出于公司对大周期的理解和把握。”

许立表示，在进军一线城市之后，万通会着力于现有的产品，而不是追求不断持续地扩大规模。“在未来10年之后，万通地产也可以在行业地位、专业能力上，能够跟万科这样的公司形成相匹配的能力，这是万通地产的目标。”

但记者发现万通商业地产的回报率极为有限，2011年万通地产的物业租金收入仅1.06亿元，2011年主营业务收入46.78亿元，物业出租收入占比仅2.2%。

冯仑说，目前万通地产有50%左右的投资在商业地产，投入重金却没有理想的回报，这一切可能对万通地产造成巨大的压力。并且目前万通地产旗下有很多大型项目正在开发，开发如此多的大型地产项目，需要巨额资金。

根据2012年半年报显示，期末现金流为7.07亿元，净增加额为-7亿元，同比下降50%。

2012年三季报，万通地产的经营形势依然不乐观，前三季度公司营业收入为15亿元，与2011年同期的20.5亿元相比减少约27%。现金方面，2012年前三季度期末现金流仅为7.1亿元，较2011年同期的11.9亿元下降40%。(来源：时代周报)