山东高速地产业务亏损 挂牌转让标的估价约13亿

6月30日，山东高速股份有限公司(以下简称“山东高速股份”)在山东产权交易中心公示，挂牌转让所持有的青岛绿城华景置业有限公司(以下简称“青岛华景置业”)60%国有股权、山东财富纵横置业有限公司(以下简称“山东财富纵横”)51%国有股权、山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司(以下简称“山东高速绿城莱芜”)41%国有股权。公示内容显示，山东高速股份均为上述3家公司大股东，三个项目总资产规模超过84亿元，转让标的评估总价大约13亿元。

记者梳理获悉，自2015年以来，山东高速股份地产项目多数处于亏损状态，并不断将其地产项目挂牌拍卖，在地产领域做“减法”。而此次转让，则一次包括3个地产项目，引发业界关注。7月6日，山东高速股份相关人士在接受《中国经营报》记者采访时解释，此举是转让亏损房产，盘活存量资产。该人士介绍，背后是其控股公司山东高速集团有限公司(以下简称“山东高速集团”)主业转型，意味着后者产业升级及多元化战略步伐加速。

13亿余元转让地产控股权

来自山东产权交易中心公示内容介绍，山东高速股份均为青岛华景置业、山东财富纵横、山东高速绿城莱芜大股东，拍卖转让总资产规模超过84亿元，转让标的评估总价13亿余元。

其中，青岛华景置业是“青岛深蓝中心”的项目公司。公开资料描述，该项目地处青岛香港中路沿线，规划为35万平方米的超高端城市综合体，包括一栋328米高的商业主塔楼，两栋40多层的住宅塔楼。在住宅方面，A栋每层两户，单户面积460平方米，总价3000万元起;B栋每层4户，户型面积260平方米、270平方米，总价1500万元起。企业财务报表显示，2016年5月31日，项目营业收入为零，公司资产总计为772300.24万元。

锐财经网分析师刘江远称，该项目至此次拍卖公示止，没有进入销售阶段。上述公示显示，山东高速股份所持有青岛华景置业60%国有股权评估价值120067.51万元，挂牌价格120068万元。

山东财富纵横是“济南中心”的项目公司。该项目地处济南泺源大街，主打高端写字楼和精装公寓，来自企业5月31日的财务月报表介绍，营业收入为0.12万元，资产总计105945.07万元。此次拍卖转让山东高速股份所持有的51%国有股权，评估价值7629.66万元，挂牌价格7630万元。 2012年，山东高速绿城莱芜开工建设“桃花源”项目，地处莱芜市北部山区的雪野湖旅游度假区。公开资料显示，该项目总体规划用地4200亩，建设计划总投资26亿元，整个项目分三期开发，预计3~5年内完成。其中，204亩规划用于低密度住宅建设，1013亩用于高尔夫球场建设，187亩用于高尔夫球场住宅，1013亩用于酒店和商业建设。企业财务报表描述，截至5月31日，总资产66396.47万元，山东高速股份持有的41%国有股权评估价值2124.87万元，挂牌价格2125.00万元。

来自长江证券分析师韩轶超、吕达明的公开评论称，青岛华景置业2014年至2015年连续亏损，山东财富纵横和山东高速绿城莱芜2013年至2015年连续亏损。记者注意到，上述三个项目均为山东高速股份与绿城房地产集团有限公司(以下简称“绿城”)合资公司。公开数据介绍，绿城在该三个项目中，少则持股39%，多则持股49%，在对外宣传中，也被冠以“绿城”。

7月15日，绿城地产山东区主要负责人向《中国经营报》记者独家回应，绿城地产将接盘上述项目大部分股份，成为第一大股东。该负责人介绍，山东高速股份仍是其合作方。

“逃离”地产业?

