赵燕菁：基于制度的增长分析(2)

房地产本质和汽车市场、家居市场是不一样的，买房子的人不是因为没有房子，而是去投资;政府卖地，是为融资。买房的人相当于购买一个城市的股票，买的是公共服务带来的收益。如果股民觉得公共服务会下降，人们就会抛;如果觉得公共服务会上升，人们就会买进。

现在中国的很多城市，特别是东北的一些城市，卖地的钱没了，税收开始下降。政府的财政不行，市场担心公共服务下降，很多人就开始抛售"股票"，人口开始净流出。但是，一线城市的土地还可以卖，政府的税收还增长，人们相信政府的公共服务还可以维持，就会更多买进"股票"。于是北上广深这些城市的人口都是净流入。

每一个城市都一个房地产"股市"。老百姓、企业、政府在房地产市场投入的资产，远大过股票市场。我们的家庭财产中79%是不动产，剩下才是汽车、彩电、家具等等这些东西。金融资产不到10%。企业也是这样的。很多企业没有倒闭，主要是因为他的不动产还在一直升值。如果不动产贬值，资产负债表恶化，银行就会马上停止给他贷款，甚至还要追加抵押，企业就得关闭。政府也是如此。银行贷款给政府，看重的是政府的地，而不是政府的税收。像厦门，房地产税收占了地方税收的45%，所有的其他行业的加起来都抵不过房地产。所以，银行知道，如果房地产下滑，政府的税收一定下降，信用也随之缩水。

中国的银行实际上是"当铺"。因为他贷款不是看企业的收益流，而是看企业的资产的市值。企业是通过把不动产抵押给银行，然后把钱套出来。在银行的抵押品中，不动产占了39%。只要房地产下降，个人、企业、银行没一个有好日子过。这就是现在为什么要"去库存"。不"去库存"，房地产市场就会崩盘，那将是山崩海啸，比股票市场崩盘厉害百倍!

水可载舟亦可覆舟。房地产市场是一个孤立的市场，每一个城市的股市是城市自己决定的(这与股票市场不同)。在经济下滑的时候，如果有城市能扛住，整体经济下滑对于它可能是一个机会。李嘉诚是怎么赚钱的?经济下滑的时候抄底，经济过热时抛出。如果一个城市的房地产价格扛住了，那么所有依托在这个城市的个人和企业资产就不会贬值。危机来临，就会具有比其他城市的对手更高的存活率。存活的企业就可以像秃鹫一样，靠分食死去企业的"尸体"满血复活，度过危局。

去库存的背景下，怎么保护资产的价值?

首先，要减少增量。所有的建设在这个周期里面都要非常小心。现在又上马了很多新区，库存没去，增量又来，卖给谁呢?!下家都没有了。千万不要以为土地卖给了开发商就和政府没关系了。开发商都是借钱建设的，他会把你城市里整个的银行系统整垮，并通过银行影响整个城市经济。厦门作为二线城市，房地产市场却有一线城市的表现，无他，就是依靠"饥饿销售"。

第二，要减少融资的压力。政府固定投资归根结底都靠土地。贷款不足，就要依靠买地。库存没去，新地售价高于库存地，市场不会有人要;低于库存地，库存就更加去不了，成为银行烂账。减少库存，先要减少供地;减少供地，就必须压低固投(特别是不能很快产生现金流的固投)。在没有新的盈利模式支撑的情况下，强行扩大投资，只能靠增加杠杆、增加库存、增加过剩。两个目标不能兼容。

现在的形势和1997年亚洲金融风暴时候非常类似。那个时候经济实力没有现在强，外汇储备没现在多。但中央干了几件非常英明的事。一个是先切断房地产和金融的关系，不许银行给房地产贷款。清理海南等地的房地产泡沫。其次，汇率改革。1994年，中国利用汇率并轨，一下超贬40%。而到了1997年危机之后中金就换了一种做法，坚持这个汇率绝对不可以跌，第三，在97年危机前压缩固投，防止过剩导致库存。而在危机发生后，迅速加大固投。

