警惕：一线城市房价正直奔“山顶”

本文转自微信公众号：私募观察

从当前的情况来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。

一线城市楼市上演跨年疯狂

经历了春节期间短暂的冷清，楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。

据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300万已经是北京的“起步价”。

上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。

去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。经历了春节一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平，突破9万大关。

易居研究院近日发布的一项调研显示，2015年房价暴涨的深圳，房价收入比已经高达25.8，位列全国之首，同比增幅达27.6%，而全国的平均值为7.2。易居研究院研究员曹倪娜称：“深圳已经出现短期泡沫。”

仅有广州仍保持“温和”状态。数据显示，春节后首周广州共网签新建住宅822套，处在周成交低位，均价仅在16883元/平米。

另外，市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月;北京的消化周期为9.2个月;广州的数据显示为7.5个月;深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

深圳有人承包整栋楼卖

越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。

“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐告诉记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。

联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。

由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。

在投资客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。

楼市暴涨背后的逻辑

如今，政府又推出了减税、降首付等一系列救市政策，可以说，目前的房地产政策如果不是近10年最宽松的，也是2008年以来最宽松的。

首付：首套房首付25%，各地还可以下浮5个百分点，20%，回到10年前的水平。二套房30%，也是有二套房规定以来最低的吧。

利率：连续降息之后，房贷利率比2008年还要低。

营业税：两年就免征，也是有此规定以来最低的吧。当然，一线城市却没法享受。

契税：首套房最低1%，其他是1.5%，很多城市还可以减免、抵扣。这差不多是史上最低的了。

公司债：上市房企去年发行公司债3000亿，是2014年18倍。资金面之宽松，多年未见。是让很多房企不断高呼资金链要断了。

房地产还想要什么政策?你想到的都给你，没想到的也要塞给你。为什么政策这么给力呢?要知道专家们说了很多回，房地产对经济的带动作用巨大，反过来，房地产不好，就会拖累整个GDP。

今年开年以来，这股飙涨风据说已经刮进了上海，开发商坐地抬价，地王新闻不绝于耳，不少楼盘再次出现哄抢景象。楼市再来一场狂飙的所有条件或许基本已具备。

目前中国的楼市现状存在三大判断：一是房价与人口有关;二是靠农民工去楼市库存不靠谱;三是7成库存都在三四线城市，与一线城市的暴涨无关。

从人口结构的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。

现在提出靠农民工房地产要去库存，这个思路有多少可行性呢?给农民的补贴，让他去城镇买房， 2014年的农民工监测报告，能够在城镇买房的农民工，2.69亿农民工当中只占0.7%，这个数字连1%都不到。很简单，每个月的工资是2600块钱，一年的收入不到3万，剔除差旅费，还有吃喝的费用，不说养家糊口了，所剩无几。想想城市的高级白领都没有支付能力，你希望这些劳苦大众能够帮你去库存，这是不现实的问题。

目前楼市70%的房地产库存是在三四线城市，不在大城市周边的三四线城市，那个房子以后是个大麻烦，很难消化，除非政府做另外一个安排，把你每年的保障性住房，棚户区改造，新增700万套的保障性住房，以货币化的方式去采购，不去新建。如今，在很多三四线城市，鬼城遍地，房地产投资早就变成了负增长。这就存在一个困境，一方面政府需要靠卖地维持财政收入，开发商房子越建越多;另一个现实是房子堆积越来越多，却很难卖出去。

京沪深的房价还会上涨的三大理由!!!

其一，北京是首都是政治文化中心;上海是当仁不让的经济中心;深圳产业结构最健康，是创业基地。中国超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期。

其二，去年中国新增货币总量是经济成长速度的两倍，货币超发的泛滥情之下，优质不动产将重新成为老百姓避险投资的选择之一。

其三，政府鼓励去库存，各种优惠政策呼之欲出。

高房价之下，谁愿意看到房价暴涨?

市民肯定不愿意。对任何一个城市，一年房价涨三成，必然人心浮动，如果翻一番，几乎就没有人愿意做别的事情了，投资楼市成了最划算的生意。在深圳、北京，你随便在路上抓一个80后、90后，说到房价，没有一个不是面有愠色的，其实大多数人都是买不起的啊。

政府愿意吗?官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速，势必造成整个城市的物价水平抬升，特别是创业投资环境的险峻，土地是政府手中最后的那张牌，把预期都吃光了，往后的日子还过不过?

银行愿意吗?银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后，楼市一定是存在一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走，这贷出去的房贷可怎么收回来?要是演变成美国历史上的次贷危机就更可怕了。

地产商愿意吗?暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理，继续疯狂涨下去，楼市越危险。这样的行业一点也不值得期待。

这就是楼市的暴涨背后的纠结之处：中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间，然而，几乎所有的利益方，都不愿意看到暴涨景象的发生。

但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。

人人都不愿意暴涨，却眼睁睁地看着暴涨的发生，这就是我们正在直面的尴尬事实。

房地产危机，一触即发?

在楼市不疯狂也要癫狂的情势之下，上海352套千万级新房一日抢光，更催发不少购房者陷入了恐慌性的抢购中。有的学者并不看好目前“非正常”状态下的楼市。

1、楼市为什么火，央妈放贷支持。这种恐慌性的购房还会持续一段时间，背后是银行信贷疯狂进入房市，导致最后一次拉升。

2、楼市这么火，炒房客在干吗?随着房价的短时间迅猛拉高，房市逐渐进入高位派现的阶段，很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。

3、楼市还能火多久?当前的房市泡沫是信贷泡沫极端的表现，一旦信贷无法维持，而且长期必然无法维持，最终房价将断崖式的下跌。这种疯狂还会持续一段时间，如果持续下去，真保不准楼市什么时候就泡沫破灭了。

职业投资人黄生甚至认为：当前中国的房地产市场也进入了一场史无前例的加杠杆期，和股票一样，大量的场外配资正活跃在房地产市场，而这些场外配资为中国房市埋下了重大的隐患和危机。一些投机客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断的通过各种途径炒房，最终所有的风险都给了银行。同样，大量不具有购买和支付能力的人，也在场外配资的帮助下，开始购买房产，这和次贷危机一样，将房子卖给了不具备偿还按揭贷款能力的人，最终会爆发危机。

从当前的情况来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。2008年的中国救市情况还历历在目，房价蹭蹭往上窜让好多人举家背债买房。如今似乎是旧景重现，关键时刻买房者需冷静。