早在2015年年初，《中国经营报》记者梳理获悉，山东高速集团旗下涉及20余家参股、控股地产公司，均隶属其旗下山东高速股份、山东高速齐鲁建设集团公司两公司。当时的公开数据显示，山东高速股份所属10家地产公司，9家处于亏损。而来自其2015年年报显示，在它控股参股的企业中，有11家公司以地产为主业，其中，8家亏损，包括本次转让的3家公司。

山东高速股份地产产业的处境，最早在其2013年的年报亦有显示：参控股的10家涉房子公司中，仅有1家盈利了5028万元，另外9家均为亏损状态，累计亏损额超过1.6亿元。而在“2014年半年度报告”中也提到，在符合政策法规前提下，山东高速审慎从事相关房地产开发业务。业内人士介绍，自今年以来，山东高速股份已经转让了地处济南雪山项目、济南西客站项目，前者纳入龙湖地产[-0.93%]有限公司(以下简称“龙湖地产”)囊中，后者被龙湖地产、恒大地产分食。

在韩轶超、吕达明看来，自2014年起，国内房地产市场面临需求低迷的不利形势，在二三线城市尤为明显，面临库存高企的压力。山东高速股份挂牌转让投资上述3家房地产企业股权，是对于提升城市运营板块收益率目标的落实。他们认为，由于宏观经济下行影响，地产投资收益下降，一定程度上也拖累了公司地产业务收益。来自申万宏源的观点称，山东高速股份此举不仅将小幅提升公司业绩，还可获得资金支持，有利于向主业相关的新业务转型。

韩轶超、吕达明认为，2016年，房地产行业供过于求基本面未变，预计去库存仍将是行业发展主旋律。山东高速股份基于这一判断，通过委托管理、存量盘活等方式加快地产项目开发和资金回收进度，努力降低库存，及时预防和化解市场风险。

与此同时，业界对此有着不同的解读。

山东多名业内人士称，山东高速股份此举，意味着其“逃离”地产业。山东高速股份前述人士向记者坦言，此次股权挂牌转让适应了山东高速集团转型升级发展战略，可盘活存量资产，确保实现投资收益。该人士称，对地产业并非简单地理解为“抛弃”，而是山东高速集团产业转型需要。

转战海外?

公开数据显示，据初步估算，山东高速股份此次出售股权及债权有望回收约40亿元左右资金。该公司上述人士介绍，可为其母公司山东高速集团战略转型提供有力助推，但转投哪些领域，或如何转型等，目前还不能向外界明朗。

山东高速集团是集公路、高速公路、桥梁、铁路、轨道交通、港口、物流等投融资于一体的现代化、国际化综合型企业集团。公开数字显示，2015年，该集团全年共实现营业收入470亿元，同比增长8.1%;实现利润总额46.5亿元，同比增长55%;实现净利润27亿元;年末资产总额3710亿元，增长19%。本报记者梳理获悉，截至2015年年底，金融板块成为山东高速集团第一大板块，占资产规模的42.6%，公路板块下降至25.1%，铁路板块为12.7%，港航、物流、地产、科研等占19%。

“此次股权转让背后，可关注的是山东高速集团海外布局。”刘江远称。

他介绍，经过综合梳理可知，截至目前，山东高速集团海外业务涉足106个国家和地区，累计350多个高速公路、铁路、机场、港口、市政、房建等项目，投资额近700亿元。颇为巧合的是，该集团董事长孙亮日前公开表示，在“一带一路”的大战略背景下，山东高速集团希望在“十三五”期间，把海外业务比重由原来的8%提升到35%以上，将国际板块打造为集团业务板块的半壁江山。

山东高速集团董事徐军峰此前在接受《中国经营报》记者采访时介绍，仅在2015年，山东高速集团在境外并购、投资动作频频。如收购法国客运第四大及货运第二大机场图卢兹机场49.99%股权、承建塞尔维亚E763高速公路项目、在南苏丹总投资21亿美元的道路改造升级项目等。刘江远认为，“转战海外市场”也是山东高速集团产业转型的一部分。