调控效应初显 楼市或迎拐点

福州市从10月7日起实施商品住房限购政策。图为在福州拍摄的一处楼盘。 新华社发

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10月8日，农历九月初八，寒露。这一时节，我国大部分地区气温开始持续下降。

而截止到这一天，国内已有20多个城市先后发布新的楼市调控政策。密集出台的调控新政，为楼市带来了阵阵寒意。

高温不退的楼市，终于要降温了吗?

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多地成交量明显下滑

国庆长假，历来是看房选房的高峰期。北京一家房地产中介的小王这个长假天天坚守在门店里，可看房人数和签约量都不太乐观。“节前每天店里都能成交七八单，而现在也就一两单。”与新政策出台前门庭若市相比，北京一些中介机构虽然没有休息，但冷清不少。

这都与北京此轮率先出台的调控政策相关。9月30日，即国庆假期前一晚，北京市连夜出台楼市调控新政，这些政策被业内认为“北京史上最严的楼市调控政策”。

新政发布后，给近期十分火爆的楼市泼了一盆冷水。伟业“我爱我家”市场研究院的统计显示，10月1日到6日，北京新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套，与9月1日到6日相比大跌73.7%。二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。

同样赶在国庆长假前夜出台限购新政的天津，楼市也犹如“霜降”。假期中，无论是新房还是二手房的咨询量和成交量比节前都有所“退烧”。从“我爱我家”国庆期间二手住宅实际交易量来看，与9月同期相比减少50%。客户方面，非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20%—30%。

除了北京、天津，其他城市的房市也出现了不同程度的降温现象。

根据热点城市成交数据显示，主要监测的城市中日均成交面积环比下滑48%，超九成城市环比出现回落，各线城市均有不同程度的下滑。

比如，此前一直很火爆的杭州楼市明显降温，国庆长假期间的新房签约套数逐日递减，10月1日还有623套，到了10月6日，当日只有251套新房签约。

在武汉，从10月3日新政实施开始，剩下5天的成交量还不到7天总成交量的一半。据相关研究中心数据统计，今年国庆期间武汉新建商品住宅成交量比去年同期减少了5.9%。

10月4日，苏州楼市限购及限贷政策“加码”，效果“立竿见影”。从10月5日开始，苏州五大区每日成交量不足百套，而在限购、限贷政策前，苏州楼市日成交量均过千套。

“各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。”中原地产首席分析师张大伟表示。业内人士指出，通过限购，可以抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者。通过限贷，可以制约部分非刚需群体资金来源。与此同时，多数城市开始积极扩大土地供应，在一定程度上稳定市场预期。

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买卖双方观望态势较浓

在各地调控政策之下，消失了近两年的“观望”又开始出现。

10月以来，新房现场的来访量明显减少，购房者们又开始新一轮观望了。而在二手房市场，买卖双方处于博弈状态，房东一言不合就跳涨房价的任性脾气消失了，买家也突然不急着买了……

“假期楼市冷清也有可能是受出游影响。下一步销售策略和价格是否会调整，还不好说，要看市场反应。购房者在观望，我们也在观望。”北京丰台区一个住房项目的销售人员张先生介绍。

在北京多项调控措施中，最受关注的一条就是对贷款购买商品房的首付比例进一步提高。“首付款提高了，业主能不能把总价往下调一调?”近来打算在北京买套二手房的小邓向多家中介咨询。按照新规，他要买的普宅首付比提高5%。像他一样，不少购房人开始观望，希望政策收紧能打压业主报出的高价位。

与此同时，业主也在观望楼市调控后的走势，报价如何调整需要在市场更明朗时再作决定。业内人士分析，在一些此前涨势过猛的区域，二手房业主所报的价位很难像过去那样“节节攀高”了。

杭州一售楼中心销售经理常经理介绍，这个黄金周，客户变得更谨慎和理性，不再盲目跟风，很多人在持币观望。特别是曾经购房如买菜的外地投资客们，纷纷打起了退堂鼓。

“多种因素叠加，购房者观望情绪开始变浓。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授表示，在房地产市场面临风险的形势下，进一步出台抑制性调控政策很有必要。

苏州市政府10日披露，调控前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米，调控之后(10月4日至9日)市区日均成交价为16298元/平方米，每平方米降1000多元。

苏州市政府分析认为，价格有所波动的主要原因之一是，新政出台后，购房者预期发生变化，出现了一些观望现象。

不少买房者在坐等价格下跌，但是卖家坚持不肯松口。在深圳，“深八条”影响楼市明显，买方与卖方开始进入深度博弈阶段。一位中介人员表示，10月4日新政出台后，很多购房者都开始观望了，本来已经谈好价格的客户已经准备签合同了，但在新政出台后临时变卦，不买了。

