为什么佳兆业可以成为一只不死鸟？

据21世纪经济报道昨天报道，平安银行已与佳兆业达成全方位的战略合作，签约金额高达500亿元，用于支持佳兆业全方位的未来发展。这是境内金融机构在佳兆业持续一年多的危机后，首次明确向市场释放出看好佳兆业的信号。

在境内重组基本完成，境外重组推进顺利的情况下，平安银行又来一把大手笔的500亿战略驰援，无疑是对外宣告：佳兆业已经是一只不死鸟，不仅完全活过来了，而且还值得活得非常好。

但我并不想谈平安银行未来会与佳兆业有怎样形式的合作，比如最终会否像平安人寿入股碧桂园一样入股佳兆业，我想谈的重点是：

为什么同样是资金链断裂，同年爆发资金危机的光耀集团最后破产了，而佳兆业最终活过来了?

1能绝地重生，直接原因是郭英成家底好

最简单直接的原因是：佳兆业的资产质量足够好!

根据目前能查到的最齐全的数据，截至这家公司2014年中报发布之时，佳兆业按的总土地储备可建筑面积是2360万平方米，其中约有78.5%的土地位于一线和二线城市，也即是说，发达城市的土地可建筑面积高达1856万平方米!这一点，和任何一家房企巨头相比，佳兆业都不逊色。即便是以平均单价2万计算，总市值也可以超过3600亿。

这些项目储备，还不算佳兆业作为“中国规模最大的旧改集团”所拥有的旧改面积。2014年中期，佳兆业在珠三角拥有接近40个旧城改造项目，占地面积即高达1800万平方米，遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。而深圳则又占据其中的一半左右，大约高达800万平方米。像南园新村旧改(佳兆业金融环球中心)，东角头旧改，盐田三村、四村旧改，大鹏第二、第三工业区等等，这些项目都是通过公开市场难以获得的非常优质的项目。

虽然旧改存在巨大的不可控因素以及沉没成本，但在深圳，旧改依然是开发商未来最有效的土地获取来源。比如华润置地、深业集团、信义地产、恒大地产这些未来将挤入深圳土地储备top10的开发商，统统都是做旧改，做旧改。未来的开发商如果不会做旧改，以后很难在深圳立足。

这两者相加，郭英成这些年攒下的家底子，在全国房企巨头中都是非常上乘的，而在深圳，更是无比优质的。正是这些丰厚优良的资产，让郭英成有了重生的底牌。

这也是为什么在佳兆业风波还是非常“无底洞”的时候，孙宏斌甘愿冒着阶段风险杀入进来，因为融创的战略也是一二线城市布局，而融创恰恰又在华南没有布局。

同样，这也是为什么平安高层会表达这样的观点：“认为佳兆业战略布局合理，所布局城市有着较好的发展空间。平安看好一线城市的发展潜力，尤其是深圳的发展前景，佳兆业在土地政策方面的独特优势和旧改方面的丰富经验，成为双方深度合作的基础。”

2是什么让郭英成有了丰厚的家底的?

接着我想谈的第二个问题是：郭英成能攒到这么好的家底子(并最终帮助他翻盘)，不是轻而易举，而是经过了痛苦的战略调整才达成的。

在金融危机之前，佳兆业的影响范围基本还只是在珠三角领域，但在金融危机之后，尤其是2009年香港上市之后，佳兆业进入“全国化扩张”的时期，这一时期的主要特征是“进军二三线城市”。到2011年底之前，佳兆业一共进入了差不多30个城市，其实还有很多是四线城市，比如江阴、营口、南充这些一个大楼盘开盘就几乎能扫光全城购买力的城市。

但从2011年开始，市场调整迹象明显，佳兆业一二线城市与三四线城市布局颠倒的痛苦开始显现。在2011年底，佳兆业调整了策略：回流一二线城市。事实证明，这是非常正确的战略布局，也直接决定了今日郭英成的有能力翻盘。

