北京大兴“农地入市”改革：风物长宜放眼量

新京报制图/张妍

2月27日，全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉，“农地入市”成为最热话题。事实上，大兴区作为北京唯一获批的试点区县，已在今年1月召开的北京两会上“出尽风头”。

虽然目前大兴的试点方案还在制定中，但位于五环内的大兴西红门镇地段优越，试点带来的新增土地资源吸引了各类资金的目光。

2月底，北京市大兴区等获批的全国33个农村集体经营性建设用地入市试点成为热点。

在城市里，2004年执行土地招拍挂后，开发商想买地盖楼、卖楼，生产企业想买地自建厂房，最主流、最符合法律法规的方法是通过公开的招拍挂途径购买土地。土地价格公开交易，随行就市。楼市黄金十年以来，地价房价一路上涨，城市边缘不断外扩，城乡接合部、近郊农地也迅速进入投资人的视野，不少村民自建了住宅和写字楼出租，但它们最大的问题就是没有房产证，或没有产权，只有一张租赁合同。

如今试点“农地入市”，是否意味着开发商、各类企业可以从更便宜的渠道购买土地?

在一些代表委员的眼中，规模庞大的“农地入市”不仅能更好地保障农民的权益，还被赋予了“让土地市场充分竞争”、“增加土地供应降低土地价格”、“降低城市房价”的预期，其中一些委员还呼吁应该加大放开农地入市的幅度。

如全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就认为，农地入市可降低房价。他表示，应把经营性建设用地当做“动态数字”，随着工业化、城市化及新农村建设，农村土地结构正在发生变化，一些节省出来的公共建设用地应该可以作为经营性建设用地入市。

不过，上述这些观点遭到了质疑。

同时，值得一提的是，此次允许试点农地入市的经营性建设用地，将多用于产业用地开发，宅基地仍不允许自由交易，不会形成大批住宅供应。

据业内人士介绍，如果严格按照我国《土地管理法》的规定，集体建设用地并不能公开流转，只能用于公共设施、公益事业和乡镇企业使用。但实际上，打着政策擦边球的“隐性流转”在全国各乡镇都蔚然成风，很多时候还得到了当地乡村政府机构的支持和鼓励，其中广东的南海模式、重庆的“房票”模式都获得了中央的肯定。

2008年，中央提出建立城乡统一的建设用地市场，为农村集体土地的流转尝试正式打开了大门。据悉，如今很多工业园区、产业园区背后的土地性质都属于农民以集体土地入股，不参与经营，也不承担经营风险，获得一次性土地补偿收益或每年的入股分红。

目前，很多地区有意收回、重整此前无序流转的农地，也是出于利益驱动，而农村集体经营性建设用地试点路长且阻，暂时不会对楼市有太大影响。

新京报记者 自曾晖