房企多个融资渠道遭封堵 永续债或成房企融资首选

澎湃新闻记者 庞静涛

被认为是房企利润"黑洞"的永续债，开始走向台前，甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。

7月12日，全国首批完成在国家发改委外债发行备案的房企之一的绿城中国，成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。

绿城中国(03900.HK)发布公告，成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券，首个计息周期的利率为5.25%，创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。

绿城中国是今年首批在国家发改委完成外债发行备案的房企之一，本次永续债发行成功之后，绿城中国成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。

公告显示，募集的资金将主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券，及偿还绿城中国部分银团贷款等。置换高息债则有利于绿城中国降低融资成本，并降低公司的负债率，从而优化公司的资本结构。

永续债，也叫无期债券，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的"无固定期限、内含发行人赎回权"的债券。

永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

以绿城本次发行的永续债为例，该产品优先永续票据每半年支付一次利息，自2017年7月9日起，首个利率重设日为2020年7月19日，初步利差为3.655%，往后每三年重设一次利率。

换言之，如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资，接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推，第六年之后的一个三年期，其利率将升至12.56%，这几乎要超过房有房地产公司的利润率，正因为如此，永续债被冠上吞噬利润的"黑洞"。

这并未能阻止房企对永续债的喜爱，如今居于房企销售排行榜顶端的碧桂园和恒大曾经发行数百亿元的永续债。不过，近期为降低负债率备战回A股，恒大已经将全部永续债赎回。

据人民网报道，碧桂园集团前首席财务官吴建斌曾做出过这样的解释，公司发行永续债是因为收购土地需要资金，集团亦在为并购做准备，并购范畴包括地产及非地产业务。

当下，房企们纷纷宣布大幅增长的销售额时，同样需要资金去跑马圈地。绿城中国之外，6月27日，华夏幸福(600340.SH)签署永续债投资合同，首期5.9%的利率。

作为一种融资手段，也有房企储备发行资格。6月24日，阳光城(000671.SZ)发布公告，称已收到中国银行间市场交易商协会接受其中期票据(永续债)注册的通知，金额为58亿元。截至目前，阳光城并未公布进一步的融资信息，改注册准许有效期为2年。

近日，在第三方研究机构克而瑞主办的《中国房地产企业销售排行榜》发布会上，东方证券房地产行业首席分析师竺劲提出，在多种融资渠道被封堵之后，永续债将是房企融资的首选。

据悉，目前，除银行贷款以外，股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧，仅剩海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务，但规模较小，相对于房企的需求可谓杯水车薪。

房企亟需大额融资渠道。竺劲进一步解释，永续债的初期利率比较理想，一般比公司债的利率高1或2个百分点，如首个计息周期后回购，永续债则相当于中票或者公司债，房企在获得资金的同时，永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题，能够降低法商的杠杆率，就是金融资产负债率。