其中最大、最成功的就是通过住房制度的改革，盘活经济存量。住房在中国是一大块存量，但是这个存量是不可以交易、转让、继承、抵押。1995年时，我国公有住宅已经达30亿平方米，这些公房大多位于城市的老区，具有很高的市场价值，假如按每平方米1000元计，这部分财产价值高达3万亿元(曹振良、高小慧2002)。这个房改的威力有多大?中国的第一批的中产阶级，就是这个房改造成的，一直到现在我们都在享受它的成功。在北京一套一百多平米的房子。近一百万的资产，工龄长的补交几万块钱就可以获得了。家庭资产一下增加几十倍!

根据国家统计局，1998年房地产实收资本额中，国家资本金一块是841.90亿，比1997年的244.30亿和1999年的302.45亿多出500~600亿元左右，这部分收入应该主要是房改上缴。如果按5倍的差异来估算其市场的真实价值，仅1998年一年就有大约2500~3000亿左右的交易没有进入正式的统计。加上以其它方式转移的政府产权，估计98年以后5年里，大约有超过5000亿甚至近万亿的新增存量资产，没有统计在国民经济的增长中去。考虑到1998年到2002年5年中，GDP增加的总额才不过2万多亿，1998年到2003年，长期国债总共投入也不过6600亿元，这笔"盘活"的财富应当是相当惊人的。

这个效应也反映在对冲超发货币上。尽管1996年，中国发行货币M2开始超过GDP。但是1996年以后反而没有了通货膨胀。这是因为1998房改带来的资产增加比货币增长得还快。通过盘活存量，国家一下就把超发的货币泡沫全部稀释了。1997年的一个经验，就是盘活存量是对冲经济下滑和通货过剩的更好办法。

"去库存"的战略有三个。一个是盘活存量资产，寻找新的融资模式--既然不能卖地，那就要使原有资产增长。第二个就是一定要寻找到可持续增长的现金流。这个时候什么资产都不重要，投资可以带来现金流才是最重要的。第三个就是找到可平衡投资的项目。投资的项目如果本身都不可以平衡，不能够还缺口，要到房地产市场去卖地才能就平衡的话，这种项目要全部停掉。因为你必须到房地产市场融资，还怎么去库存呢!

用存量替代卖地融资。以存量工业用地为例。由于工业用长期被低价供给，导致我国工业用地占比一般都超过城市用地的30%。比如，上海的工业用地占46%，深圳大概占40%，厦门占了39%......而别的国家，工业用地供应面积都没这么大的，纽约1988年的时候就已经降到7.5%了，芝加哥1990年时候才6.9%，大阪是14.5%，东京1982年的时候降到2.5%，汉城大概是9%。

厦门的城区工业园区面积有130平方公里，只要工业用地占比降到横滨的水平，就可以置换出80平方公里的土地;降到纽约的水平，就可以获得新增用地104平方公里。如果容积率按0.5，每平方米的楼面价按五千块算，那就是2500亿的收入。这2500亿没有征地拆迁成本，基本都是净收益。五千亿的净收益是什么概念?如果摊到五十年，每年的收益就是一百亿。厦门还不是中国最发达的城市，如果在上海，我估计几万亿都有可能。如果盘活出来，足够推动又一轮经济增长。

"改革"就是创立商业模式，如果这个模式的投入减去成本有正的现金流入，经济就可以持续增长。城市化会带大量这样的机会。举个例子，地下管道一直是国家在推动。为什么没开发商建?因为要赔钱。大的地下管道一旦投入下去跟半条地铁差不多。如果你没有足够的现金流去覆盖它，千万不要建，国家送钱过来也不要建，因为建成了你也维护不起。地下管道为什么会赔钱?一个最主要的原因就是没有产权。

中国现在地下空间的管理和1990年的土地市场一样，由于大部分都是市政功能，业主不是政府就是国企，长期以来基本上都是无偿使用，自然没有人愿意为节约地下空间建设管廊付费。地下空间利用，前提就是有偿使用。这就需要确定产权，允许交易。如果你不收钱，建好了也难维持下去。对于地下空间，首先要改的是制度，而不是投资。一旦有偿使用，每年拉动几千亿有效投资轻而易举。

