北京副中心的另一面： 房地产色彩正逐渐褪去

冰冻的通州楼市

在通州副中心地位得到前所未有的强化的同时，针对通州区域的房地产调控政策也正在发生作用。通州的房地产市场在几轮调控之后，住宅成交急剧下降，而商住项目几近冰冻。

采取各类行政限购手段确实情非得已，但是如果不作限制，任由市场疯狂炒作通州楼市，也会带来极大的负面影响。对于不仅仅承担了首都副中心职能，还承载了京津冀一体化期许的通州而言，其发展变化也必将是一个循序渐进的过程，不可能靠爆炒房地产而一夜成功。

本报记者 王营 北京报道

导读

纠结的沈明也认为，今后一段时期内，北京城市副中心的前景发展会非常可观，而不再是地产层面的“炒地皮”。沈明所在的公司，由于坚定看好北京城市副中心的未来，他们在通州自持了一栋写字楼。

“通州的开发商一片哀嚎。”某知名央企位于通州的项目负责人沈明(化名)5月31日对21世纪经济报道记者说。

对于沈明来说，内心颇为纠结。一方面，对于国家政策层面给予通州城市副中心的支持寄予了期望。但另一方面，他的项目却卖不动。

对通州楼市的严厉调控政策正在发生作用。中原地产研究部统计数据显示，通州商务型公寓和商住楼限购两周来，通州公寓签约只有10套;最近两周，通州市场的写字楼、商业也只有7套签约，整体市场陷入短期冰冻。

未来的通州将从城市副中心的角度去审视，而去地产化正在通州以及北三县开始发酵。

通州正接近完成去地产化

所有政策背后的深意都是在去地产化。

5月5日晚间十点，传闻中的通州商务型公寓政策落地。按照政策规定，通州将自5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓。

另外，政策明确规定，商业、办公项目应承载业态，为产业发展服务。新政要求，对于通州区新建商业、办公项目，今后将按照规划用途销售，不卖给居民，只卖给单位。

上述政策出台后，通州商业以及商务型公寓被迅速冰冻。而政策背后的深意比字面理解更为严格。

北京房地产协会秘书长陈志的解释是，在这次调控中出现的“商务型公寓”不是商住楼。“这是一种只在通州五河交汇处存在的新类型房屋性质。它不是住宅，它的规划用途就是商务型公寓，50年产权，因此其税收、信贷等政策与住宅不同。但同时它又具有一定的居住功能，比如每户单独的卫生间，这和商业、办公项目又不同。”据陈志介绍，商务型公寓一共就批了这几个项目，而且是通州区独有的。

对通州的调控政策将开发商一些打擦边球的商改住项目与商务型公寓做了明确划分。所谓的商改住仍然是商业立项，只能出售给企业，不再出售给个人。

沈明告诉21世纪经济报道记者，以往，商改住、商业和写字楼都是可以出售给个人，但如今客户群只能是企业。理论上讲，开发商可以以帮助客户成立公司的方式购买这些产品。但银行对于企业购买商业和写字楼贷款资质审核极为苛刻。一般都是成立几年的企业才可能获批贷款。而商改住、商业和写字楼本身都是针对投资客设计的，投资客一般都要使用杠杆，很少有人会愿意拿出几百万、上千万的全款来购买一套投资产品。另外，企业持有物业的税收成本也高于个人，而这导致客户购买意愿极低。

“我们挺纠结的。这种纠结是你难受但你没有任何办法解决。”找不到客户的沈明压力很大。

亚豪机构副总经理任启鑫称，上周入市也是双限之后通州入市的首个商住项目富力运河十号报价36000元/平方米起，与上期开盘价格持平，通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后，开始进入企稳阶段。而这也显示出通州市场商住项目的尴尬地位，虽然区域前景良好，但是需求在限购后受到压缩，使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

与限购政策出台前动辄日光不同的是，富力运河十号这一次销售情况明显不佳。21世纪经济报道记者以购房者的身份致电售楼处，与以往懈怠态度不同的是，记者明显感受到销售员对于抢客的压力。

中原地产分析师张大伟称，升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。整体看，通州市场未来将进入有价无量时代。

中原地产监测数据显示，2015年8月北京市住建委对通州区升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。

链家地产一位中介告诉21世纪经济报道记者，限购后，除非低于市场价，否则通州区二手住宅成交周期还是很少，有资质购买又中意这套二手房的客户得“碰运气”。

严控土地下的北三县

5月24日至25日，中共北京市委十一届十次全会召开。北京市委副书记、市长王安顺就《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见(审议稿)》作说明。

其中，关于京津冀协同发展也是当前舆论关注的热点。北京市规划委副主任王飞对外表示，北京周边的跨界城市组团作为维护区域生态安全格局的重点地区，受首都的辐射带动影响，这些地区发展需求强烈，必须要加强统一规划和共管共治，统筹协调建设实施的时序，促进规划合作非常重要。而北京市正积极与河北廊坊、保定、天津武清等北京周边市县开展规划对接，建立机制，努力实现“规划一张图”。

21世纪经济报道调查发现，受北京市副中心建设影响，曾经炒作火热的北三县也正在褪掉房地产的色彩。但由于政策明确将严控土地审批，北三县的房价仍然在被热炒。

6月1日，固安金海城的意向客户收到了一条涨价的通知，短信解释涨价原因是“未来固安不会批复建设用地”。调价前，这个项目的售价是11000-12000元/平方米之间;而去年8月份，该项目售价还仅为7100元/平方米。

位于香河的大运河孔雀城也在涨价。他们最近一期开盘的售价是11000元/平方米。2个月前，他们在向客户收取意向金时，对外报价为9000元/平方米。

已经率先涨至高点的燕郊区域由于新房市场几乎处于没房状态，市场已经不再火热。但当地的售价已经普遍涨至2万元/平方米。

易居研究院研究员严跃进称，从中央政治局部署的工作任务看，此次会议实际上是希望各类资源有序导入，而不是盲目地进入。所以从资源的优先进入角度看，传统的炒房等做法不受欢迎。因为这样一个区域本身价值培育的难度是不大的。所以这次会议鼓励城市运营商积极进入，对这些城市长远发展有积极作用。

纠结的沈明也认为，今后一段时期内，北京城市副中心的前景发展会非常可观，而不再是地产层面的“炒地皮”。沈明所在的公司，由于坚定看好北京城市副中心的未来，他们在通州自持了一栋写字楼。