北京四合院挖地下室估价增30% 购买需暗中运作

北下洼子胡同4号院，从大门的缝隙中可以看到私挖地下室的入口已被填堵

私挖地下室的施工工具仍在现场

城市观察

东西城全面摸排四合院私挖地下室

东城第一起地下室违建 前日完成混凝土回填

观察动机德内大街93号院坍塌事件发生后，私挖地下室问题引起了相关部门的重视。东城区和西城区开始全面摸排辖区内的私挖地下室行为。四合院私挖地下室目前是一个什么样的生态?哪些利益诉求让这些四合院的房主冒着风险开挖地下室?私挖地下室在监管和执法方面存在哪些不足?北京青年报记者对此进行了调查。

本报讯(记者 刘洋 李天际)德内大街93号院坍塌事件发生后，东西城组织城管、规划、街道等多部门联手对区内平房院落开展全面摸排，并欢迎群众积极举报。

多部门联手对区内平房院落开展全面摸排

北京青年报记者昨日从东城区城管委了解到，针对未经规划许可或者违反规划许可私挖地下室的行为，东城区已于上周五在全区范围内下发通知，组织城管、规划、街道等多部门联手对区内平房院落开展全面摸排。具体摸排结果将在本周五之前汇总至区城管委进行统一处理。对于未经审批正在进行的施工，将在第一时间按照新生违法建设管理的处置要求予以整改。

东城区城管委相关负责人表示，东城区针对私挖地下室行为的巡查机制已设立多年。在去年年底的例行摸排中，就发现了东城区北下洼子胡同4号院内违法建设地下室的情况。该院落地上部分翻修已通过规划部门的审批，但地下部分并未取得许可。经过城管、规划部门多方约谈房主，并经过一系列的准备，该院落地下室已于前天全部完成了整改回填。

针对前段时间出现的地下室塌陷事件，东城区此次再次设置专项检查机制进行全区摸排，第一时间发现，第一时间处理。利用全区的网格监督员、规划、城管以及街道等四支力量，同时动员社区居民针对具有动土、施工迹象的建筑行为积极发现，及时报告。

私挖地下室将被冻结房产交易

“一旦发现私建地下室行为，我们将立即对其进行制止，并责令其限期整改，恢复原样。如当事人拒不执行，相关部门将采取强制执行的手段。”据了解，东城区城管委以往也曾多次接到过居民对于邻居私挖地下室情况的举报，但由于平房区房主私挖多选择在夜间进行，施工也较为隐蔽，因此摸查具有一定难度。

在此次摸查整改工作中，东城区将采取严厉的措施打击私挖地下室行为。在回填过程中，为防止违建者再次开挖，还要求使用混凝土进行回填。发现私挖地下室行为后，如当事人不主动履行回填义务，将由政府代为履行，但费用须由当事人承担。同时，由于违反审批范围进行私自建设，规划部门将对已经审批的地上建筑许可进行吊销，涉及到的房产，将由房产部门进行冻结，也就是不能进行上市交易或继承等行为。

巡查难度大希望群众积极举报

北青报记者了解到，目前西城区已加大巡查力度，目标直指四合院私挖地下室，以及院内加盖二层楼房等各类违建。但由于很多四合院属于私人产权，平时大门紧闭，巡查的难度很大，因此西城区仍希望群众积极向其所在的街道、城管、规划，以及市区两级政府热线提供线索。

对于群众的举报线索，西城区政府相关负责人表示，西城区政府将对案例及时分类并进行受理，组织街道、城管等相关部门采取联合执法，发现一起处理一起。“首先要约见业主，要求对方出示四合院翻建改建的审批手续，如果未按规划审批进行建设，构成违建的部分将依法查处。”

个案探访

北下洼子胡同4号院违法地下室据称是酒窖

东城区北下洼子胡同4号院的违建地下室是东城区近期发现的第一起地下室违建案例。该违建地下室已于前日14点45分完成回填。

昨天，北青报记者来到北下洼子胡同，看到4号院已经被黑色的大木板严严实实地围了起来，只在侧边开了一个木板门，还用铁链从里面牢牢锁住。记者通过门上的一个洞看到院内有一座尚未翻修完成的平房，房屋整体是由实木搭建而成，刚刚做完防水措施，还未上瓦。违建地下室周围的地面坑坑洼洼的，已经填平的入口处遮盖着一块黑色的木板，木板周围还隐约可以看到一些新土，地上歪歪斜斜地倒着三辆装沙土的小推车，院内一个人都没有。院子北侧的老房内还放着煤气炉等一些生活用品。