还有一些需求是在我们城市发展过程中出现的，但很多时候我们都没有将其变为一种盈利模式。比如说停车，几乎在所有城市化都是一个大问题。比如北京，停车的地方一小时可以收四十块钱甚至更高。北京几年前做过一个估计，仅停车这一块流失的净收入，一年大概一百五十亿。截至2015年6月份，个人汽车1.35亿辆，每年按照二十块钱收的话，收费就可以达到9855亿(大部分是净收益)，超过2014年去年房地产卖地的净收益。只要自身能创造足够的现金流收入，不依赖"土地财政+"，不增加市场库存，投资越大越好。

中国的村镇衰落是制度设计失败的一个典型案例。2002年全国农村税费改革，把农业税取消了的同时，把用于乡镇公共服务的"三体五统"也一并取消了。此后，村一级的公共服务急剧恶化，几年下来之后，污水横流、垃圾遍地，灌渠坏损。在中国的历史上，乡村大部分时候都是自治的，出钱多的人就是乡绅、老大。县以下的，基本上都是自治。古代的县长，带领一个书童就上任了。

要恢复乡村的治理，要先恢复公共服务。恢复公共服务，首先由解决钱的问题。既然不可以找老百姓收费了，就得要创造新的现金流。创造现金流乃是乡村规划的核心内容。比如，可以引进农家乐，为村里的公共服务的付款。可以引进特色农业，为公共服务付款。可以引进直销，为公共服务付款......城市和乡村的差别，就是公共服务的差别。乡村治理的核心就是看有没有给农村带来实际的现金流，而不是一次性的改造、帮助。特别是当这类扶持需要新的现金流支撑时，这些"帮助"反而是有害的。

现在的老城区都是通过增容来实现改造平衡。这实际上也是"土地财政+"模式的一种。增容就是增加库存。厦门湖滨一里四里预制板房改造曾做出个测算，最大限度增容后还需要补贴四十亿。在去库存的背景下，这种模式显然是不合适的。出路在哪里?我们提出的一个办法，就是让符合条件的居民自己来申请，成本自己出，工程自己干。政府只为居民提供协助：设计、找施工队、做审批。我们做了一个测算，一栋早期的房子大概都是五六十多平米，两千四百块钱一平米，加上外面瓷砖、屋顶装修，就四千多块钱一平米。改完之后，这个房子一平米就值三、四万块钱。所以，多数居民都非常愿意自己改造。这种改造模式，不用依赖房地产市场融资，还可以拉动内需。

1998年房改，实际上是把以前租住的公房低租金后，卖给业主。这个模式改造一下，完全可以用来给更多的新市民，包括农民工提供永久住房--先把房子按成本价租给你，如果你交了社保、医保，十年、十五年以后，通过房改把产权买给新市民。厦门的农民工，租住城中村的成本也是八百、九百块钱。假设廉租房大概五十平米一套，厦门的房子全成本大概是五千块钱一平米。夫妻俩人一共交两千块钱一个月，一年就是两万四，十年就是24万，最后再补一万块钱进来，就可以把房子买下来了。实际上，对于他们来讲，就是把现在在城中村租房子的钱转移到政府那里当"按揭"。这和现在的政府补贴的廉租房不同，其租金现金流完全可以覆盖建设成本。无需依靠"土地财政+"融资补贴。表面上看，政府 "损失"了土地出让金，但通过这些新市民的其他消费和企业用工成本降低形成的税收，政府可以获得更大的收益。1998年房改，证明了这种方法的成功。

我们现在面临的是改革开放的一个巨大的变局，原来"不动产+"的模式难以持续。我们必须接受这个现实，尽早地开始创造新的增长模式。如果这个新的增长模式，可以取代土地财政，创造新的更多的现金流，我们的经济就可以避免"中等收入陷阱"，再高速增长十年、二十年。

责任编辑：崔有天

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