北京副中心未将通州全域纳入 或影响周边房价

炒作通州房价的投机客可以歇歇了。

5月24日到25日北京市委十一届十次全会提出，下一步将要做好副中心155平方公里范围的规划，坚持基础设施先行和生态环境建设优先，扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。

21世纪经济报道记者获悉，上述155平方公里，主要是指原先确定的北京通州新城范围。通州总面积906平方公里，新城只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊的北三县三河、香河、大厂并不接壤。

根据上述会议的精神，北京将高水平规划建设城市副中心，加强与河北、天津等地的互联互通，并与北京其他新城之间做好交通联接的规划。北京副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。

不过，通州仍需要解决所谓“睡城”问题，当地原先的工业都在陆续迁出，而新兴的商业、文化、教育等产业还有待发展。

中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，在行政中心搬过去后，相应的配套设施也要加快建设，以便解决有城无业的问题。他表示，通州下一步轨道交通要加快建设，商业、医疗、教育等配套条件也要迅速跟上。

副中心仅限通州新城

根据北京市委十一届十次全会议的精神，北京城市副中心155平方公里，也就是原先规划的通州新城范围。

此前有报道称，通州全境将纳入城市副中心，甚至有传言称廊坊北三县要并入北京。这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨，到目前为止，廊坊北三县房价比去年同期涨幅高达一倍多。

北京市政府搬迁、城市副中心建设的消息传出后，通州房价一度出现快速上涨，也带动周边的廊坊北三县房价上涨。河北三河县燕郊的房价有的达到了每平方米2万元左右，比去年高出一倍不止，涨幅甚至超过了北京中心城区。

在这一背景下，通州出台限购措施，商品房、写字楼都限购，河北廊坊为此不得不中断交易，也提出了限购措施。

中原地产分析师张大伟指出，过去炒作通州副中心的内容太多，特别是廊坊北三县，炒作因素甚至超过通州，实际上利好因素并不支撑这么高的涨幅。

“未来，如果资金投资回落、利好变现后没有想象的那么大，廊坊北三县房价就有可能进入一个新的调整周期。”张大伟说。

此前廊坊北三县房价一直在剧烈波动，数年前炒作通州将成为副中心，通州的房价每平方米超过了3万元，燕郊房价每平方米达到了1.5万元左右。但是此后该消息一直难以证实，到去年年初，燕郊房价最低达到每平方米7000多元。

鉴于本次规划的北京城市副中心面积只有通州全域的17%左右，这使得整个通州房价再炒作的意义不大。

根据国家京津冀协同发展领导小组会议精神，整个京津冀，包括通州和廊坊北三县的规划，将实现一张蓝图。而北京副中心与廊坊北三县之间不直接接壤，使得炒作北三县纳入北京的噱头丧失。

根据北京市委会议传出的消息，未来通州与廊坊北三县将加强跨界地区统一规划工作，在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间，防止连片发展，从而保证地区的生态安全与合理开发。

中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，北京市行政机构搬到通州新城，对当地有辐射带动作用，但这有一个逐渐的过程，之前的炒作通州全域纳入副中心是媒体误导。北京市政府行政区所占面积不会太大，还要为商业等预留用地。

有城无业问题待解

本次北京市委会议，提出要扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。

过去通州区的公共服务和就业机会少，但是居住的人口多，被称为“有城无业”的睡城，这与北京经济技术开发区亦庄的“有业无城”形成了对比。

以统计年鉴数字为例，2013年通州常住人口132.6万，比2005年的86.7万，增加了50%以上，但是同期顺义人口才从71.1万增加到2013年的98.3万，增速为30%以上。

通州2013年GDP(地区生产总值)为500.28亿元，只有顺义的1232亿元的40%。但是通州的人口比顺义多30%，这说明通州的很多人在此居住，但是未在当地创造GDP。

通州人口增长快，基础设施以及社会公共服务显得有些跟不上，以平均开放病床数为例，2012年为2256.2张，不到房山区5228.1张的一半，房山区2013年人口101万，比通州少30万人。

考虑到通州目前传统的一般附加值低的工业要迁出去，通州未来如何聚集发展一些新的产业，仍需要加紧研究。

首都经贸大学城市学院教授安树伟指出，通州需要尽快增加学校和医院，发展工业是空间不大，而155平方公里的通州新城(北京副中心)面积太小也难以容纳。

“要吸引一些高端的产业并不容易，如果搞不好，即便市政府搬过去，很多人白天到通州上班，晚上还是回到市区老城。”他说。

21世纪经济报道记者获悉，目前北京正在规划新的轨道交通，以及一些商业、科研等功能在通州新城落地。其中老机场到新机场将通过通州新城，且有多个换乘点。再加上北京东站作为到唐山、天津的新起点，也落户在北京通州新城，可以带动当地的发展。不过因为拆迁的原因，北京新东站地址一变再变，仍未最后确定。

通州新城有望建设环球影视城，类似上海的迪士尼公园，大力发展文化产业，该影视城已于八通线和地铁7号线对接。

中原地产分析师张大伟指出，通州若是文化、旅游等产业大发展，就业岗位会有大的增加，有城无业的状态会大有的改变。但是改观的程度，要看投资的力度和政府搬迁的规模。

(21世纪经济报道)