“昨天和前天回填的，两天就填完了，只用了一辆车的土，昨天回填完之后就封起来了。”周围的居民说，现在胡同里挖地下室比较普遍，挖地下室的成本也高，但却能够带来巨大的经济利益。即使就是用来出租，有地下室的价格也要高很多。

当北青报记者问到居民为何不走正规申报流程进行申请时，他摇摇头，“申请程序又那么麻烦，而且基本上不可能被批准，他们一般都选择偷偷地挖。”

东城区分司厅社区居委会一名工作人员表示，“这件事早就有了，只是因为出了德内大街的事儿，赶一块儿了，现在刚被发现。”隔壁邻居也表示，这里去年7月份左右就开始动工了，但也不敢扰民，一般晚上才挖土。据一名回填该地下室时在现场的居委会工作人员称，该地下室深3米，面积大概50多平方米，据说是用来藏酒的。“回填的时候城管监督着他们打上了水泥。”

北青报记者在采访过程中意外撞到一位从院内出来拿快递的女士，当记者表示想进入院内了解一下回填情况，她以自己只是暂住在这里，对相关情况并不了解为由拒绝了记者的采访，而施工现场也并不见房主身影。

文/实习记者 赵佳艺 李开欣

本组摄影/实习记者 赵佳艺 李开欣

调查

“现在买带地下室的宅子得暗中运作”

挖了地下室 估价暗增30%

一位不具姓名的银行工作人员透露，银行在办理四合院抵押时，一方面会考虑四合院所在地的地面价值，对于有地下室的，按照一定的比例折算进四合院的总面积。“估值的话，当然不能直接按照面积增加来算，但总的来讲，面积增加多少，估值也能相应增加，成交过程中都是暗地提价。”

同时，一位业内人员称，四合院的交易一般都是委托中介完成。一套300平方米的四合院售价为4500万，若开挖同面积的地下空间，总体估价会上浮1000万左右，因为是不合法的开挖，私挖后估价增值空间将在20%-30%，而地下室建设成本(含装修)大概在150万。“这样的投入比例，即使不合法，也有人愿意铤而走险。”

房产中介：买带地下室四合院得暗中操作

北青报记者昨日查询某房屋中介机构网站，搜索“四合院”、“地下室”关键词，可以查到几处宅院，标价均超过5000万。

其中位于后海的某四合院，房源介绍一栏赫然标注着“可改造豪华地下聚会居所，占地400平方米，带300平方米地下室”。

随即，北青报记者来到该四合院附近的某中介公司门店，向中介公司表明购买四合院的来意，并未提到地下室。工作人员告诉记者，“像这样价位的四合院，我们现在不轻易带人去看。你想，有这样的私产，能随便给人瞧么?”

当被询问四合院的配置和实物图时，几位工作人员也保持相当的警惕，称系统里并无现成的照片。

工作人员称四合院一类的房源只有手写的房源资料，并向记者讲起最近新闻曝光私挖地下室的一事，“现在风声变紧，你要是想买这样的宅子，我们只能暗中运作。”

门店人员同时承诺顾客，若有这方面的购房需求，可提前进行预约，记下电话等候通知。

招揽买房 中介可帮忙联系施工人员

在东四十条附近的某房产中介公司，门店人员向北青报记者讲述私挖地下的四合院，占地面积大多在400平方米以上，一般价格昂贵，有地下室的房源更是稀少。“这个是心知肚明的事儿，翻建时候，某些大宅院就会私挖地下空间。自家关起门来，只要不影响别人，不被人发现就成。”

当北青报记者问起面积较小的平房是否可以挖“地下室”时，中介推荐了一套东城小经厂胡同的独门独院，“房本35平方米，占地70平方米，加上院儿和露台，延伸空间还很大。”在中介电脑系统上，记者看到独院的布局为2间西房、1间北房，另有自建的卫生间。

“像在这样的独院里，你挖一个小面积的，自己都能办到，这样一来自家的使用面积增大了不少。”中介人员坦言私挖地下都不可能有正规建筑手续，之前都是偷摸干的，但为招揽买房者，他热情承诺自己可介绍施工队工人。文/本报记者 刘旭

内存

私挖地下室已明确执法权

北青报记者了解到，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室日前下发《关于查处四合院和居住区内地下违法建设工作意见的通知》，对擅自开挖地下室的违法建设如何定性首次明确。该通知要求，如果发现擅自开挖地下室的行为，各区县执法部门将立即进行制止，要求违建当事人恢复原样。如果进行催告3日后，违建当事人拒不执行，相关单位可以强制执行，对已经私挖形成的地下室，将采用混凝土材料进行回填。