在武汉，随着楼市新政的出台，无论是卖家还是买家，不确定性均在加大，楼市弥漫观望情绪。一位项目销售经理表示，从购房者表现来看，现在客户来售楼部看房后，不会立刻下单，而是东看看西看看，跟别的项目进行比较。“之前是有房源就立刻付定金，现在没有那么着急了。”

业内人士分析，目前来看，相比前段时间很多人疯狂抢购和不理性的投资心理，在新的政策调整面前，更多人开始趋向观望态度。这段时间楼市的阶段性降温，会让希望买房居住或者投资的人群选择更理性方式来应对。

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楼市或将迎来拐点

在各地调控政策密集发力下，房价会降吗?楼市接下来会怎么走?

“预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策，楼市政策拐点已经出现。”张大伟认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。预计楼市持续高温的态势很可能从北京等一线城市开始降温。

一些业内人士认为，楼市后市成交量或将回落。“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘银十’的成交量会明显下滑。”张大伟说。

业内分析指出，预期土地市场热度有所下降。受限购政策的影响，开发商将重新评估市场，改变以往对市场的乐观预期，拿地回归理性，短期内将对土地市场起到降温作用。

在方正证券首席经济学家任泽平看来，考虑到眼下多地收紧限购限贷，货币政策也呈中性，本轮房价上涨已接近尾声。

伟业“我爱我家”集团副总裁胡景晖也表示，2016年初以来市场加速赶顶已是“强弩之末”。中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。“一路飘红的一线楼市即将迎来拐点。”

对于未来房价的走势，一些业内人士预计，通过政策调控，房价过快上涨的势头将得到遏制。“预料房价将逐步回落，努力回归到合理区间。”张大伟预计，政策收紧后，房价将处于相对稳定状态，涨幅或将收窄。

易居中国研究院智库中心研究总监严跃进认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点则可能在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性下跌。

业内人士表示，这次调控体现压一线、稳二线、活三线的思路，属于有保有压，和几年前的调控相比颇为不同。多座城市如此“轻重有序”的楼市调控节奏，体现了“因城施策”。各地新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。

(新闻纵深稿件/记者姜艳综合新华社、人民日报报道)

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严查之下 谁还在顶风作案

“十一”前后，全国20余个城市陆续出台房地产调控政策，绝大多数地区都突出强调“严肃查处房地产市场违法违规行为”。住建部于4日公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，北京、上海等地对点名的有违规嫌疑的房企和机构迅速查处。

“新华视点”记者近日调查发现，严查之下，房地产销售有所规范，企业和机构人员的违规行为有所收敛。不过，仍有一些房产企业和中介机构顶风作案，未批先售、定价混乱、场外配资等行为时有发生。

——未批先售。记者走访福州10多家新盘售楼处，发现一些楼盘无证卖房现象普遍，一些热门楼盘的定价混乱。

在阳光城檀悦楼盘，一位置业顾问告诉记者，楼盘一共10栋楼，分5期开盘。“房价还会涨，不急着一口气推盘。”记者在售楼大厅并没有看到房价公示，预售许可证也只有一期的房源。对此，这位置业顾问说：“二期的房子已经打好地基了，预计拿到预售证很快。我们是大房地产商，不会有任何风险。”

在融侨阳光城方圆楼盘，目前有存2万元抵5万元的优惠活动。“最快下个月开盘，第一次开盘推出120套，以后再慢慢开。”置业顾问说。当记者问没有预售证为何急着认筹时，这位置业顾问说：“等预售证下来，房子就被抢光了，你不一定能买到。”

——中介哄抬房价托底市场。打算卖掉位于北京昌平水屯一处住房的赵女士说：“原本打算下调挂牌价，中介却劝我要坚持住。他们说，如果大家都下调价格，市场真的就不行了，坚守挂牌价托住市场，有需求的人自然会买。”

“中介哄抬房价花样繁多，一个重要手段就是抬高整体挂牌价。”赵女士说，“我6月份打算卖掉这套80多平方米的房子。当时的成交价170万元，中介建议挂牌价200万元;9月份成交价达到200万元了，他们又建议报价240万元。”赵女士说，中介几乎引导所有挂牌业主在成交价基础上往上加价，“挂牌价上涨，自然带动成交价上涨，房价就是这样一步步涨起来的。”

——场外配资出现新变种。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到，9月30日晚天津市限购限贷政策出台后，一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出购房分期付款服务。

“购房者购买新开楼盘，交付10%至20%首付即可办理过户手续，剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司，支付周期可达半年，其间零利率零手续费。”中介人员表示，房地产开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款、自己扮演放贷角色，激活一些潜在交易需求。

文/据新华社

责任编辑：郝杰