天津保税港转型自贸区 津滨发展200万方储地激发想象

本报记者晓晴广州报道

就在上海自贸区概念偃旗息鼓之际，天津自贸概念股卷土重来，再度接过了炒作的接力棒。节后的两个交易日里，继前一交易日多达11只天津个股集体涨停之后，10月9日当天，天津板块涨停个股仍多达8只。

其中，作为天津自贸区重镇——滨海新区“地主”的津滨发展(3.37, 0.31, 10.13%)(000897.SZ)更是顺势上位，连续两日冲击涨停板。截至当天终盘，津滨发展报收3.06元，成交额也放大至1.83亿元，较前一交易日激增近八成。

对此，有券商分析师表示，包括津滨发展在内的天津自贸概念股之所以集体放量大涨，和上周末召开的第二届中国航空金融发展(东疆)国际论坛传出的消息不无关系。

“继上海自贸区概念股经历一波疯炒之后，市场游资重新将目光对准了天津自贸概念，从而上演了一幕炒地图的行情。”该分析师称。

据悉，国家外汇管理局塘沽中心支局副局长王伟亮在当天的会上表示，和上海市自由贸易区不同的是，天津滨海新区自由贸易区主要定位是由天津东疆保税港区向天津自由贸易区进行转型。

此前，有消息称，天津滨海新区自由贸易区方案目前已经向国务院进行申报。为此，天津市已经启动了东疆二岛规划，计划5年内投资五百至六百亿元填海造地40平方公里，作为天津由保税港区向自由贸易港区升级的空间载体。

“天津是北方经济的重镇，拥有港口优势，成为下一批自贸区的可能性很大，这也成为游资炒作天津本地股的一大噱头。”前述券商分析师认为。

区内拥地逾200万平米

渤海证券一位行业研究员表示，作为天津滨海新区本土的国有控股地产公司，滨海新区的高速发展将给津滨发展带来“地主之利”。

据深交所当天盘后的龙虎榜异动信息显示，游资主力成为了爆炒津滨发展的幕后推手，包括银河证券宁波大庆南路证券营业部在内的五大游资主力累计买入4422.43万元。

“可以说，土地储备决定了房地产企业未来的利润空间。据我们了解，目前公司的绝大部分项目资源都在滨海新区，总建筑面积超过200万平米。其中，公司在滨海新区拥有约28万平方米的出租性物业，包括约21万平方米的工业厂房和约7万平方米的商业办公楼。”该研究员称。

本报记者了解到，由于公司在滨海新区和天津的土地购置时间较早，加上政策扶持等有利因素，公司在该地区的土地储备具有一定的成本优势，公司目前的土地储备已经有较大增值。如今年上半年公司仍有销售的津滨滨海国际项目，其初始取得成本仅为1545元/平方米。

实际上，天津板块早在8月底、9月初时也一度成为游资炒作的“猎物”，而此番来袭是卷土重来。如天津海运(5.94, 0.33, 5.88%)(600751.SH)曾在7个交易日上涨了46%，天津港(8.82, 0.65, 7.96%)(600717.SH)在8个交易日上涨了25%。同样，海泰发展(5.10, -0.04, -0.78%)(600082.SH)、滨海能源(7.70, 0.04, 0.52%)(000695.SZ)、津滨发展等也曾连续两个交易日涨停。

而作为自贸概念炒作的“始祖”，上海自贸区概念股炒作的时间持续长达近3个月，其间，龙头股外高桥(51.91, -1.84, -3.42%)(600648.SH)的最高涨幅高达348%，上海物贸(14.19, -0.84, -5.59%)(600822.SH)的涨幅也达298%，陆家嘴(23.08, -1.16, -4.79%)(600663.SH)涨幅也翻番，达120%。

惨淡业绩被无视

不过，若从公司近年的业绩表现来看，似乎与其滨海“地主”的身份不太相称。近年来，公司总是在亏损边缘“走钢丝”。继2012年靠股权转让的投资收益实现扭亏为盈之后，今年上半年，公司再度滑落至亏损的地步。

报告期内，公司合并净利润为亏损12047.40万元，相比去年同期亏损增加7303.74万元，实现营业收入8.55亿元，较去年同期减少15.52%。公司方面称，今年上半年的经营业绩较上年同期有较大幅度的下滑，主要原因是公司受项目开发周期影响，报告期内无可竣工结算项目，公司在上半年可确认的收入很少。

截至今年中期，公司实现房地产销售收入27315.18万元，主要为滨海国际二期尾盘销售收入21869.13万元，销售毛利为38.49%;津滨雅都公寓底商销售收入5364.44万元，销售毛利为6.38%。

对此，前述渤海证券行业研究员直言，尽管公司地处高速发展的滨海新区，但是公司过去几年来发展较慢，错过了过去几年房地产大发展的行情，导致目前公司规模偏小，净资产收益率和每股收益均偏低。

另外，公司的开发能力也不够强。“作为最现实的劣势，由于公司前期开发节奏不合理，公司在年内结算的项目几乎空白，给公司全年业绩带来很大的压力。”该研究员认为。

9月2日，公司又发布今年前三季业绩预告称，因公司项目开发周期原因，公司在2013年前三季度内可确认的收入较少，引起公司2013年前三季度出现亏损。公司预计前三季实现净利润为-12000万元-7000万元。

该研究员表示，截至目前，津滨发展房地产开发的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅。而公司项目储备结构要求公司有充裕的周转资金，但公司存在长短期资金压力，现有三种业态并存的模式持续的难度较大。

因此，公司的项目储备结构不仅降低了资金回流的速度，也减缓了房地产销售业务结算规模的增长，进而降低了公司业绩实现能力和成长性。“尽管公司已提出向专业住宅开发商转型，但转型效果并不尽如人意。”该研究员称。

另据公司今年中报披露，报告期内，公司颐贤里项目、粤阳心境·山水郡项目以及泉州津汇红树湾项目等3个房地产项目均没有实现收益。

此外，公司圣·乔治小镇酒店项目由于政府规划变更，滨海新区规划和国土委员会拟收回该项地块。截至2013年6月30日，相关土地使用权证注销登记手续正在办理过程中。