如何扎紧防风险篱笆

求解房地产长效机制系列报道之三

如何扎紧防风险篱笆

经济日报·中国经济网记者 陈果静

翟桂溪作(新华社发)

2016年中国楼市波澜令人印象深刻，背后的五光十色值得探究。巨额资金涌入楼市造成房价迅猛上涨，为防范风险、抑制房地产泡沫，金融机构纷纷加强了风险管控，收紧了钱袋子。监管政策也逐步趋严，房地产融资明显收紧。一套“组合拳”后，取得了较为明显的成效——

2017年，防控金融风险被放在了更加重要的位置，“风险”和“泡沫”成为高频词。在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

今年，货币信贷政策将怎样发力支持合理自主购房?将如何严格限制信贷流向投资投机性购房?带着这些问题，记者采访了相关专家学者。

完善差别化住房信贷政策

2月22日，国家统计局发布的1月份70个大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间。从环比看，一二线城市房价基本止涨，从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。

浙商银行经济分析师杨跃表示，前期房价大幅上涨的城市新建商品住宅价格呈现稳中趋降势头，这表明因城施策的政策调控效果较为明显。

我国房地产市场结构性特征较为明显,一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。因此，住房信贷政策要充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平等宏观审慎因素，进一步完善区域性、差异化的住房信贷政策，以适应各地不同情况，避免“一刀切”式的单向调整。

目前，部分热点地区的银行已经调高了个人住房按揭的优惠幅度，并在审核过程中进一步加强了风险管控，信息审核上更为严格。不仅如此，不少银行还加强了房地产融资的风险管理，如拒绝给“五证不全”开发商提供贷款等。

“现行房地产相关政策有利于降低房子的金融属性，中长期看效果将会更为明显。”杨跃表示，目前我国住房具备商品和金融两大属性，过于侧重后者容易本末倒置，形成资产泡沫。

杨跃表示，随着各地因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正在改变，通过时间错配获利的成本不断增加;另一方面，监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例作了严格规定，试图投机的购房者通过杠杆错配获利的难度和成本明显增大。

严防资产价格泡沫

从货币政策角度看，稳健的货币政策环境有助于缓解资金空转和房地产泡沫。“我们的货币政策需要高度灵活，针对实际运行而调整。”交通银行首席经济学家连平表示，从稳增长和保就业这个角度看，似乎货币政策稍微宽松一点为好，但如果从抑泡沫和稳汇率以及平衡资本流动的需要来看，似乎货币政策紧一点好些。一线城市和部分二线城市的房地产泡沫明确地给了我们警示，杠杆率偏高。

在PPI迅速上涨、CPI稳步上行的背景下，货币政策也需要更为灵活。连平表示，如果国际环境出现急剧恶化，可能货币政策还需要一定程度的松动;如果国际环境比较平稳，货币政策可能需要向偏紧方向调节，因为在房价泡沫进一步扩大、物价水平大幅上升、人民币贬值压力更大的情况下，需要货币政策适时向偏紧的方向做些微调。

但是，仅依靠货币政策是不够的，防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合。正如央行在报告中提出的：需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。

我国一直重视加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,综合运用贷款价值比(LTV)、债务收入比(DTI)等工具对房地产信贷市场实行逆周期调节。各地更普遍使用最低首付款比例作为重要的调节手段。作为重要的宏观审慎工具之一，最低首付款比例已被多个经济体引入监管实践，相对于财政政策和货币政策，最低首付款比例调整政策在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好等优势。

针对房地产泡沫，近期央行也强调了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的政策目标。同时，支持合理自主购房、严格限制信贷流向投资投机性购房，将是下一步央行在房地产信贷上的重要策略。

措施越来越注重针对性

近期，中国基金业协会发布了“4号文”，即《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，对各类资金流入房地产领域进一步收紧。

交银金融研究中心分析师夏丹认为，抑泡沫、控房价的系列措施正取得效果，且越来越注重针对性。“4号文”的针对性非常鲜明：一是针对房价上涨过快的16个热点城市，并且注明控制的城市名单将根据住建部相关规定适时调整范围;二是针对普通住房项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等物业类型的投资行为，表明政策的主要意图是限制住宅热炒。

银行表外业务被认为是资金进入房地产的另一渠道。近年来，我国银行表外理财业务增长较快。根据中国人民银行统计，2016年末银行业表外理财资产超过26万亿元，同比增长超过30%，比同期贷款增速高约20个百分点，但对表外理财业务的风险还缺乏有效识别与控制。央行2017年第一季度评估时开始正式将表外理财纳入广义信贷范围，以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理。

随着监管政策的趋严，房地产融资明显收紧。中原地产研究中心数据显示，1月份全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，相比去年同期下降了92%。Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%。

下一步，央行在报告中强调，将加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

责任编辑：辛欣