李嘉诚重整地产王国：上市卖个好价钱

60年心血一朝打包上市，有香港基金经理对腾讯财经表示，李嘉诚之所以要将旗下资产重整为了就是释放其资产价值，因此长地不会是便宜货，而且按照李嘉诚过往的做法看他也从来不卖便宜货。

 腾讯财经讯(耿荷)华人首富李嘉诚今年年初公布长和系资产整合方案，为他完全退休进一步铺路。经过这次整合，李嘉诚的两家旗舰公司长江实业(001.HK)和和记黄埔(013.HK)掌管的房地产业务将合并到新公司——长江实业地产(简称：长地)，这意味着李嘉诚自1958年起一手打造的房地产王国终于整体亮相。

长地将于6月3日在港交所开始交易，并启用新的股票代码1113.HK，属于和记黄埔的013.HK代码将停用，成为历史。由于长地本次上市并不集资，所以只有原本长江实业的股东方可以一比一的比例换取长地的股份。

“当下市场最关心的莫过于长地上市的股价水平。腾讯财经获悉，市场人士普遍认为，按照李嘉诚做生意的风格，凡是他出售的资产作价不会低，考虑到目前香港股市热度不减，预计长地上市价可能与每股净资产值相若，或有小幅折让。

60年心血一朝打包上市

李嘉诚的致富之路源于22岁那年开办的长江塑胶厂，后生意不断扩大，29岁就成为香港的“塑胶花大王”。1958年，30岁的李嘉诚凭借敏锐的商业嗅觉，开始涉足房地产，正是这一转型成就了他多年来稳居华人首富的传奇。

从最初位于港岛北角的“长江工业大厦”，到后来披荆斩棘收购英资优质地皮、物业，再到后来荣登香港的“地产霸权”之一。今天的长地的业务已经遍布香港、内地、新加坡以及英国。

长地公布的资料显示，李超人的房地产业务包括发展物业、投资物业、酒店及服务套房以及持有的三家房地产信托股权，估值共计达4201.49亿港元。2014年全年，合并后的长地共录得收入466.06亿港元，其中66%来自香港市场，28.1%来自内地市场，其余来自海外。

尽管过去几年无论香港还是内地，受宏观调控影响，楼市行情欠佳。但李嘉诚的房地产业务仍然盈利不菲。按照合并后2014年业绩计算，长地的净利润率高达43.8%，跑赢大多数同业。

上市股价不会“便宜”

李嘉诚倾注近60年构建的房地产版图，实力毋庸置疑。当下市场最关心的还是上市后的长地股价几何。有分析师向腾讯财经表示，尽管长地的房地产估值高达4201.49亿港元，但估值方法、市场行情都会影响这个数目，因此水分较大，市账率则更说明问题。

参考目前香港本地几家大型房地产公司的估值水平，例如新鸿基地产(016.HK)截至2014年底的净资产为4386.57亿港元，每股净资产为153港元，按照5月13日收市价129.2港元计算，市账率为0.84倍。恒基地产(012.HK)截至去年底的资产净值为2381.5亿港元，每股净资产为79.38港元，按照5月13日收市股价61.95港元计，市账率为0.78倍。

新鸿基地产和恒基地产的目前的股价均较净资产有不同程度的折让。另一家房地产公司新世界发展(017.HK)的股价则较净资产有小幅溢价。该公司截至去年底的净资产为784.23亿港元，每股净资产为8.8港元，按照5月13日收市价计算，市账率为1.29倍。

长地公布的资料显示，截至2014年底，合并了长实和和黄房地产业务的长地的净资产为2265.86亿港元，粗略按长实已经发行股份23.16亿股计算，长地的每股净资产大约为97.83亿港元。

有香港基金经理对腾讯财经表示，李嘉诚之所以要将旗下资产重整为了就是释放其资产价值，因此长地不会是便宜货，而且按照李嘉诚过往的做法看他也从来不卖便宜货。他认为，目前市场比较热，且长和系的宣传工作做的比较好，长地上市的市账率或在0.8倍至0.9倍左右，也就是每股股价78港元至88港元上下。

但他也表示，香港房地产公司的资产重估比较随意，且会有浮动，只能作为参考，而且目前香港本地零售市场不好，拖累商铺租金，这些都是影响房地产股的负面因素，所以即便长地以0.9倍的市账率上市，在机构借长地上市套利之后一段时间，股价或会跌至0.7倍市账率左右。

友达资产管理董事熊丽萍对腾讯财经表示，她个人倾向于长地上市股价水平接近于每股净资产值，不会较每股净资产有太大折让，抑或溢价。她认为，香港本地地产股此前已经经历过一段低潮期，近来股价已经反弹不少，股价已经没有再较净资产有大幅折让，预计长和上市的股价也会在每股价格会跟资产净值的价格差不多。