2012年，佳兆业新增的土地储备9成都在一线城市。2012年-2013年，佳兆业新购土地中分别有78%、92%位于一二线城市。截至2014年上半年，公司一二线城市的土地储备占比达到上述的接近80%!三四线城市的比重快速缩小至20%。

同时，从2012年开始，旧城改造成为佳兆业战略的重中之重。

也即是说，在2011年底做出的回流一二线城市的战略布局，最终帮助佳兆业获得了超过1800万平方米的丰厚优良的资产。

回头看看，在2011-2013年期间，凡是把战线从三四线城市回撤到一二线城市的房企，都做出了极为明智的决定——2010年，中国的劳动力人口第一次出现了下滑，意味着人口红利的拐点正式来临。他们的公司在接下来的时间里，也都获得了极为迅猛的增长。包括碧桂园、恒大这些传统重兵布局在二三四线城市的巨头，也都在那个期间纷纷开始回撤到一二线城市。比如恒大，2012年起重金砸向深圳，接连获得10多个旧改项目，据传建筑面积700多万平方米，规模直逼万科。

而在那个期间没有迅速转型到一二线城市的开发商，则在遭遇市场调整的时候，就出现了剧烈的危机。光耀正是此中的案例。在光耀资金危机爆发之前，光耀大量的土地储备集中的惠州，在深圳、北京的项目占比极少。这让郭耀明在寻找“白武士”的时候，吃了大亏，深圳的一些当初和光耀接触过的开发商，在经过调查之后都因为不看好项目质量而选择了退出。

3职业经理人团队关键时刻起了什么用?

最后我想谈的问题是：企业信用和文化，以及一支稳定的职业经理人团队，在关键时刻是真的很有用处的。

佳兆业之所以可以在2012年准确的预判市场以及回撤一二线城市，不能不说主要得益于这家企业在2009年上市之后逐渐建立了一支稳定高质的经理人团队。这个团队成员分别来自万科、中海、恒大等等名企，在多年的磨合中形成了佳兆业自身的个性。倘若佳兆业没有在2012年之后连续三年加重对一二线城市的投资，依然是全国不论大小城市四处疯狂扩张，那么在2015年全年三四线城市房地产高库存如此危险的场景下，佳兆业想要复盘，是不可能的。别说平安银行不会拿着500亿杀进来，之前的中信银行也不会拿着300亿杀进来。生命人寿也不会傻到砸钱力挺——为朋友是要两肋插刀，但你的“肋”是不是“鸡肋”也很重要啊。

在企业信用和文化上，很值得佩服的一点是：在这起企业风波中，老板郭英成所表达出来的血性与信用，和员工集体表达出来的坚持与凝聚力，是得到了行内的一致赞许和心折的。虽然老板不在，虽然高管团队纷纷被迫离职，但这家公司的中层和一线的基层团队，却在一年多时间里保持了相对稳定，这给佳兆业复盘留下了人才的火种。和很多公司一旦出现危机员工就树倒猢狲散相比，佳兆业的团队在过去1年里的坚守，的确让人刮目相看。

这张有两把空椅子的照片，是在2014年末风波发生之后，佳兆业集团高管带队在惠州开年会后的集体合影，中间那空着的两个位子，一个是大老板郭英成，一个是二老板郭英智。佳兆业的高管与员工用这种方式，向自己的老板表达同舟共济的决心与不离不弃的情感。

我问佳兆业媒体部门的一位员工，怎么用直觉来谈过去1年佳兆业的风波时，他回复了两个字：《传奇》。

这是朱罗纪认为的，平安500亿驰援佳兆业背后折射出的多重信息。这样的风波，对于一家企业未必是坏事。但对于其它企业，却有着足够多的教训、警示和参考。能看懂今天佳兆业为什么能够最终绝地重生，对于中小房企的运营决策和公司治理，都有标本意义。