北京郊区商铺量价齐飙 部分单价超过4万元

近期北京住宅市场的僵持并没有影响商铺市场的持续增长。在经过七八月份的供应低谷后,未来几个月,北京将会有多个项目的商铺产品陆续入市,多位于五六环之间的郊区。而这些郊区的商铺中,部分报价高达5万-7万元/平方米,直追核心商圈二手商铺的价格。面对这些商业氛围尚待成熟的区域,投资此类产权式商铺是否物有所值?

五六环商铺集中放量

金九银十,不仅住宅项目试图抢占传统的成交旺季,包括恒大城、中建国际港、北京城建·金粒街、北京新天地等在内的郊区产权式商铺项目也在借机加速出货。记者发现,目前在售或者即将入市的产权式商铺确实多集中在五环、六环附近的郊区。

“商铺二期计划在9月14日开盘,面积从40-530平方米不等。”位于东五环东坝板块的北京城建·金粒街销售人员介绍,目前对商铺投资感兴趣的客户不在少数,项目5月开盘卖了5亿多元。一些一期没选上房的客户也在参与二期排号。

同样位于东五、六环间的北京新天地,也将在年内推出商铺开间面积110-2000平方米的商铺,目前价格待定。

而据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示,今年1-8月份,大兴、朝阳、通州和昌平位列北京商铺成交占比前列。“由于目前产权式商铺很大一部分都是伴随住宅项目进行销售,因此商铺房源位置也呈现出逐步外移趋势。”RET睿意德执行董事索珊介绍。

在未来几个月即将放量的项目中,位于大兴区域的明发广场、中建国际港等多个项目也计划推出商铺产品。

郊区商铺售价是住宅2倍多

林晶(化名)最近手头有些闲钱,想投资增值保值性较好的房产,但又受购房名额限制,因此将目光投向了产权式商铺。在了解到位于昌平沙河的恒大城近期将推出商铺后,林晶便前去咨询。售楼人员介绍,恒大城这次推出的底商从20-300平方米不等,目前的报价在4万元/平方米左右。

郊区商铺售价是周边住宅售价的2倍甚至更高,让之前没有关注过商铺投资的林晶感到诧异。

实际上,北京一些郊区商铺的成交价已持续飙高,部分项目售价甚至赶超城市核心商圈的二手商铺价格。以大兴区生物医药基地附近的鑫苑·鑫都汇为例,在售位置较好的98平方米的铺位,总价达700万元,均价达7.14万元/平方米;上下两层的商铺,总价都在千万元以上;即使最便宜的二层商铺,均价也超过4万元/平方米。而在同一区域内,这样的高价并不是特例。与项目相距不远的明发广场,将推出110-400平方米的商铺,目前的报价也在4万元/平方米。另外,龙湖·时代天街剩余的少量大面积商铺,报价甚至高达7.5万元/平方米。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示,今年以来,北京商铺成交均价呈波动上涨趋势。其中,7月份北京商铺成交均价达23350元/平方米,环比增长15.7%。8月份,涨势依旧,成交均价为28026元/平方米,环比增长20%。

“由于北京商业用地供应日渐稀缺,商铺供应逐步减量,再加上部分受限购影响的投资需求涌进商铺市场,助推了商铺产品价格的增长。”索珊分析。

投资客林晶则对投资商铺的前景产生了疑惑。“刚销售的商铺,一般是在一两年后才交付使用。虽然郊区楼盘规模不小,但很多区域目前商业氛围不浓,租金水平短期内涨不起来,眼下投资比周边住宅贵出一倍多的商铺,是否值得投资?”

缺乏统一管理或制约增值

“商业地产因为空间上的唯一性,从长远来看具备较好的投资价值。再加上目前北京市对社区商业发展给予大力的扶持,很多区域都采取多种形式的政策支持,这对于住宅配建的产权式商铺来说是一个利好。”中国社区商业工作委员会研究中心教授黄贵芝表示。

正如黄贵芝所说,目前社区商业已经成为北京市重点扶持的对象。包括万科、绿地等龙头房企都在试水社区商业。

但另一方面,眼下社区商铺的经营也面临一定问题。今年以来,相继有华贸城BHG精品超市、佳家邻超市盛世佳园店等连锁零售门店从所在社区撤出,这些商铺的空出对业主来说绝不是一笔小损失。

“由于缺乏统一的规划、招商和运营,眼下投资散售的产权式商铺具备较高的风险。”北京商业经济学会秘书长赖阳指出,上述商铺之所以经营不佳,正是因为在人们追求便捷和体验性消费的背景下,散售的产权商铺在招商、运营方面仍单打独斗,追求短期租金高收益,造成整个小区域内的服务业态布局不均衡,很难对目标消费者形成强大吸引力。

赖阳也表示,尤其是在商业发展不成熟的郊区,商铺多是出租给餐饮、美容美发等业态,而对于社区居民需要的教育培训等服务性业态,由于租户租金承担能力偏弱,个人业主一般并不愿降低租金引入这些业态。

“这样一来就很难形成整体的商业氛围,更别提社区商业形态升级。这样的项目,商铺即使租出去,租金上涨空间也很小。投资者只能通过转手商铺实现快速获益。但商业氛围寡淡的商铺大多也是有价无市,想要接手的买家多会慎重考虑。”赖阳如是说。

- 提醒

选择商铺需谨慎规划、成长空间需重视

面对郊区商铺多数缺乏统一管理等问题,不论是投资者还是商户,在选择商铺时都要相当慎重。

黄贵芝表示,选择远郊区商铺要充分了解周边社区的入住率、居民的消费能力、消费理念和产品接受度。同时,郊区商铺的养商期是个漫长的过程。由于区域商业发展水平和速度不尽相同,5年、10年的养商期都有可能,投资者出手前要有心理准备。

索珊介绍,投资商业地产实际上投资的是未来价值的升值。因此在选择商铺时,除去交通、客流等常规问题,一定要关注项目所在区域整体的规划和成长空间。在具体考察方面,首先要注意项目的租售关系。租售结合的商铺产品是比较好的选择,开发商自己留出空间引进品牌主力店,会带动整个项目的商业氛围提升。另一方面,一定要注意店铺设计的均好性,否则后期店铺间因整体设计而造成经营的冷热不均,会影响整体项目的吸引力,令商铺价值增值大打折扣。

“商铺的层高、面积、进深、面宽,乃至上下水设计,都十分考验开发企业的前期规划能力,也直接影响后期的招商和投资回报。因此开发企业自身的开发视野和运营能力也是决定商铺未来增值的重要因素。毕竟住宅和商铺的开发模式不同,投资者和商户最好选择有成功的商业地产运营经验的开发企业。”索珊表示。记者 方王洋