房屋中介不规范 租房市场发展“痛点”难除

近日,全国住房城乡建设工作会议提出,我国将着手建立租购并举的住房制度,大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。

“这可以看做房地产从开发模式向租赁经营模式转变的开始。”不少业内人士表示,在商品房保有量居高不下的情况下,租赁规模化经营或许正是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。

相关统计数据显示,我国城镇户均住房拥有量已超过1套,空置房与待售房面积大量增加。但从市场角度来看,住宅租赁仍然是解决供需矛盾的短板。要让租赁成为楼市新增长点,租房市场迫切需要拔除诸多痛点。

痛点究竟在哪?

2015年12月下旬以来,各大城市住房租赁市场进入旺季。但在租客王梓蒙看来,所谓“旺季”,不过是又到了每年租客们接受涨房租还是提着行囊搬家的时候。

“毕业才两年,我已经换了4次房子,每次换房平均要看房8次才能租到合适的。每次租房找房都苦不堪言。”已有两年“北漂”经验的王梓蒙告诉记者,现在租房市场中很多租客都用互联网找房,但是由于中介机构经纪人的恶性竞争,为了完成业务量,靠发布虚假信息吸引客户,其中80%以上都是重复的房源和虚假信息。

记者在走访过程中发现,一些房屋中介对于房屋租赁本身并不感兴趣,中介经纪人每月靠“带看量”考核业绩,他们根本不在乎房源是否能满足租客需要。

租客痛苦,房东一样不轻松。王希在北京红庙附近有一处两室一厅的房子,每次在网上发布出租信息,就会为他引来无数的骚扰电话。“我现在住在石景山,因为要陪租客看房子,基本上要跨城好几次才能租出去。”王希认为,因为中介机构混乱,租客与房东缺乏信息沟通,相互之间没有建立起信任,所以整个租房流程效率非常低,导致各方都浪费了很多精力。

与需要和中介打交道的租客相比,在北京某国企上班的柳明幸运了很多。她通过单位租得了一套单位所有权的房子,“房子的质量不错,价格也比较稳定”。

但在我国租房市场中,柳明是不折不扣的“少数派”。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。而在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%～30%。

服务中介的混乱和房源供给的分散不仅仅给租客与房东带来痛苦,同时也成为我国房屋租赁市场发展的两大掣肘。

痛点何以难除?

实际上,破除中介与房源两大痛点的努力早已开始。2014年年初,住房和城乡建设部就曾颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要积极培育经营住房租赁的机构,推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时,还提出推进房地产投资信托基金试点,吸引社会资本进入住房租赁市场。

然而,此举并未能点燃社会资本的热情。方庆庆与几个朋友原本想在北京投资租赁式公寓项目。但是,经过了解尝试他们基本已经放弃。

“在北京,能做公寓式租赁的房源很难找。如果整栋买下,价格又太高,根本没法筹集到那么多资金。”方庆庆告诉记者,现在北京很多做公寓的都是位于城市外围及城中村的低端项目,面向的都是收入较低的人群。

方庆庆给记者算了一笔账:按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的20%。“加上其他成本支出,净租金收益率只有2.5%。”

“现阶段做房地产开发远比租赁经营有利可图,一般大型的开发商不会轻易转型。做房屋租赁经营,先期投入是一方面,长期投资能力是另外一方面,门槛也较高。加上现在租金收益率远低于资金成本,无利可图社会资本望而却步也是很正常的。”

记者在调查中发现,房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业,受众面比较小。

“从目前我国发展阶段看,恐怕提供税收优惠和长期低息贷款支持是培育机构出租人更有效的措施。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说。

痛点如何变成增长点?

目前,租房市场供求结构错位,小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。有关专家表示,这一“硬伤”短期内难以解决,但供给主体不成熟,中介服务体系缺乏专业、规范等“软件”问题的解决迫在眉睫。

据了解,目前我国房屋租赁市场上,除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外,大部分的供应主体是居民家庭。“从供应方看,目前约七成以上的租赁住房是以净资产的状态出租,并且以着眼于长期投资的个人投资者为主,七成以上的出租者没有出售房屋的计划。”伟业我爱我家研究院胡景辉告诉记者。

庞大稳定的潜在房源,有望让租房痛点成为楼市发展的新增长点。许多业内人士对住房租赁市场,尤其是规模化租赁的发展持乐观态度。

化零为整,或将成为变化开始的第一步。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时说:“我国住房租赁市场缺少机构出租者,而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强认为,房源向大的租赁机构集中,有利于稳定租金以及租赁关系。

而让方庆庆感到头痛的“收益低”问题,也将得到改变。近日,住房和城乡建设部的相关负责人向记者表示,“培育住房租赁市场是一个系统工程,涉及多个方面,各地要在金融、税收和经营管理等方面给予政策支持。”据记者了解,在房地产投资信托基金试点开展后,一些地区税收优惠和长期低息贷款等配套政策的落地有望为住房租赁的规模化发展“解渴”。

链家地产市场研究部分析师张旭说:“相比买卖业务来说,租赁业务服务周期长、盈利周期长,企业需要承担的资金压力也高。能否带动社会资金投资的积极性,最终收益还需要看租金收入的稳定和持续性、房地产投资信托产品的吸引力,以及租金回报率和无风险利率的对比。”

责任编辑：崔有天